中新经纬8月29日电 题：21城城中村改造，如何拉动房地产投资与销售？
作者 夏磊 国海证券首席经济学家
2023年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。城中村改造，有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构，是一项复杂艰巨的系统工程，也是群众的迫切需要。本轮城中村改造立足实际，更强调发展的质量与效益，与上次棚改显著不同。
夏磊
一是聚焦核心城市。本轮城中村改造率先从21个超大特大城市开展，第七次全国人口普查数据统计21城的常住人口总数达2.9亿，根据统计，2021年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、土地出让金占全国比重分别为22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP(国内生产总值)总量是全国的32%。如果加上14个I型大城市，35城常住总人口达4亿，2021年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、土地出让金分别占全国的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP总量是全国的43.3%。
二是有针对性调整房地产供需结构。当前中国房地产市场供求关系发生重大变化，总体供需基本平衡，但存在结构性问题，一二线城市房地产的主要问题是核心区域土地供给不足。本次城中村改造通过盘活核心区域中的城中村土地，在核心区位增加土地供给，达到平衡供需结构的目的。
三是政策机制更完善。在资金上，全市范围内统筹改造资金，既可按市场化原则提供商业银行贷款，又可将城中村改造项目纳入专项债券支持范围，同时鼓励民间资本参与，未来政策性资金也可能进入；在土地和规划上，实行净地出让，各市可根据实际情况灵活出台地方性法规，创新存量土地使用方式。
在经济意义上，首先是改善民生。当前城中村“脏乱差”的现实，与人民“住好房”需求相背离。第一，建筑老旧，存在安全隐患。第二，住房基础设施不完善，居住条件差。第三，缺乏公共服务配套。城中村位于城市建成区内，但未被城市公共服务覆盖。
对此，一是改造老旧房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏专业设计和安全规范，抗灾害能力低，针对存在严重安全隐患的城中村房屋，可拆除新建；针对失养失修失管、居民改造意愿强烈的房屋，可进行经常性整治，防范风险隐患，提升居住条件。二是完善基础设施建设，提升居住舒适性。为城中村居民补齐水电燃气等基础设施配套短板，提高住房成套率，进行市政设施更新、推进无障碍和“适老化”改造、打造户外活动场地等便民设施。三是增设公共服务配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新对城中村区域进行规划设计，增设公共服务设施配套。根据《城市居住区规划设计规范》中公共服务设施控制千人指标，设置教育、医疗、文体、商业等配套，为居民打造 “十五分钟生活圈”，满足居民的生活需求。
其次是形成有效需求。城中村改造拉动内需主要涉及四大方向：新建商品房销售和投资，包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房；住房租赁消费，供给端有村民将富余的安置房出租，需求侧有异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租赁；房地产相关产业链的消费和投资，带动建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等房地产上下游产业；配套基础设施建设投资，包括教育、医疗等公共服务设施，公共交通、水电气热、污水垃圾处理等城市基础设施。
预计5年改造周期内，乐观情形下21城累计拉动住宅销量9.7亿平方米、占全国住宅总需求量的17.0%；谨慎情形下拉动2.8亿平方米、占比4.9%。如果按照房地产销售面积比例将范围扩大到含I型城市的35城，预计乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动商品住宅销售面积分别为14.4亿、4.2亿平，分别占全国商品住宅需求总量的25.3%、7.3%。
预计5年改造周期内，21城在乐观、谨慎情形下共计拉动固定资产投资规模分别为11.6万亿、4.2万亿元。如果按照房地产投资比例将范围扩大到含I型城市的35城，乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动固定资产投资规模分别为15.5万亿、5.7万亿元。
再次是补齐城市建设治理短板。从城市规模看，《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，积极破解“大城市病”，推动超大特大城市瘦身健体。城中村改造是促进城市高质量发展的重要举措。第一，引导城市集约化发展。通过城中村改造，完善城市产业结构，使城市的发展模式由追求“大而全而散”转向追求“特而强而优”，从而约束城市规模。第二，提高城市管理效率。通过对土地性质重新规划，使城中村纳入城市发展规划，提高土地资源的利用效率，推动城市公共资源向更加紧凑、高效的方向发展。第三，植入产业。以城中村改造为契机，结合城中村自身情况，发展合适产业。对无产业型城中村，依据城中村自身资源建立合适产业；针对产业型城中村，进行产业升级。因地制宜利用资源优势发展先进产业，带动经济发展。第四，促进城市可持续发展。腾挪核心区地块，选择优质合作单位综合评价出让或带设计方案出让。通过引入相关产业或城中村原有产业升级，带动就业与周边物业价值提升，增加持续性利税收入。
最后是调整供需格局。经过多年发展，城市核心区可供地块锐减，尤其是一二线城市，缺乏核心区土地供应。北京、上海、深圳、广州等城市核心区住宅用地供应十分稀缺，土地供应郊区化，但大量购房者的购房需求、租房者的租赁意愿回归城市核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以把城市核心区的土地重新释放供应出来，在此基础上，建造功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。
对此，一是释放核心城市优质土地资源。城市核心区土地的使用价值远超城郊土地，属于优质地段，经过多年发展这部分土地已所剩无几。将原本占用城市核心区的建筑拆除或修缮，增加城市核心区的土地供应，能有效改善城区土地供应不足的问题。二是增加城区改善型商品房供应，顺应改善需求向核心区回流的趋势。当前，购房者回归理性，更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，有助于增加改善型住房的供应。三是增加租赁供给，实现职住平衡。将城中村占用的土地腾挪出来，在此基础上建造容积率高的建筑，增加租赁住房数量，有利于满足城市净流入人口的需求，降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。
夏磊SAC编号：S0350521090004
(本文摘自国海证券股份有限公司证券研究报告：《城中村改造的四大经济意义》)
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