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景宁天境一业主因房屋质量问题 昨第二次丽水仲裁合议庭不公开审理
作者 高山
8月28日下午3点半，景宁畲族自治县外舍新区天境小区16栋一业主因房屋质量问题维权了3年零三个月余3天，昨在丽水仲裁委员会三楼第一庭进行第二次仲裁合议庭开庭不公开审理。
涉案房屋，今年4月14日丽水仲裁委接受申请方的书面材料，经审核后予以立案。7月14日上午九点，在丽水仲裁委员会三楼第一庭进行第一次独任仲裁员审理。时间持续了三个多小时。由涉案情况复杂，独任仲裁员决定改为合议庭审理。由此，就有了本文的开头一幕。
▲ 16#楼房外墙墙角豆腐渣。
本案被申请人，系景宁鼎丰置业有限公司，法定代表人吴志谋没有出庭，其委托代理人(特别授权)谢哲起一人出庭参加庭审。被申请人没有按丽水仲裁委的规定提交了五组证据和民事答辩状。由于被申请人代理人有意规避法律等行为，当场就被独任仲裁员予以训诫。
被申请人提供五组证据，基本跟涉案房屋质量问题无关。第一组证据《浙江省建设工程规划核实确认书》，第二组证据《竣工验收备案表》，第三组证据《建设工程消防验收意见书》，其证明内容，为景宁鼎丰置业有限公司已取得竣工验收备案证明、消防验收意见证明书，已满足房屋的交付条件。
第四组证据《鉴定报告》，其证明内容，2023年1月29日，浙江创新工程检测有限公司对涉案房屋出具鉴定报告，鉴定结论为经施工单位返修整改后，存在空鼓的抹灰及地面、渗漏水天棚、启闭不灵的门窗工程质量现已基本符合国家标准及规范的合格要求。
第五组证据《房屋建筑面积测绘成果书》，其证明内容，房屋建筑面积测绘成果书中载明该自行车库实际建筑面积10.63㎡，套内面积6.84㎡，自行车库面积不存在缩水问题，反而是增大了。
由于被申请人是当场袭击证据，估计这也是被代理人谢哲起惯常的出庭手法。申请人在庭审后，认真查实了被申请人所提交的五组证据材料，其真实性、合法性、关联性(证据三性)持有异议，并于2023年8月7日以书面形式向丽水仲裁委提交质证意见补充材料。下面是申请人对被申请人证据的意见予以公布：
▲ 16#幢外墙角塌落水泥材质。
一、质证对象：浙江省建设工程规划核实确认书
质证意见：
1.对该份证据的真实性、合法性、关联性持有异议。
2.该份核实确认书第1页和第4页为复印件，没有加盖景宁部门公章，一份正规的规划核实确认书是加盖景宁部门公章的，其真实性、合法性存在疑问。
3.既然是规划核实确认书，第3页建设情况的合计数据72064.54㎡与第4页建设规模地上建设面积柒万贰仟零陆拾肆点伍肆壹平方米(72064.541㎡)是不一致的。
4.计容建筑面积超317.24㎡，但规划控制指标实际超364.26㎡(许可情况建筑面积94538.14㎡，核实情况建筑面积94902.4㎡)不能证明被申请人提供规划核实确认书，就满足房屋交付条件的义务。以上内容只有区区4页，很多内容都是缺的。
▲ 16#外墙断裂漏水、墙壁起泡。
二、质证对象：竣工验收备案表
质证意见：
1.对竣工验收备案表的真实性、合法性、关联性都持有异议。
2.竣工验收备案表是建设单位、施工单位等单位完成规划内所有内容，向政府部门提交竣工验收申请，待政府各个部门(规划、消防、节能等部门)验收合格后，出具竣工验收备案表。只有拿到竣工验收备案表才能说明这个项目(工程)真正意义上的完工，具备交给业主使用的条件。竣工验收备案表通常包括以下内容：
(一)工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号(缺)、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；
(二)勘察、设计、施工、监理单位意见；
(三)竣工验收备案文件清单，主要包括：
1.工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告(缺)和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件；
2.规划许可证(缺)和规划验收认可文件(缺)；
3.工程质量监督注册登记表(缺)；
4.工程施工许可证(缺)或开工报告(缺)；
5.消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
6.建设工程档案预验收意见(缺)；
7.工程质量保修书(缺)；
8.住宅质量保证书(缺)；
9.住宅使用说明书(缺)；
10.法规、规章规定必须提供的其他文件(缺)。
以上内容只有区区4页，很多内容都是缺的，不能证明被申请人所提供竣工验收备案表就满足房屋的交付条件的义务。
▲ 涉案房屋的屋檐上堆满了建筑垃圾，至今没有处理。
三、质证对象：建设工程消防验收意见书
质证意见：
1.对该份证据的真实性、合法性、关联性都持有异议；
2.但从此份证据内容来看，验收意见书格式不符合国家标准(消防模版)还缺乏“景宁住建局抽调人员组建工作组，梳理建设工程消防设计审查验收工作流程、明确业务及工作职责范围、制定建设工程消防初次(整改)验收(备案)受理凭证、申请表、申报材料、验收报告”等材料。消防验收意见书全流程不完备。
3.从此份内容来看16#楼地下一层为自行车库、风机房，地下二层为汽车房和部分设备用房，这跟申请人与被申请人签订房屋买卖合同第三条确定该楼地下层数(1)不一致。
4.从消防验收意见书内容看，只是大篇幅地记录了工程概况(包括工程名称、工程地址)，而工程的性质、类型、收件时间、验收时间、验收意见、签发日期均未明确，消防管道铺设是否合理？消防栓布局是否合理？消防设备是否齐全？验收组成员签字情况，又是如何抽样检查？等等，概不俱全。退一步说，就是符合消防验收，这跟申请人依据合同追究被申请人的违约责任没有关联，不是被申请人建设工程消防验收合格就没有违约赔偿责任。
5.该份证据的证明目的有异议，申请人认为被申请人提交消防意见书，与其主张已满足房屋的交付条件不履行违约赔偿责任，显然是不切实际的。以上内容，不能证明被申请人所提供消防验收意见书就满足房屋交付条件的义务。
▲ 涉案房屋限于景宁鼎丰置业有限公司2023年1月15日前修复整改完成，至今地板空鼓依然不符合国家标准。
四、质证对象：鉴定报告
质证意见：
1.对该份证据的真实性、合法性持有异议、关联性不持异议。
2.对该份证据的真实性、合法性有异议：
委托单位为浙江山口建筑工程有限公司与被申请人已存在经济纠纷(利害关系)，原跟被申请人有订立施工协议，工程竣工验收后持续保质期为两年，两年过后，山口建工就没有保修的义务，有房屋质量问题应由被申请人委托鉴定才对，可见名称“装饰工程质量鉴定”不符实际，因为这里是“毛坯房工程质量鉴定”，不是“装饰工程质量鉴定”。
两次鉴定时间不符合实际，第一次：2023年1月8日，即农历十二月十七；第二次：2023年1月17日，即农历十二月廿六，就是被申请人也回福建过年了。
3.渗漏水检查：在上层(1103室)相同位置闭水试验、闭水26小时均为扯淡。因为楼上1103室业主已入居三年时间，这不可能给被申请人闭水试验，这与事实不符。
4.鉴定现场照片，三张照片均过小，也均无法识别。其实，是被申请人故弄玄虚，就是让你不能辨别。图三根本就不是1003室的照片。
5.鉴定报告表述不规范，什么“抹灰”、“天棚”等不是专业术语，也不是一个很规范的鉴定报告。但从该报告地面空鼓面积符合规范的要求“空鼓面积不应大于400平方厘米，且每自然间或标准间不多于2处”的规定，由此可见，申请人的房屋质量问题存在，不是“质量瑕疵”而是质量问题严重，在一个自然间里又坑坑挖挖补补多少处，满面沧桑。显然是不符合购房合同约定的国家标准，而被申请人所做的前期修补，并不能消除其合同违约延期交付的赔偿责任。
▲ 图为开发商景宁鼎丰置业有限公司修补地板空鼓的泥沙材料。
五、质证对象：房屋建筑面积测绘成果书
质证意见：
1.对该份证据的真实性、合法性均持有异议、关联性不持异议。
2.对证明目的有异议：对“车17”建筑面积10.63㎡，套内建筑面积6.8408㎡，就是申请人自行车储藏间与事实不符。
3.房屋认购书约定自行车储藏间编号17建筑面积10.5平方米，后来被申请人将其一隔为二进行销售，“自17”实测套内建筑面积5.76㎡(2.56米×2.25米)，不可能再有套内建筑面积6.8408㎡。
4.对地下部分自行车库分摊部分496.26㎡有异议。从车1到车39，累加计算建筑面积560.01平方米，套内建筑面积299.8761㎡，分摊的共有共用建筑面积166.1584平方米。在此发现这几个数据中，没有一个数据跟自行车库分摊部分的数据相吻合，同时还发现中间两套分摊系数0.243211与同层两头套的房屋分摊系数0.243212，只相相差0.000001(百万分之一)。这种分摊面积显然是不公平、不合理的。
5.对施测时间：2019年12月20日-2019年12月20日，测绘结果时间：2021年4月8日均持有异议。因为被申请人通知16#栋业主交房时间：2020年5月27日，而测绘结果时间却在交房时间之后，显然就不符合逻辑了。
6.对分摊的面积、分摊系数均有异议。10层楼建筑面积452.03㎡，分摊的面积88.73㎡，分摊系数0.243211。而16#栋建筑面积汇总表显示：套内建筑面积12393.02㎡，共有分摊面积427.32㎡，分摊系数0.034481，整幢楼总面积12820.34㎡。而16#楼住宅用房共计96套房，就是平均共有分摊面积才是4.45125㎡。
7.房号1003，建筑面积107.04㎡，套内建筑面积86.1025㎡，其中套内阳台建筑面积6.1000㎡，分摊的共有共用建筑面积20.9411㎡，分摊系数0.243211。那么，按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013,3.0.21中的规定，套内阳台建筑面积：在主体结构外的阳台：应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积。可见，这里要减半才对。这是哪来的公摊面积有这么大？被申请人涉嫌公摊面积后再给业主计算公摊面积(有涉嫌重复计算公摊面积)。
综上，申请人对本案约定所造成的一切经济赔偿合同纠纷，被申请人所提供的5组证据材料，不符合证据三性，建议丽水仲裁委合议庭不予采纳。
编辑 石磊
