第一太平戴维斯：成都写字楼库存未降 有望借供应空窗期加速去化

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

近日，第一太平戴维斯发布《2023年第三季度成都房地产市场回顾及未来展望》。报告显示，到三季度末，成都甲级写字楼总存量为382万平方米，当季度未录得新增供应。季内甲级写字楼市场无新项目入市，但过去两年大量的新增供应使得市场租赁竞争加剧。市场仍处于调整阶段。

不过，低温运行的市场下从业者也并非无计可施，写字楼运营方可以从ESG角度提升资产的运营能力。而未来低供应的窗口期，或许也能为存量写字楼提供加速去化的时机。

写字楼吸纳量低位徘徊

2023年第三季度，成都甲级写字楼市场无新项目入市，总存量维持不变。季内租赁市场表现较为平淡，全市甲级写字楼市场空置率小幅上升，净吸纳量在低位徘徊，平均租金环比小幅下跌0.2%至人民币101.3元/平方米·月。

从供应端来看，季内甲级写字楼市场无新项目入市，但过去两年大量的新增供应使得租赁市场竞争加剧。从需求端来看，市场租赁需求较为平淡，控制办公成本是多数租户考量的首要因素，本季度企业扩租的步伐明显放缓；同时租金因素和优惠的租赁条件刺激了存量客户的搬迁需求，换租搬迁和办公空间整合所带来的租赁活动支撑着市场需求。

其中，外资生物医药企业、零售与贸易企业的搬迁需求回升明显。此外，本季度在甲级写字楼内也有大面积租户搬迁至已建成的总部楼宇，退出了写字楼租赁生态圈。值得一提的是，季内包租类的第三方办公运营商活跃度有抬头趋势。一方面，业主为了加速面积去化，在与第三方办公运营商的租金谈判中愿意做出适当让步；另一方面，运营商推出的租约灵活、可以拎包入住的房源对于小微企业更具吸引力。

市场平淡之下，写字楼市场应采取哪些应对措施？第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖告诉记者，强化写字楼自身运营能力一直是楼宇经济的核心点，不论市场繁荣还是承受压力的时候。运用合理且有前瞻性的行业定位设计，结合强大的招商运营能力才能使得写字楼有稳定的租户群体。运营中不仅要关注招商本身，也要注重推广，尤其是通过新型推广模式来增强楼宇的生命力。同时持续通过物业管理创新为企业提供平台化的生态闭环，增强租户黏性，从而在困境市场中脱颖而出。

第一太平戴维斯预测，第四季度成都甲级写字楼供应预计仍处于低位，将为市场存量空间的去化提供宝贵的时间窗口。季内省政府聚焦中小微企业的生产经营情况再推出30条便民办税新举措，包括了提供信贷支持、简化办税环节等。低供应叠加各类稳增长、促经济政策的发力，预计甲级写字楼租赁需求将逐渐复苏。

提高楼宇资产运营能力

目前来看，成都写字楼的市场需求主要来自于以降本增效为目的的换租搬迁和办公空间整合。控制办公成本是多数租户考量的首要因素，本季度企业扩租的步伐明显放缓；较低的租金水平和优惠的租赁条件刺激了存量客户的搬迁需求，换租搬迁和办公空间整合所带来的租赁活动支撑着市场需求。

同时，业主为了加速面积去化，在与第三方办公运营商的租金谈判中愿意做出适当让步；另一方面，运营商推出的租约灵活、可以拎包入住的房源对于小微企业更具吸引力。

去化承压之下，市场对写字楼资产运营的要求也更高。成都物业及资产管理部负责人、高级董事李欣娱指出，在楼宇资产运营中，可以从ESG中的环境、社会和治理三个方向出发，通过对这三点的有机融合，提升资产韧性和价值。

比如建立可持续发展战略，以改善环境、优化资源应用，并增加积极的社会影响。其次，结合资产运营，建立完善的ESG管理体系，将ESG管理理念融入日常工作中，提升ESG绩效。具体表现为达到更低的能耗和硬件损耗水平，并以更好的环境保护、人性化体验和社会效应获得更大的资产溢价空间，最后达成降本增效的效果。

(编辑：王金龙 校对：颜京宁）