深业集团又火了一个盘。
深业云海湾搅动了深圳楼市，首开推出919套住宅房源，共吸引1460批客户冻资选房，最终成交900套。
官方口径为，开盘当日去化率超98%，实现销售额约100亿元。
超百亿的销售额，在深圳楼市低迷期阶段，着实不易。虽说数据或多或少会有一点水分，但确实让深业集团看到完成今年销售目标的希望。
其旗下上市平台深圳控股管理层，于2022年业绩会上曾表示，深圳控股2023年销售目标230亿元，计划增长约20%。
而上半年，深业集团在深圳推出的深业颐樾府、深业云筑二期、深业世纪山谷等多个项目，均没有掀起太多水花。
深业云海湾的成功
端午假期，LPR下降了，1年期和5年期以上均下调10个基点，分别为3.55%和4.2%。也有人说，这一波房贷利好，助力了深业云海湾的热销。
但实际上，市场因素影响并不大。
深业云海湾之所以备受追捧，关键还是在于区位以及价格。
该项目位于深圳前海桂湾，该片区为前海成熟度最高的板块，交通便利，商圈资源、学校资源、医疗资源等配套均能跟得上。比起还在发展中的妈湾板块和前湾板块，桂湾确实是前海更为核心的地段。
更加重要的是，这里具备稀缺性。当前，桂湾板块仅剩2个住宅地块未出让，意味着未来不会被高供应量挤压。
深业云海湾的位置，恰好占据了这些优势。
而且其毛坯限价9.2万元/㎡，按照该片区的实际发展来看，二手房房价格大概10万/㎡+，有足够的上升空间。
据悉，深业云海湾单价区间约8万元—10.5万元/平米，总价区间约900万元—1931万元/套。
因此这一地块，从挂牌开始，便已被预料成为网红盘。只是深业集团幸运地拿到了这宗地。
而深业集团打造网红盘的成功，其实更多还是依靠项目自带的地段属性，与其本身的打造水平关系并不大。
深业集团打造的产品，出圈的包括深业中城、深业上城，实际上都是由于地段优势，但产品品质、产品质量等方面，并没有给出期待。
对于深业云海湾，有评价为产品“中规中矩”，没有太多亮点，不用期待过高品质。
在深圳圈内，包括华润置地、金地、卓越等房企，倒是具备一定的产品号召力，但深耕深圳四十年的深业集团，则缺乏一定的“产品力”。
深业集团打造的项目，能成功出圈的仅为少数。
与深业云海湾差不多时间推出的深业颐樾府，位于龙华区民塘路与上塘路交汇处，也算是龙华比较核心的地区。
入市之前备受期待，但自6月16日开盘至今，并无太多宣传文案、销售数据传出。该项目预售房源2栋和3栋住宅，户型建面约78-179㎡，共计358套房源，备案限价7.215万/㎡。
这两个项目，是由深业集团旗下不同子公司进行操盘的。深业云海湾由深业鹏基、深业南方集团打造，而深业颐樾府由深业置地打造。
不同团队，操盘风格不尽相同。
去年，爆火的深业颐瑞府则是由深业置业打造。当时，深圳颐瑞府拿地11个月后便开盘，首开推出444套住宅当日售罄，备案均价4.53万元/平方米，总价417万-620万元/套。
而去年首开的深业云筑，与深圳颐瑞府同处于光明区，去化却不理想。深业云筑首日去化仅28%左右，而且推出的750套住宅半年时间才销售一半左右，因为地段、产品、配套等处于劣势，去化艰难。
值得注意的是，深业云筑是由深业鹏基、深业南方集团打造的。
去年底，深业鹏基、南方集团高管曾带营销团队，到深业置地集团及深业颐瑞府项目组进行了现场考察，还进行经验交流分享。
似乎，还有点效果了。
深业集团的输送
深业集团依靠着国资背景的天然优势，确实在深圳拿到不少优质地块，也圈了不少城市更新项目。
但产品力才是房企立足之本，缺失这方面的能力，便会显得后劲不足。比如深业云筑二期，关注的人更少了。
也有前车之鉴，深业集团于2020年推出的深业鹤塘岭，开盘日光，后面虽然提前交房但质量较差。当时，业主收房只收到毛坯工地，空中花园、公区软装布置等均与宣传效果相差较远。
从新房网站上看，深业集团目前在深圳在售、待售项目共16个，包括深业鹤塘岭花园、深业泰富广场等，去化之路漫漫。
以深圳控股的年报来看，尽管也有进行外拓，但整体销售依赖于大湾区，尤其是深圳。
2022年，深圳控股合同销售金额约192.093亿元，每平方米平均售价为约2.3万元。其中，大湾区项目占合同销售金额的88%，另外9%和3%分别来自二线省会城市和其他城市。
而且以非住宅类产品为主，住宅类产品占合同销售金额的35%，非住宅类产品（包括办公楼、公寓、产业园区等）占比65%。
土储分布亦是如此。截至2022年底，深圳控股土地储备计容建筑面积约660万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比达65%，长三角区域占比为15%，二线省会城市占比为19%。
不过，从这几年深圳控股土储来看，深圳控股土储规模有减少的趋势，另外正不断提高大湾区的土储比例。
而原因或许在于，作为深业集团的核心上市平台，深圳控股多年来都有获深业集团注入深圳核心地段的项目资源。
过往母公司核心区域的旧改、土地资源注入，是深圳控股补充土储的主要方式。像是深业中城、深业东岭、深业上城，都是由此而来。
而这些项目，比起招拍挂项目，地价更低，能让深圳控股的毛利率更高。
在行业毛利率普遍较低的时候，去年深圳控股的毛利率达到36.6%。但对比其自身，则下跌了不少，较上一年下降3.7个百分点。
2021年，深圳控股还预计未来几年公司整体毛利率会维持40%以上的较高水平。如今也是下降趋势。
年报披露，深圳控股去年实现物业销售收入约256.54亿港元，同比去年下降3.8%。年内，广深项目平均毛利率约为45.8%，其他城市平均毛利率约为 26.9%。
不得不说，有个“好爸爸”也是获益不少。
不过，之前深圳控股因为“踩雷”恒大股权，亏损了不少钱。2020-2022这三年，深圳控股因为投资恒大，分别计提了4.625亿、63.75亿和3.55亿港元的损失。
甚至2021年，由于计提坏账损失，公司实现了亏损，当年净亏损27.22亿港元。
如今也逐渐调整过来，并且期待着更高规模的发展。
去年，深圳控股通过公开竞拍、产业勾地、一二级开发联动的方式成功竞得位于上海嘉定区、深圳龙华区、深圳龙岗区、泰州高新区、马鞍山慈湖高新区的5个地块，新增土储约74万平方米，新增货值超过200亿元。
