最近，深圳楼市进入了一个极为关键的时刻。
一方面，云海湾、潮樾府、珈誉府等西部楼盘不断热卖，一方面，东部楼市依然萎靡不振。
上半年过完了，政府经济报告已出，上半年GDP增速5.5%仍然不达预期。
国家+深圳还会出政策救市吗？未来3—5年，深圳楼市还有机会吗？哪些房子能买，哪些房子一定要避坑？
深圳网红片区的房子，撑不住败了。
时至今日，深圳房价经历了长达两年时间的深度调整，很多小区已经跌回2020年初，甚至一些成交价已经跌回2019年底，跌幅超过30%以上。
即使过去一度火爆排队万人摇的网红片区，跌幅甚至有超过30%。
当初涨的有多疯狂的，后面跌的就有多惨烈。
要说火爆程度到上央视的，全国人民都知道，成为网红片区的
首当其冲的是华润城，这个对深圳楼市最敏感的片区。
一旦释放出一些利好消息，哪怕只是返价的消息，涨价反应最快的就是华润城。
反之，跌价很快的也是华润城。
而成为网红片区的好处就是，在楼市环境这么差的这几年，华润城还是有着不错的流动性。
据数据统计，今年2月到4月期间，华润城共成交至少31套。
别看蚂蚁肉小，对比其他项目来说算是流动性不错的了。
但是画风突变，到了6月，成交量出现缩减，成交量砍了一大半，华润城一至三期在整个6月也不到3套成交。
成交价上，也在短时间内下滑得非常明显。
相比3月份，华润城成交最高下滑了超10%，部分户型又重新跌回指导价以下。
比如华润城的当家户型89平3房可改4房，今年3月份市场成交价稳定在1500万以上，最高成交价在1580万。
而在上个月中旬，成交一套89平3房，楼层更高，成交价跌至1420万，跌幅为10.1%左右。
户型比较差的华润城二期81平2房，目前报价为999万，低于指导价71万。
至于为什么短期内会出现这么大的价格波动呢？
今年4月，伴随着二手房参考价和贷款脱钩，深圳楼市活力被调动了起来。
不过，这样的状态也就持续了不足一个月，五一小长假后，深圳楼市成交又重回之前低迷态势，加上新房市场冲击。
二手房成交的跌落速度远超人们预期，这也让很多华润城卖房业主倍感焦急。
就是这么几个月时间里市场买卖双方博弈期间，只要出现一套低价挂牌的成交，一夜之间情绪就低落了。
华润城的房价就是这么脆弱。
当然，南山的网红片区很多，除了科技园的华润城板块
还有那就不得不提到这两年炙手可热的大前海，粤港澳大湾区的希望。
被称为前海妖盘的诺德假日花园，2020年的最高峰时期该小区被爆出最高成交，48平的户型，最高成交单价为17万/平。
据@宏盛楼记统计，诺德假日66㎡价格最高峰是在2021年2月初，当时成交价达到1149万。
经过这两年多以来老牛拉慢车行情来消耗投资客的耐心，终于还是坚持不住败了。
从1149万到今年五月最新成交价731万，诺德的底线在不断被击破。
相较于高峰期，跌幅高达36.4%，现在诺德的降幅排名南山第一位。
说到网红片区，宝中的名字也是如雷贯耳。
——深圳楼市里最亮的崽，一路向西的中心代表，也是深圳房价涨幅最高最快的一个片区。
如今涨得最快的也是跌的最惨、最快的。
对比宝中知名楼盘花样年的过去最高成交价430万，现在业主的挂牌价已经低到了200万，跌幅高达54%，一半都跌没了。
成功成为宝中下跌速度最快的小区，最终也是湮没在楼市的腰斩大军中。
很快，网上就有博主爆出消息：
花样年花一套28㎡房源，以总价205万，单价7.3万/㎡成交！
消息一出，引起一波不小的轰动。
毕竟，花样年花郡/花乡是宝中典型楼盘，此前一期花郡28㎡房源高峰期成交价曾高达14.64万/㎡！
对比如今的成交价7.3万/㎡，“腰斩”实锤了！
而宝中这个红盘，前不久更是爆出二期花乡有业主“免费送房”的消息。
总价365万，位于宝安中心区的房源免费赠送！
乍一听，感觉“天上掉馅饼了”！但实际上，这个房子，在过去两三年时间里，房价已经蒸发超过三成！
换句话说，首付早就亏没了，还有大把房贷要还。
可以说，深圳的网红片区，无一幸免。
还有过去号称南山的平替版——光明。
2015年1月1日，光明1号开盘劲销九成，均价1.75万/㎡，成为光明价值新标杆。
2021年1月，光明1号的81平户型的3房的二手挂牌价就已经突破7万/平，涨幅超过300%。
谁说买光明不能涨，这不是收益率翻倍的例子吗。
但是现在光明1号现在已经跌到了4.69万/平，跌幅也是35%。
相比于高峰期成交，首付都跌没了。
标杆楼盘，之所以是标杆楼盘，本身就代表了这个片区最优质的标的，作为地段内最好的位置，享受周边最多最好的配套资源。
往往是领跑区域的同时，也领跌同类项目。
如今光明1号的价格僵持在5万/平左右的位置，说明整个光明的天花板水平，基本就是5万/平。
超过这个价格，基本就没有什么优势了。
其实不止网红盘，据了解，全市二手房挂牌价格较年初下跌4.1%，成交价更是跌回到5年前。
但是我们换个方向想，买的价格2018年的房子，享受的是2023年更成熟的配套。
现在市场确实存在不少非常笋价格的房子，房价正在倒车接人。
对于持有多套房产的业主而言，现在是卖掉劣质资产，然后置换成优质资产的好时机。
然而置换的优质标的有价值的真的屈指可数，选择大于努力，这次置换决定了你的资产等级，远离垃圾资产，这次再错一次，可就真的没机会了。
深圳楼市网红片区暴跌的前提，是之前房价经历过暴涨。
我们现在所看到的，那些相比巅峰期跌了30%-40%，甚至是腰斩的楼盘，在2020年那轮上涨行情中，都是扮演片区内领涨的角色。
相对而言，涨得多，也跌得多；涨得少，也跌得少。
这一批又一批跌幅惊人的房源，基本都分布在中西部，其中不乏都是次新小区。
但也不是说西部不行了，深圳依然是一路向西发展，未来楼市的机会，大多仍会集中在西部。
但也不是西部所有的房子都值得盲目冲，买房前依然要做好多方面考量，随着这轮泡沫出清，房子的成长性与稀缺性，变得越来越重要。
毕竟楼市分化的行情，已经席卷深圳每个角落。
