变局！无锡二手房分化开始了 有小区2年价差1万/㎡！

近期，某二手房网站上一套成交房源引起网友关注：位于锡东的蓝光COCO蜜园一套建面约76.81㎡的二手房源成交单价仅17772元/㎡。

截图来源于贝壳网

曾经二手房成交价高达3万+/㎡的蓝光COCO蜜园，现在大部分房源挂牌价下调，成交价也不断突破“底线”。

相比售楼处给的优惠，房东们降起价来似乎更加凶猛。

小区房价高位回落，小户型居多

说到近两年房价跳涨的楼盘，蓝光COCO蜜园肯定算一个。

作为锡东总价占据优势的学区房，小区一度成交火爆，价格甚至领先区域众多二手房小区。

蓝光COCO蜜园实景图

2016年该项目均价约6500元/㎡，当时入手的业主可能没有想到，小区之后5年价格疯涨，到2021年6月，该小区二手房挂牌均价到达3.1万/㎡。

截图来源于365淘房

在某二手房网站上，小区目前的挂牌价是20845元/㎡，对比高点时的3.1万/㎡，两年时间，小区挂牌价直降超1万/㎡。

截图来源于安居客

据中介透露，该小区房价的确有大幅下降，除了受楼市大环境影响外，也跟整个学区房市场及小区自身息息相关。

小区主力户型建面约65-80㎡，明显是一个“刚需”房小区，这类小区“学区”属性多于居住属性。

贝壳上显示，小区有126套在售房源，且建面都在70㎡左右，竞品太多，市场活力不显，房东降价“割肉”似乎难以避免。

挂牌价普遍下跌，房价逐渐分化

二手房降价的当然不止蓝光COCO蜜园，以下是锡东热门二手房近两年的涨跌情况，我们一起看看。

注：表格数据来源于贝壳网，统计时间：2023年8月24日，二手房为一房一价，具体以实际为准。

1、二手房挂牌均价下探

目前，锡东19个热门小区二手房挂牌价在1.6-3.3万/㎡区间内，对比两年前2.2-3.5万/㎡的，区域总体均价下探趋势明显。

如恒大城小区，2021年8月挂牌均价为2.2万/㎡，而目前仅有1.6万/㎡，2年下降约6000元/㎡，实际成交中，价格更低，甚至均价仅有1.43万/㎡。

截图来源于贝壳网

2、多个小区挂牌价2年跌幅超20%；

表中统计的19个二手房小区，挂牌价无一例外都在下跌，其中跌幅超20%的小区共10个，中隆怡东雅苑跌幅最大，下跌29.8%，百和国际花园挂牌价跌幅最小，下跌3.25%。

3、高端改善产品抗跌属性更强；

表中跌幅较大的小区，除了蓝光COCO蜜园，还有恒大城、万业观山泓郡高层、中隆怡东雅苑，无一例外都是高层或是刚需类小区。

而与之对比明显的是百和国际花园和龙湖九里香醍（别墅），跌幅均小于10%，这两个小区均为高端改善产品。

房子正在回归居住属性，买房人的购房逻辑也正在重塑。

二手房普遍降价，学区房被“稀释”

此前，无锡多个教育资源优渥的板块备受买房人青睐。然而，狂飙的“学区热”却有风头渐止的趋势，到底是为何？

1、近两年市场走低，从土地市场到一二手房市场观望情绪蔓延。

一级土拍市场，开发商忙于自身项目去化，资金压力变大，拿地谨慎，土拍中少有民企出手；

二级房产市场流速变慢，业主观望情绪浓厚，多个救市措施落地，但见效仍需时间；

受大环境影响，无锡二手房小区挂牌价普遍呈现下降趋势。

2、多校划片、大学区制、集团化办学、教师轮岗等政策的出台，学区房在逐渐稀释。

相比于其他城市这两年大刀阔斧的改革，无锡从2016年就开始进行集团化办学试点，以更温和的方式缓解了无锡“名校热”的情况。

同时，无锡各地根据自身实际，个性化落实教师交流轮岗制度：

随着越来越多的教育集团的出现，以及区域教育的均衡发展，事实上，目前在无锡，学区房的概念已经不断弱化，名校学区房附加价值也在不断稀释。

近期，全国性从上而下、从一线到二线、系统救市正在来临，这次救市能够修复整体房地产信心？无锡楼市何时能够止跌回调？接下来我们将继续观察！