国庆假期前，又有两座城市着急出台了政策。
一座是深圳。
优化个人住房贷款利率下限，首套利率下限调整为4.1%，二套利率调整为4.5%。
去年开始，全国各地都在降息，先是三四线降，然后是二线降，一线早已成为全国房贷利率最高的几座城市。
一线城市总价都不低，深圳这次首套降了40个基点，二套降了30个基点，还是能省下不少钱。
也是非常重磅的一则松绑，马上北京、上海可能也有机会跟上。
一座是宁波。
松绑内容简单来说就是取消限购，调整限售。
10月1日开始，新买的房子都不限售，买1卖1，之前的房子也就能破限售。
这个意思很明白了：
国庆节，全面抢收！都来买房吧！
跟我之前预测的差不多，国庆前各大城市的救市政策会源源不断的涌来，事实也正是如此。
之前是抢人大战，现在是购买力抢夺大战。
到假期前，已经有大批城市放松或者全面取消限购。
但是，不同城市对政策的反应，完全不同。
有些城市，正在蓄力抢跑。
比如合肥，新二手迅速回暖，新盘开启摇号模式。
9月15日，合肥官宣全面取消限购，市场迅速活跃起来。
6大新盘，直接触发摇号。
滨湖望雲，加推3栋118套房源，均价3-3.9万/㎡，登记不到24小时，就官宣触发摇号；
万科朗拾加推2栋80套房源，1小时触发摇号；
根据贝壳数据显示，合肥，二手房成交已连续两周达600套以上，带看量增大近20%。
比如南京。
9月8日起，随着玄武、秦淮、建邺、鼓楼四个中心城区取消限购，南京进入全域取消限购的时代。
一二手市场迅速活跃起来。
9.11-9.17，南京新房认购1178套，成交807套，周成交大涨33%；
二手房成交1493套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.9%。
改善群体和外地客开始涌入。
有些城市，还在筑底，等待情绪回归。
青岛，最先回暖的是挂牌量。
9月11日，青岛全域不限购。
政策出台1个半小时，青岛挂牌就增加1500套，全天增加4643套。
9月第一周成交涨到3816套，但是在政策松绑的9月第二周，成交竟然开始下滑。
比如郑州，市场反应非常平淡。
9月12日晚，郑州全面取消限购。
从9月13日到9月19日二手房成交是2071套，与之前每周的成交相差不大。
新房销售2032套，相较于上周的1890套，增长了142套，差距同样也不大。
这轮市场的分化，其实已经悄悄开始了。
不同城市本身的库存情况不同，过去楼市发展特点不同。
所以，哪怕是同样的政策，大家的反应能力都不同。
比如南京、合肥，本身市场供地就比较紧，再加上过去楼市上涨的共性和信仰还在，市场的反应要快很多。
而青岛、郑州这类城市，已经在底部徘徊很久，楼市现在底色还是冷的，市场自然就会更加谨慎。
同样的分化，我相信还会在刚刚松绑的这波城市里重演。
除了常规的楼市松绑刺激之外，现在大家还在等的是：
楼市，还有没有更大力度的刺激。
现在的市场，总结下就是两大问题：
1、流动性问题。
能看到，刺激下，改善力量和投资已经开始行动了。
但是市场想要正常循环，不仅需要改善，还是需要刚需。
改善想要卖1买1，必须有刚需来买原来的1。
而现在的市场，恰恰是卡在刚需这环了。
2、信心和收入问题。
刚需为何现在不想动？
一方面是信心，一方面是收入增长。
没有信心，绝不敢赌上所有收入和30年负债去买房。
没有收入增长，自然没有信心，哪怕有心，也无力。
这实际上也是过去两轮救市的核心。
2008年是4万亿放水，拉动基建，大家有收入，自然有钱去买房救市；
2015年是货币化棚改，直接将旧房子拆了，让你去买新房子，钱+需求都有了，房价自然蹭蹭涨。
这一轮，必然要面临这个问题，需求和钱哪里来？
降低存量贷款是增加收入的一部分，但利好的是消费，显然不是买房。
降低楼市门槛和利息，也只是锦上添花。
唯一刺激收入和需求的政策，只有城中村改造。
但这似乎还不能与过去的力度匹敌。
所以，再不回暖，市场可能真的要玩个大的了！
