老舒说事（221）针对房地产同样的数据，却得出不同的决策！
黄奇帆先生老谋不深算
——分析政府加大力度投资旧房改造的底层逻辑
舒建川实观工作室
一、黄奇帆对房地产市场的分析与判断
2022年我看到一个视频，复旦大学特聘教授、曾任全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员、重庆市原市长、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任、中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆在与《财经》杂志总编辑王波明对话中说到房地产出现十大拐点：“第八个指标，危旧房改造、旧城改造，这些大规模的基础设施建设也基本完成了，没有更多的需求了。”当时我就对此充满疑惑，因为我是骑行全上海压马路的，所以在黄埔、虹口、杨浦等区看到大量的旧房改造才刚刚起步，许多旧房被政府收储了还没有开发呢！
所以黄奇帆说旧房改造没有更多需求了，是值得怀疑的。当时因为还没有看到这些旧房是翻修后另外他用，还是拆除后开发新的项目？所以我也没有深究。最近不断看到上海政府开始大力启动旧房改造项目，我才发现这里面的底层逻辑与黄奇帆说的完全不是一回事。
首先要说明的是，黄奇帆引用的数据肯定是有权威出处的，而且他的分析大部分也是逻辑自洽的，但是他据此唱衰房地产整个行业是对房地产的严重误判。黄奇帆所有的结论暗藏的一个前提就是房地产要持续发展必须不断有大量的增量需求，根据他提供的数据，房地产的确已经不可能有高歌猛进的增量需求了。
这里面必须区分的概念是新房需求并不等于是增量需求，增加新房建设并不代表这些新房就必定是为了满足增量住房需求而建设的。按照黄奇帆的说法，目前中国人均住房面积已经达到50平方米了，这是四十年前的10倍了，发达国家的天花板也就是人均50平方米住房，所以增量需求已经基本耗尽了。
黄奇帆说：目前我国的城市化率已经达到65%，最多还有5-6%的增长空间。城市人口已经从80年代的1.8亿人增加到9亿人口，最多还有7000-8000万人口会进入城市，按照平均每个人的天花板面积50平方米住房计算，最多还有40亿平方米的住房增量空间。2021年全国新建房总量在16.5亿平方米左右，一年以上还没有卖出去的现房有6亿平方米。
所以按照现在的建房速度加上存量现房，满打满算两年就会把最后的5-6%的城市化增量人口的住房需求解决了，更何况这可能增加的8000万新增城市人口并不一定是在三年内就进入城市，很可能要5-8年，这可能的最多40亿平方米新房分摊到8年，每年平均就只有5亿平方米左右的住房需求，所以未来房地产的需求会大幅度减弱。黄奇帆隐含的意思就是：今后几年后住房就几乎没有多少大的新房需求了，房子卖不动必将是板上钉钉的事情。其他还有他对于全社会老龄化过度悲观的预测，由于篇幅有限，我们就不作具体反驳了。
二、政府大力推进旧房改造的底层逻辑
经济低迷时政府会采取哪些措施呢？
1、 加大基础设施建设，通过财政投资增加就业，拉动相关产业的需求，但是投入产出很低，有时候甚至是没有经济回报的长期投资，也会有一些为了投资而投资的政府项目，比如这几年经济不好，就看到翻新人行道、道路工程、管线工程明显增加了，其实有些并不是急于要维修或翻新的，但是为了促进就业和GDP，往往就会产生一些低效益的投资项目。2008年次贷危机时我们推出的4万亿投资也是这个考虑，这是有利有弊的，也导致了一些高能耗、环境污染、产能过剩的项目得以苟延残喘。
2、 放松银根，比如降低准备金率，增加货币流通量，使得更多企业有机会获得贷款，对中小企业放松和降低贷款门槛，让中小企业不至于被资金压力所困扰或破产，大多数中小企业不倒，就业形势就会稳住。让企业获得新鲜血液，得以喘息、资产重组、战略转型和调整策略等。
3、 降低存贷款利息，降低资金的使用成本，减轻企业贷款的负担，同时降低利率也会促使老百姓觉得存款收益不大，就会考虑花钱消费。有的国家甚至存款是负利率，逼迫老百姓把存款拿出来消费。尤其是降低购房贷款利息，减少购房首付比例，对刺激房地产复苏具有直接效果。
4、 向全体国民发钱或是购物券。美国就是在新冠疫情期间给全体国民发钱，由此导致通货膨胀的发生。上海是部分区县给老百姓发购物券，这样更直接拉动消费，发钱可能会有人不消费而是直接存款在银行，还是达不到刺激消费的作用。
5、 发放中央和地方债券。就是中央政府或地方政府向企业和老百姓借钱，然后用来刺激经济、加大投资、促进就业，由此带动消费。单纯的放松银根容易引发通货膨胀，向民间借钱，再拿来投资、减税、财政补贴、出台扶植政策等，就不容易产生通货膨胀。
6、 减免税收，这几年政府税费优惠减免力度很大。对小微企业克服困难、共度时艰具有立竿见影的成效，出口退税和资金扶持对外贸型企业的帮助力度不小。
7、 增加财政补贴范围和补贴的力度。比如：2008年的家电下乡，家电和电脑等产品的以旧换新补贴等。生育一胎二胎三胎给予购房补贴等等。
8、 加强再就业工程的投入，为了促进就业政府也花了大量精力和财力。当年的沿街书报亭业也是这样背景下出台的，还有4050工程也一样。同时加大社会保障的力度，让暂时失业的人能够得到基本的生活保障。
9、 对重点行业或项目加大资金投入，比如近年来对芯片行业的投资，对人工智能、云计算、大数据、互联网+等等，都是为了保持更好的竞争力和追赶发达国家。通过追赶战略，提高国货对进口产品的替代率，由此提高就业和技术水平。
10、 开辟新赛道，保持经济活力和创新力度。当年的电商就是商业转型的成功案例，为此开辟出一个超过8000万人就业的行业，电商就是劳动密集型和资本密集型的综合体。当然实体店是走下坡路的，也失去了一部分就业岗位。这就是政策扶植、顺势而为、未雨绸缪的结果。
以上的措施都是政府花了很多钱，主要是让处于供应端的企业活起来，由此增加就业和提振经济。但是房地产仅仅这些措施是不够的，目前人口导入的房地产增量需求已经大幅度衰退了，这也是黄奇帆认为房地产前景黯淡的原因。
但是存量房产仍然有巨大的潜力，所以政府就通过旧房改造来产生新的房地产需求，以此来逐渐将房地产企业从泥潭中慢慢拖出来。比如最近上海的就开始启动新的动迁项目，在 东安新村、天平路等地已经开始登记动迁了，这个旧房改造项目政府的确需要投入大量资金，但是相比起基础设施建设的资金规模来说，还是比较小的投入，而且机会成本比基础设施更优，见效更快。
基础设施建设、减税、再就业工程、增加货币供应等并不是直接带来消费的，而旧房改造尽管给出的动迁费很高，但是马上就会带来直接消费的需求，大部分动迁户需要再去买新房，只要买房子，那就要装修、交税、购买家用电器、厨具、卫浴设备等等，购房带来的一系列联动效应，这个产业链是很长，而且一般在动迁后一两年内就会带来明显的效果。
另外动迁后原来地块的住房还会获得增量面积，就是原来动迁了100平方米住房，后续建设可能会有300-500平方米的增量价值，所以无论是政府还是开发商都会从动迁项目上获得利益，而且见效比基础设施或者降息来得更快、更直接。
这就是旧房改造的底层逻辑，它是通过消灭部分存量房，刺激产生新的购房需求，进而促进房地产的发展与自救，房地产企业只要有新的房子需求就能活起来。请注意，这里不是增量人口产生的房产需求，而是改造存量房后产生的新房需求。同时连带把装修、家电、卫浴、厨具等一系列产业盘活了，新房需求起来了，就捍卫了房地产作为经济的支柱产业的地位，房地产仍然会具有强大的生命力和影响力。
因此，黄奇帆说旧房改造已经基本结束了，是大错特错的判断。政府不仅没有停止或减少旧房改造的力度，反而是加大了推进力度，让旧房改造成为促进房地产复苏的催化剂和主力军。如果实践证明旧房改造这项举措是具有立竿见影的效果，那么房地产以后不仅不会马上萎缩，还可能会焕发第二春的活力。这个恐怕是黄奇帆所疏漏的考虑吧？
所以说：黄奇帆先生是老谋不深算啊！
2023-10-7
参考文章
1、 黄奇帆3年前的判断，竟精准预测了中国房地产的现状…… https://baijiahao.baidu.com/s?id=1776370325771927259&wfr=spider&for=pc
2、 黄奇帆谈房地产：重组问题房企，是中国地产“软着陆”的杀手锏 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1728533245741281280&wfr=spider&for=pc
3、 转发黄奇帆访谈 中国14亿人房产建设量凭什么占全世界的一半？过去30年我们有这个需求可以去扩张，现在已经扩张到人均住房50平方米了还这么... - 雪球 https://xueqiu.com/7893603213/219958735?page=2
4、 老房子又迎好消息，中央部门明确定调，2024年起，2类人或受益 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1776010852981438821&wfr=spider&for=pc
5、 关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知_百度百科 https://baike.baidu.com/item/%E5%85%B3%E4%BA%8E%E6%89%8E%E5%AE%9E%E6%8E%A8%E8%BF%9B2023%E5%B9%B4%E5%9F%8E%E9%95%87%E8%80%81%E6%97%A7%E5%B0%8F%E5%8C%BA%E6%94%B9%E9%80%A0%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E7%9A%84%E9%80%9A%E7%9F%A5/63224018?fr=ge_ala
