最近，不少改善购房者不约而同向潮新闻记者吐槽：改善买不到超预期的好房子，一些刚需楼盘反而更让人惊喜。
这的确是杭州楼市的现状。当主城区很多销售均价4万~5万元/㎡的改善楼盘外立面还在用涂料、真石漆时，一些郊区楼盘已经采用铝板外立面了；当很多主城区改善楼盘业主感叹小区减配明显时，一些郊区刚需楼盘业主发现，自家售价2万元/㎡出头的房子里竟然有地暖、洗碗机！入户门厅和电梯都高档感十足，品质甚至超过主城区单价4万多元的楼盘。
月依星河轩实景园区
对于自住的刚需购房者来说，现在是买到好房子的时机。
200万元级别的东湖新城新盘
室内精装含洗碗机、智能马桶
作为郊区刚需板块，临平东湖新城现在的新盘一个比一个“卷”。同样是3000元/㎡装修标准，相比于前几年的项目，这一带的新楼盘今年在配置上投入更多成本，品质和质感甚至不输主城区改善项目。
其实早在去年，总价200万元级的东湖新城楼盘就开启了内卷式“增配”，有项目率先在外立面采用了铝板。到今年，内卷再次升级，从外立面“卷”到装修配置，精装限价2.26万元/㎡的项目已经做出了均价三四万元每平方米的效果。
比如地铁9号线龙安站西面在售的滨江建杭·听荷芳翠府，除了中央空调等常规装修配置，室内装修大件还配备了洗碗机、地暖，这可以说是东湖新城板块近几年新房装修配置的一大升级——自杭州2019年土拍实行“双限”以来，总价200多万元的新房项目中，装修大件一般就配置中央空调，单价2万元出头的刚需盘里几乎看不到地暖的身影，而听荷芳翠府则开了东湖新城住宅配地暖的先河。
月依星河轩单元入口
与听荷芳翠府一路之隔的坤和绿城·月依星河轩，装修配置更加“内卷”，除了全屋地暖、中央空调，主卫还采用了一体化智能马桶、客厅创新设计了圆弧形灯带槽吊顶，这些配置往往在偏改善类楼盘中才能看到。
月依星河轩电梯厅
记者在跑盘中看到，月依星河轩不仅“卷”室内装修配置，为了房子更好卖，在示范区直接把小区交付后的部分实景做了出来，比如园林景观、建筑外立面，还有精装呈现的架空层、入户门厅、电梯厅、地下车库等，购房者可以直观地看到未来的生活实景。而在前几年房子好卖时，很多项目连售楼处都没有，购房者完全是“拆盲盒”式摇号买房。
刚需板块房子难卖
开发商不得不做“加法”
在市场下行时，对产品做“加法”，对于杭州楼市来说并非新鲜事。早在2013年前后，由于行情低迷，个别板块一个月都卖不出几套房子，开发商不得不“卷”起来，造泳池、配会所、送车位……依靠这样的方式，跟板块内的其它竞品楼盘争夺有限的客户。
如今一些郊区刚需板块也呈现出这样的现象，和当下的市场行情有着密切联系。在摇号依旧火热的核心区域，比如申花、钱江世纪城等热门板块，因为房子好卖且房地价差较小，开发商缺乏产品创新的动力和空间，产品快速复制、高周转迅速走量，才是房企在这些板块的主流玩法。
然而，远郊的刚需板块总体购房需求有限，短期内明显处于供过于求的状态，流摇早已成为常态，购房者完全可以货比三家再做决定。因此，简单的产品复制在这样的区域行不通，开发商不得不在产品上花大量的心思来做创新和升级，只有这样才能在一众竞品中脱颖而出，率先实现去化。
月依星河轩架空层
不仅是东湖新城，今年3月，潮新闻记者在探访翁梅板块时就发现，单价2.66万元的云咏汀洲府精装修部分带地暖。而在市场行情火热的前几年，市区一些单价3万多元甚至4万多元的楼盘，不仅没有地暖，精装修、公共区域还存在减配的情况。
“市场趋冷后，销售端的压力传导到了产品上，此前即使拿地成本不高，开发商也几乎不会做高配产品，因为房子好卖，没必要在产品上做创新升级。”某项目营销负责人直言，对于刚需购房者来说，如今确实是个入手好产品的机会。
土拍摇号后，房地价差回升
刚需板块有了足够利润空间
事实上，之所以现在杭州刚需楼盘能在品质上卷“增配”，还离不开房地价差这一重要因素——杭州近两年出让的宅地，地价与售价之间有了足够的利润空间。
杭州自2019年7月实行“限地价、限房价”政策以来，房企拿地后的利润空间一目了然。2020年80个“双限”住宅项目，按实际地价算，房地差价不到10000元/㎡的有35个；2021年，随着市场热度提升，房地价差进一步减小，平均房地价差仅8500元/㎡左右，土地成本在房价中的比重普遍在60%以上；到了2021年5月首批宅地出让，平均地价房价比70%左右，最高的超过80%。在这种情况下，房企想要在品质上施展也很难有空间。
直到2021年12月底，杭州调整土拍规则，取消自持，改为溢价封顶后直接摇号。自此，杭州房企拿地不再拼“成本”，而是拼“运气”。拿地成本得到有效控制，房地价差大幅度回升。
地价是楼盘开发中最为刚性的成本，一般来说，地价房价比50%~60%为一个相对合理的区间。潮新闻记者统计了今年出让的8批次宅地共72宗，平均房地价差达15158元/㎡，平均地价房价比53%。
而72宗地块中，地价房价比在60%以内的地块达46宗，其中刚需楼盘为主的临平区占12宗，临安富阳合计9宗，余杭8宗，萧山8宗，钱塘区3宗，以改善为主的主城四区只有6宗。而地价房价比超过60%的26宗地块里，主城四区17宗，余杭4宗，萧山3宗，钱塘2宗。改善板块的宅地地价更高，资金成本也成倍增加，这也是为何改善板块难出超预期好产品的一大原因。
月依星河轩入户门厅
以东湖新城在售的听荷芳翠府、月依星河轩为例，这两个项目拿地时间均为今年3月，地价均为10500元/㎡，新房限价22600元/㎡，房地价差12100元/㎡，地价房价比为46%，对房企来说，“加配”空间充足。
此外，2022年杭州出台新规，在土地出让环节规定了品质要求，比如层高不得低于3米、设置架空层等，让曾经只出现在中高端改善小区里的细节指标成为了杭州楼盘的“硬性规定”。因此，杭州的刚需楼盘品质越来越能打。
