住宅专项维修资金的使用和管理，涉及住宅日常安全维护，事关广大业主的切身利益。9月5日，新京报记者从北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）网站获悉，北京市住建委等四部门联合发布《关于加强业主大会划转住宅专项维修资金使用管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），其中明确，业主大会划转住宅专项维修资金可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债，但禁止其他任何形式的理财或投资。
业内人士表示，此次《通知》是对相关法律的进一步贯彻和实施，明确细化了各方责任，对可能出现的漏洞进行了围堵，更有力地加强了住宅专项维修资金的使用管理。
根据《通知》，住宅专项维修资金可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债。图/IC photo
可办理定期存款或购买国债
今后，北京住宅专项维修资金可以存定期或买国债来提升存储利率。《通知》明确，维修资金归集后可由北京市住房资金管理中心代管，也可经业主大会共同决定后自行管理。业主大会、业主委员会应加强对划转后住宅专项维修资金的使用管理。业主大会划转住宅专项维修资金将可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债，禁止其他任何形式的理财或投资以及将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
在业内人士看来，此项政策具有积极意义，有助于在保证资金安全的前提下，实现维修资金保值增值。
与此同时，为防止业委会由于灭失等原因出现不能履职、无法开展工作，致使支取使用受到影响的情况，该《通知》明确，住宅专项维修资金划转后的业主委员会出现不能履职等情形影响资金正常使用的，或业主委员会主动提出申请的，街道（乡镇）应组织召开业主大会临时会议，共同决定委托居委会、业委会或物管会将住宅专项维修资金余额交存至北京市住房资金管理中心。
对于业主担心业主委员会委员向开户银行索取或收受好处费等情况，《通知》规定，此类行为被明令禁止，一经查实，街道（乡镇）应提请业主大会罢免其委员资格，涉及刑事犯罪的将依法追究刑事责任。
同样，开户银行也不得违规为业委会办理违反国家及北京市政策规定的维修资金使用支取，相关部门加强对专项维修资金开户银行的考核测评，考核不合格的将不得再作为开户银行，涉及违规的将依法追究相关责任。
对于此次《通知》，北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，实践中，很多小区往往因为业委会后期合并、分立、撤销，或者委员集体辞职等情形，出现专项维修资金无法使用等情况，影响小区的管理。为此，《通知》中明确了对于此类问题的处理办法，同时，对开户银行、街道、专项维修资金管理中心等部门职责加以明确和监督，进一步促进小区的管理和发展。
非法挪用维修资金案件频发
住宅专项维修资金，又被称为“公共维修基金”“维修基金”等。根据住建部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第二条和第三条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
建纬（北京）律师事务所管理合伙人王景伟介绍，根据《民法典》《物业管理条例》等法律规定，住宅专项维修资金的财产权属于业主所有；政府房地产主管部门和财政部门对维修资金的筹集、管理和使用进行监管；维修资金专款专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；维修资金在财务上专项筹集、专户存储、独立核算；在会计处理上，业主交存的维修资金确认为收入，期末将收入转入净资产；若房屋灭失，则分户账中的维修资金可以返还给业主。
上述法律特征，充分体现了住宅专项维修资金的本质是由业主共同集资设立，共同享有，用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后维修改造的“房屋养老金”。
然而值得关注的是，近年来维修资金被非法使用的情况很多，其中不乏情节严重，金额巨大的案例，许多业主在不知情的情况下权益被严重侵害，遭受巨大的经济损失。
比如，2022年，北京市丰台区蓝调国际小区业主向媒体反映，该小区物业公司于2021年以紧急情况为由申请使用1925万元维修资金对该小区消防设施进行维修，并一次性支付给承包商，几乎一次性掏空了该小区的全部维修资金。但小区多数业主称对此并不知情。
近期，王景伟律师团队用“维修资金挪作他用、套用”等为关键词搜索判决全文，共得到2833条结果，其中民事案件2616个，占92.34%，刑事案件37个，占1.31%，行政案件142个，占5.01%，执行案件38个，占1.34%。这已经充分说明维修资金被非法使用的情况非常普遍，主要涉及的非法使用主体包括物业公司、银行、开发商、政府主管部门人员和业委会等。
细化各方责任，加强使用监管
对于出现上述违法案件的原因，王景伟律师分析指出，目前维修资金管理制度存在漏洞，容易遭到滥用，业委会或物业公司、鉴定公司等相关方互相串通，非法挪用资金，滥用紧急程序避开业主决策程序或伪造业主决策文件套取维修资金的情况比较普遍。
王景伟律师表示，北京市住建委等四部门发布的上述《通知》，是在现行法律规范体系下，对《住宅专项维修资金管理办法》《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》的进一步贯彻和实施，明确细化了各方责任，规范业主方对维修资金的自治管理，对可能出现的漏洞进行了部分修补，更有力地加强了住宅专项维修资金的使用管理。
“有了法律法规的支持，还需要业主行动起来。”王景伟律师建议，业主可结合政策法规，从事前堵漏、事中可控、事后加强防范三方面防范维修资金被非法使用的风险。事前，尽早成立业委会，尽快自行管理维修资金。事中，维修资金自管后，业委会在使用维修资金时，应依法履行业主决策程序；紧急情况下使用，虽然可不经业主大会决策，但应保障业主的知情权。事后，要勇于拿起法律武器积极维权。
此外，王景伟律师建议，国家有必要从顶层设计着手，建立房屋“养老金”机制，对我国的住宅专项维修资金管理制度进行改革，统筹规划，建立顺畅的维修资金筹集、管理和使用制度；设立专门机构统筹统管，建立全国统一的维修资金信息化管理系统；通过专业运营保持维修资金保值、增值，在保证资金安全的前提下，提高资金使用效率，适度支持实体经济发展，并加大相关违法犯罪行为的打击力度。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 翟永军
