取消指导价？深圳开始“动真格”了？是入场的信号还是离场的警钟

2021年2月，深圳发布了这样一则调控措施，名为“二手房指导价”，指的是不论房屋实际成交价格如何，银行只能按这个价格上限来核算二手房贷款额度。主要原因在于当时深圳楼市二手房出现了明显的炒作热潮，整体房价出现明显大涨，一些热点地段的学区房更是被炒到40万元/平米，还面临一房难求的情况，同时也带动了新房价格飙升，不利于楼市平稳发展。

相较于新房市场来说，二手房不容易受到宏观调控措施的影响，其买卖多为个人意愿，同时二手房市场也被称为反映楼市的晴雨表，价格也更容易被炒上去。二手房指导价措施发布后，取得了明显的调控效果，自2021年3月起，成交量连续多个月跌破“荣枯线”，中原研究中心数据显示，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌，学区房更是遭遇滑铁卢，深圳福田区的港中旅花园的学区房，价格下跌500万元无人问津，不少学区房业主主动下调价格，幅度均以百万元起步。

随后的楼市走势大家基本上都知道了，楼市出现了明显的遇冷，成交量、成交金额、开发投资额、土地成交面积、房地拿地等一系列数据都出现了大幅下跌的情况，许多高负债房企纷纷暴雷，市场观望氛围浓厚，购房者宁愿将钱存入银行也不愿意买房。为了让市场重拾信心，许多城市纷纷开启鼓励无房刚需买房的政策措施，降首付比例、降房贷利率、提高公积金贷款上限、取消限购限售等，楼市终于才有了一丝回暖的迹象。

对于炒房情况比较严重的城市来说，则是出现了二手房不断抛售的情况，原因很简单，即使楼市回暖，主要针对的也是“刚需群体”，对于手持多套房的群体来说，只能趁着楼市回暖抛售多余的住房实现套现，避免出现未来多余的房子卖不掉而砸在自己手中的问题。诸葛找房数据显示，3月份10个重点监测城市二手房挂牌总量逼近200万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%，相较去年来说翻了一倍，其中深圳挂牌量增幅最为明显，同比上涨200%。

为何被称为“炒房第一城”的深圳会出现二手房抛售潮的情况呢？主要有两个方面原因，其一是过去20年深圳楼市出现了明显的房价泡沫，2000年平均房价约为2千元，2023年已经超过7万元，上涨了30多倍。其二在于炒房途径基本已经堵死，调控措施层层紧逼，从新房到二手房再到保障性房源，4月6日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型。

但最近一段时间，深圳楼市似乎出现了转机。

前不久，深圳楼市传出了“取消二手房参考价”的声音，具体为：1、指导价不调整；2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；3、即日起执行。对此，有记者咨询了当地相关银行内部人员，得到的回复是“确认了，但还没看到正式通知文件”。消息发出后，迅速登上了当地楼市热搜榜单，引发了网友的热烈讨论。

其中最为激动的自然是当地的中介群体，在正式文件尚未发布之际，就直接进行判断未来二手房指导价格会取消，由此得出未来房价会大涨、购房者抓紧时间买房的结论。与此同时，当地许多二手房应用，已经开始同步显示真实报价了。与此同时，笔者还观察到，借着这股热潮，其他城市也纷纷出现了“未来房价会大涨”、的声音，理由是深圳作为房价领跑城市，会带动其他城市房价上涨。

对此，中介将其形容为发出了“入场的信号”，但笔者认为其恰好是敲响了“离场的警钟”。

首先需要明确的是，取消二手房参考价的正式通知虽然没有下来，但根据几个大型银行机构的说法，大概率将会落地，这点没有争议，但二手房指导价格取消后，是否等于房价上涨呢？答案显然是否定的。通过指导价定义来看，主要在于起到了提高首付占比、降杠杆的作用，比如过去1000万的房子，30%的首付银行能够贷700万元，发布指导价后变为800万，银行只能房贷560万元，卖房子的心理预期没有变，因此购房者需要支付的首付部分就从300万涨到了440万。

因此，取消了指导价，本质上是增加了买房杠杆，或者说降低了首付门槛，增强二手房的流通性。上文已经提到过，过去一年重点城市的二手房挂牌量出现了翻倍的情况，其中深圳的挂牌量更是翻了两倍，越来越多的炒房客正在抛售多余的房子，按照这个趋势，随着买房刺激措施减弱，未来会有更多的房子被抛售，但问题在于，买房子的人并没有多少，因此只能增加杠杆，一定程度上降低买房门槛。

那么指导价取消后是否会推动房价上涨呢？我们来看这样几组数据：1、公开资料显示，施行“二手房指导价”的城市共有15座，除了上海和深圳外，剩余13座城市基本已经取消了二手房指导价措施，包含西安、成都、宁波、金华、温州、合肥等典型城市，但这些城市并未出现房价明显上涨，相反大多数还跌了不少；2、深圳3月份成交的二手房中，超过半数的房子低于参考价成交；3、同样是取消二手房参考价格的一线城市广州，3月份也进入了成交疲软期。

由此可见，取消二手房指导价格，并不会导致房价上涨，通过已经取消的城市来看，更有可能出现下跌的情况。此外，当前深圳许多房子成交价格实际已经低于指导价格了，由此可见二手房价格逐步下降或将是常态，结合上述深圳挂牌量激增但成交量疲软的大趋势来看，取消二手房指导价格属于“救市”的一环，并不会导致房价上涨，更不可能导致其他城市也跟着上涨。