今天讲第四家暴雷开发商的故事-深圳佳兆业地产集团，前三家有兴趣可以往前翻翻（花样年、新力、福晟）。
如果说过去几十年，有哪些倒下了还站起来的大房企老板，我们想到的只有融创的孙老板和佳兆业的郭老板。有意思的是，佳兆业15年暴雷后，融创还深度参与了佳兆业重组。
烂尾楼
佳兆业是靠收购烂尾楼发家的。
2020年-2003年，郭老板收购了深圳的龙泉别墅项目和“子悦台”项目，都是烂尾了的项目。神奇的是，佳兆业收购后，都很快就取得了进展，前者叫桂芳园开盘，陆续开发了八期；后者就是后来的佳兆业中心，两个项目让郭老板赚的盆满钵满。
尝到甜头的郭老板，在2005年收购了广州的烂尾楼中城广场，就是现在的广州中石油大厦。因为在广州挺核心的地段，这个项目知名度很高，但背后关系也错综复杂，时任广东省高院执行局局长杨贤才后来就因这个项目落马，项目的原业主直到现在都一直在维权。
2008年项目后面出售给了中石化，佳兆业应该也是在项目上赚到了钱。但是坊间传闻，郭老板也受到了调查，最后才侥幸而退。或是受到这次的影响，郭老板后面就没有大的烂尾楼项目投资了。
旧改之王
佳兆业的朋友说，他们早期在深圳旧改时，很多旧改的管理办法都没有，甚至后来的很多旧改法规都是根据他们旧改项目经验来写的。
他们陆续搞的旧改项目是真的挺多。公告显示，截止到23年中，佳兆业在粤港澳大湾区就有一百多个旧改项目，占地面积超过5000万平。这还只是上市公司体系内的项目，没有算上市公司体系外的项目。
在深圳旧改圈，佳兆业曾经就是王者一样存在。举个例子，佳兆业在龙岗的佳兆业城市广场旧改项目，占地32万方，总建筑面积180万方，而他们在深圳类似的项目还很多…
第一次爆雷
旧改项目的难度是两个方面，一是搞定规划国土的报批报建；二是处理好拆迁补偿。那为什么能当旧改之王？
一是郭老板善于并购，在深圳发展的早期，买了很多工厂这些物业，为以后的旧改奠定了基础；二是总能提前把握好深圳的规划和旧改政策的动向，拿到项目也能很快完成各类审批。
成也萧何，败也萧何。2014年底，佳兆业深圳的所有楼盘突然被锁，不能签约。突如其来的变化，让金融机构和购房人手足无措，逐渐演变成金融机构挤兑，佳兆业陷入第一次爆雷。要知道这会的佳兆业已经是全国前20强，在深圳销售额超过万科。
锁盘事件最后没有一个公开的解释，但事后看，是因为牵涉曾经担任深圳龙岗和大鹏一把手、深圳正法委老大的蒋ZY。
第一次爆雷后，郭老板就南去香港了。从那以后再也没有回来过。
自救
2015年开始，深圳房价开始加速，短短一年涨了一倍。深圳公开拍卖的土地很少，主要是通过旧改获取土地。这火热的楼市让旧改之王被很多开发商开始惦记上了。
孙宏斌带着融创就来了。融创团队在佳兆业尽调了3个多月，支付了15.5亿的股权款，眼看马上就要取得佳兆业控股权的时候，郭老板却突然跳出来反对。几番拉扯后，孙大圣还是带着遗憾退出了这场并购。
2016年，佳兆业迎来了真正的白衣骑士中信银行。中信银行为了佳兆业项目陆续提供了六百多亿的债务重组资金，借助楼市上涨的红利，佳兆业真正的摆脱危机活了过来。
再次起飞
重新站起来的佳兆业似乎要把过去失去的日子追回来，不在聚焦自己熟悉的珠三角市场和旧改领域，在全国高调拿地扩张，甚至还跳出地产，买了好几家上市公司搞多元化。
房地产销售额连续保持增长，在2020年权益销售达到1069亿，重新回到房企30强序列。
融资在佳兆业扩张中发挥了很大的作用。佳兆业的融资团队是我见过最厉害的，各种融资渠道他们都研究很深且能触及。如果你仔细观察，广东这边很多大开发商融资团队核心成员都有佳兆业的从业背景。
二次爆雷
开心总是短暂的。2021年，佳兆业又爆雷了，引爆他们的是自己的财富平台…
虽然又一轮的开始各种自救，卖项目、金融机构债务重组、降价销售，但这次似乎药效不明显了。没有上次的市场红利大环境，能拉一把的孙宏斌们也深陷泥潭，而这次背负的债务更是比上次放大了一个0…
这两年的故事大家估计都很清楚了，不死鸟这次感觉要打破神话了…
