界面新闻记者 | 纪瑶
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10月10日，华安基金发布了华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目重大变化情况的公告。该公告对此前“哲库科技退租事件”的最新进展进行了说明。
该公告核心点有三个：第一，张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有。第二，原始权益人上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司将对哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿。第三，哲库科技提前退租后，张润大厦的空置面积已通过招商租赁得以部分去化，出租率提升了约8个百分点，9月末出租率为57.19%。
目前，华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至9月末，张江光大园项目的签约率为 80.39%，出租率为78.00%。张润大厦项目的签约率为 57.19%，出租率为 57.19%。
“哲库科技退租事件”所涉及的是其中张润大厦这一基础设施项目，根据过往公告，张润大厦是今年6月份，华安张江产业园REIT扩募时新纳入的底层资产。根据华安基金此前披露的文件显示，新购入的张润大厦为上海张润置业持有。
5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。5月17日，华安基金公告，哲库科技从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。
哲库科技提前退租对张润大厦的租金收入的影响很明显。资料显示，哲库科技是华安张江产业园REIT底层资产张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比高达46%。2022年，哲库科技支付的租金占张润大厦整体同期现金流总额的30.98%。哲库科技提前退租后张润大厦的出租率降至49.30%。
对于退租风波，华安基金做了不少努力。
首先，5月25日，华安基金发布公告称，使用固有资金进行增持，增持金额不超过3000万元。
7月24日，华安基金又一则公告宣布两项缓释措施：第一，上海张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有。若租赁保证金等款项不足以弥补其提前退租对张润置业造成的损失的，则由原始权益人对损失进行赔偿，并应于2024年7月31日或之前付清或有损失补偿金。
此外，该公告还表示，针对张润大厦空置的面积18505.69平方米，运营管理机构积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备客户涉及租赁面积合计11903.34平方米。经界面新闻记者粗略计算，上述在谈储备客户涉及租赁面积占总面积的32%左右。
根据9月末最新出租率57.19%，上述在谈储备客户出租计划或并未完全达成。最新10月10日的公告称，空置面积已通过招商租赁得以部分去化，较哲库科技退租后的出租率提升了约 8 个百分点，9月末出租率为57.19%。张润大厦项目2023年9月末的出租率较6月末的出租率94.05%下降了约37个百分点，较2022年9月末出租率 96.53%，下降了约39个百分点。
业内认为，该风波对公募REITs市场有启示作用。多元、分散的底层资产有利于应对市场波动。华安张江产业园REIT的底层资产集中度较高，此类突发事件对基金净值的影响较大。
某资深公募人士表示，现金流和预期现金流是影响公募REITs两大因素。此类突发退租事件对产业园类公募REITs的现金流影响较大，相应会对基金净值产生影响。数据显示，华安张江产业园REIT年内下跌约12%，这其中也存在年内全市场公募REITs底层资产运营效果不及预期，整体盈利效应不佳的因素。他还表示，底层资产出现重大的经营变故，对于基金管理人而言提出不小的挑战，管理人的目标是提高管理能力，让资产产生价值。
