南宁的丑闻之地，负罪感源头竟然要被改造？

在南宁城市建设的舞台上，每个板块都扮演着各自独特的角色。

今天，我们要聚焦的这片区域，不经意间成了南宁“负罪感”最浓重的角落。

就让我们来剖析这个迷人的角色，以及它如何经历了一场翻天覆地的“转变”。这个板块的转变，仿佛是一个浪子回头的感人故事。

如今，这个区域也迎来了自己的“洗白时刻”。

此话怎讲？

01 控规调整，PLUS版来了？

好的，今天我将为大家介绍位于南宁市青秀区埌东片区的茅桥板块。

在9月20日，南宁市自然资源局发布了《南宁市中心城区埌东片区LD-04（茅桥）单元控制性详细规划及城市设计》的局部地块维护方案的公示。

▲局部地块调整方案，图源自然资源局官网

这个公示主要涉及到了对特定区域内的道路、住宅用地、中小学用地以及防护绿地的调整。

首先，根据公示内容，本次维护方案的具体范围为清厢快速路以北、长堽路以南、厢竹大道以西、茅桥河以东围合区域的局部地块。

这个范围内的道路将会发生一些变化，具体调整内容有四个方面。

第一，南北向道路北段将从12米拓宽至24米，南段道路则会被取消。

同时，东西向道路将从12米拓宽至20米，铁路北侧的道路将从30米调整为24米，下穿凤竹立交桥路段也会拓宽至20米。

这些调整无疑将使道路更加宽敞，交通更加便利。

第二，部分公园绿地将被调整为二类居住用地。

这意味着该地区的住宅用地将会增加，为南宁市的房地产市场注入新的活力。

第三，原规划的两处中小学用地将合并为一处，同时还将部分公园绿地调整为中小学用地。

这样做的目的是为了更好地整合教育资源，为市民提供更优质的教育环境。

第四，厢竹大道西侧的部分防护绿地将被调整为公园绿地。

这一变化将使该地区的绿化环境得到进一步提升，同时也能为市民提供更多的休闲娱乐场所。

值得一提的是，本次调整涉及到的LD-04-01-14地块原本为南宁市车辆检测中心。

▲地块所在位置，图源百度地图

早在2020年10月份的单元局部调整中，该地块性质就已经由行政办公用地（A1）调整为中小学用地（A33），用地面积约20.5亩。

▲地块早期调整方案，图源自然资源局官网

如今再与其南面原本作为小学用地的地块相结合，面积相当于扩大了整整一倍多。

这样大的地块面积，似乎在暗示着未来这里将建设一所规模不小的九年制学校。

如果真的是这样，茅桥板块内将拥有两所九年制学校，教育资源将得到进一步优化。

这也意味着，未来这里将拥有更丰富、更高质量的教育资源，对市民来说无疑是个好消息。

02 茅桥的冰火两重天？

谈及埌东片区，我们往往会想到南湖公园、金湖广场、会展中心等璀璨明珠，这些地方发展至今已经趋于成熟，然而在南宁城市版图中，茅桥板块的存在感却相对较低。

但实际上，茅桥的底子并不逊色！

▲茅桥片区航拍，图源头条君摄

从地理位置上看，茅桥板块横跨青秀组团、城北组团，包括埌东片区北部和东沟岭片区南部的一部分，犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在城市之中。

▲板块所在位置，图源网络侵权删

在具体范围上，茅桥规划范围为南宁快速环道厢竹大道段以西，东起秀厢大道，南部、西部接长湖路，北至长堽路，犹如一片广袤的乐土。

规划总用地面积为309.6公顷，折合4644亩，犹如一个大型天然画卷。

路网方面，单元内形成“两横三纵”格局，犹如城市的脉络，两横为东葛路、清厢快速路，三纵为茅桥路、滨湖北路、金湖路。

再加上南宁地铁3号线的加持，犹如一条蜿蜒的巨龙，让交通变得四通八达。

商业方面，青秀万达、绿地中央广场等大型商业综合体都在这里，繁华程度可比肩东盟商务区。

▲绿地中央广场，图源头条君摄

然而，尽管有“便捷路网”+“重磅商业”的加持，为什么茅桥板块在与其他区域的竞争中暂时落后呢？

在我看来，问题主要出在了“面子”上。城市界面的“失衡”，是当前茅桥板块面临的最大问题。

以东葛路为界，南面和北面呈现出截然不同的景象。

南面，东葛路以南，多个成熟的住宅小区集中在这里，居住氛围浓厚。

商业上，万达广场自不必说，内街文化创意园也在这里，是众多市民的打卡地，里面的一片食肆也是吃喝玩乐的好去处。

贤宾湖公园的建设更是为这一地区增添了新的配套设施。

▲竹排冲，图源头条君摄

无论是商业氛围还是居住氛围都十分成熟，仿佛置身于繁华的都市中。

然而，当我们把目光转向东葛路的北面，景象则大不相同。

建发央著以及东北面的绿地中央广场显得格外繁华，但剩余区域的开发进度明显迟缓。

住宅多以老旧的单位房为主，矮矮的小楼仿佛在诉说着老城区的历史和故事。

▲单位小区附近环境，图源头条君摄

尽管这里呈现出一股闲适感，让人仿佛回到了过去，但总体居住环境显然不够舒适。

总的来说，目前的茅桥板块属于典型的“偏科生”，区域内城市界面不平衡，拉低了外界对这里的整体印象分。​

03 足够保值，但急需补货？

谈到茅桥，就不能不提及这里的楼市。

十几年前的茅桥单元，还主要以自建房和单位房为主，尽管开发较早，但交通和商业配套的不足使得房价处于较低水平。

然而，黄金发展期随后便到来了。

2012年，青秀万达广场盛大开业；2015年，绿地中央广场瞩目问世；2019年6月，南宁地铁3号线成功试运营。

这些年来，茅桥单元的配套不断升级，人气也随之旺盛，成为南宁的城市中心之一。

然而，过早的开发和便利的交通、商业配套，也让这个区域的楼市出现了一些问题。

首先，购房门槛相对较高。目前南宁新房的平均价格为12494元/㎡，青秀区作为中心生活区，房价高于其他城区，平均为13800元/㎡。而茅桥板块内的商品住宅项目均价在15000元/㎡以上。

二手房市场同样显示出高昂的价格。

南宁9月份二手房平均挂牌价为10228元/㎡，青秀区二手房挂牌均价为13696元/㎡，茅桥板块内的二手房价格则与青秀区二手房价格基本持平。想在这个区域购房，确实需要一定的经济实力。

▲二手房情况，图源安居客

其次，单元内新项目“缺货”严重。

目前，茅桥板块内在售的商品房项目仅有三个，分别是建发养云、建发央著以及绿地中央广场。

▲在售项目情况，图源安居客官网

其中，绿地中央广场在售的是商住公寓项目，这在一定程度上让部分购房者望而却步。

因此，想在这个区域购买新房的朋友们，可选的项目并不多。

当然，考虑到城市更新计划，未来茅桥可能会出现旧改产品。

另外，在上文中我们也提到了调整方案，将部分公园绿地改为了二类居住用地，这块地后续将会有怎样的故事呢？

真是让人期待！小伙伴们不妨持续关注一下。

04 黄花菜还是潜力股？

尽管我在上文中对茅桥进行了不少吐槽，但它作为我来南宁的第一站，我对它有着深厚的情感。

与此同时，公正地讲，随着南宁城市建设的步伐日益加快，茅桥自身的城市面貌也在逐渐更新。

过去的老旧单位房项目，现已开始了危旧房改造工作。

▲改造工作正在进行，图源自然资源局官网

曾经的女子监狱、少管所和茅桥农贸市场，也均以搬迁或拆除的方式离开了这个地方。

▲已搬迁的女子监狱，图源头条君摄

此外，规划中提到未来还将以茅桥西湖和东湖为核心打造公园设施。

我认为，东葛路南北的城市界面差距将逐渐缩小。

或许几年后，我们将看到一个全新的茅桥！

除此之外，目前茅桥2公里范围内汇聚了60多个小区、4大城中村、多所学校和20多家单位，总人口近60万人。

这些人气的聚集，都为茅桥的后续发展提供了有力的支持。

​总的来说，身处青秀区，又有大型商业、写字楼和地铁的加持，让茅桥成为一个“未来可期”的板块。

至于它何时能够将这些优势兑现，那就交给时间来揭晓答案吧。

那么，大家对茅桥有何看法？欢迎在评论区留言讨论！