更多精彩内容敬请关注西瓜姐教买房抖音~
回龙观的二手房也开始降价了。
年初，很多人想趁着回暖的东风，把房子挂出去卖个好价格，年底前完成置换退个税，结果，市场风向转变太快，计划落空了。
后续大家都知道了，北京二手房价格开始出现松动，就连码农最爱买的回龙观，二手房价格也开始下跌。
01
回龙观位于昌平最南边，位置上紧邻海淀，地铁13号线串联了五道口、上地、西二旗，后厂村，永丰以及望京等互联网头部大厂所在区域，加上房价门槛低于海淀，一直以来都是北京北部最热购房板块之一。
板块内的次新盘，在今年以前涨幅一直轻松跑赢大盘，最高涨幅超30%。
然而，码农的购房需求再强大，回龙观周边产业辐射红利再强，也阻挡不了回龙观二手房价格下跌的趋势。
如热门小区融泽嘉园2号院，两年前88平两居户型成交价还是600万。
当前小区同面积段户型，挂牌价已经降到520万左右了，两年跌幅达13%。
京投发展公园悦府一期81平两居，去年同期成交价为560万。
同户型当前的挂牌价为530万，一年降幅为5%。
首开国风美唐三期跌幅也较大，位列回龙观板块8月跌幅榜榜首。
板块内区位和产品力最强的万科金域华府，相对跌幅较小，房价较为稳定。
区域内几个标杆小区房价都有回调，那些品质一般、区位稍差的老小区跌幅则更高。
像流星花园、云趣园这些2000年初的小区，目前的房价相对2020年初仅有个位数的涨幅，基本在5%左右，跟2019年年中的房价持平，完全跑输大盘。
02
作为北京北部曾经的涨幅明星板块，为什么今年二手房价格跌得这么狠？
瓜姐认为，回龙观二手房下跌的主要原因有两个。
其一，在上一轮周期，回龙观板块涨幅过猛，现在处于回调阶段。
疫情开始后，高层放水力度加大，北京楼市也开启新一轮周期，2020下半年开始，海淀房价率先进入上涨周期，之后外溢到昌平南，特别是回龙观板块几个次新小区涨幅较大，基本跟上了海淀的涨幅。
如万科金域华府，在2020年初均价约6.5万，2022年最高价均价约8.5万，涨幅超过30%；首开国风美唐三期，2020年初的均价约5.8万，2022年最高均价约8.5万，涨幅达40%+。
这个涨幅，已经可以比肩海淀和望京次新。
而海淀既有产业，又有学区加持，望京虽然教育比不了海淀，但是也比回龙观好很多，而且望京的商业配套也更完善。
对于抱海淀大腿的回龙观来说，码农在疫情期间购买力并没有受影响，积压的购房需求导致区域房价快速上涨，同时，也过度透支了区域购买力。
随着去年开始蔓延的互联网裁员潮，码农收入减少，部分人选择离开北京到其他城市寻求发展机会，也导致了回龙观房价支撑力减弱。
其二，区域内不断入市的新房，对二手房房价造成挤压。
北京市场新房都有销售指导价，而当新地块不断入市、区域内新房与二手房房价形成倒挂，房源不在稀缺的时候，同区域内二手房价格必然会回调。
数据统计，2020年，昌平南供应3个限竞房项目，2021年，昌平供应5个新房项目，除了一个共有产权房外，另外四个均为普通商品房。
2022年，昌平新房迎来大爆发，一口气供应了7个新房项目，高峰时，昌平南新房项目多达12个，房源库存超万套。
今年，昌平南新房供应才略有减少，新开盘的项目只有文源府、越秀星樾和朱辛庄大华·启宸府。
回看这几年，万科金域华府、首开国风美唐、京投发展公园悦府、领秀慧谷等几个回龙观主力成交次新小区旁，总有新房倒挂项目，就在刚过去的7月，昌平还刚拍出2宗宅地。
简言之，新房每发布一次信息，对同区域的二手房价格就是一次降维打击。
03
回龙观二手房价格回调，与新房价格倒挂缝隙缩小，那么，买房是该选新房还是二手房？
首先，近期楼市利好传来后，回龙观部分二手房小区价格，环比上月还是略有回升的。
但是，这并不代表区域房价已经止跌了。
从今年供地来看，回龙观板块暂无新增供应，少了倒挂新盘的价格压制，预计回龙观房价将在今年底企稳。
瓜姐认为如果你想在回龙观买二手房，四季度或是窗口期。
相比新房，区域内二手房小区周边配套更完善，距离地铁也较近，这点比大多数新房要好。
融泽嘉园这种回迁房小区，虽然过去一直换手率不错，不过小区品质很一般，密度大，物业也跟不上，在这一轮回调中，下跌也最多。
板块内品质一般的老小区，房价上行期跑不过回龙观品质次新，楼市下行期，领跌的就是它，所以还是尽量别碰了。
上面提到的几个二手房次新小区，如果价格回调到与周边新房差不多，还是可以入手的。
其次，瓜姐建议，如果大家能买新房，还是买新房，新盘无论是价格还是产品都有优势。
特别是今年供地的新房项目，利润空间较足，品质也好于前两年的新房，不会出现窗墙比过小等问题。
房价上涨从来不是一条直线，涨到一定程度就会迎来下调，横盘，等待下一轮上涨。
不可否认的是，尽管短期内回龙观房价仍会小幅下跌和横盘，但因为区域内房价有足够需求支撑，所以瓜姐认为，该区域的新房和次新小区值得看好。
