【编者按】
改革开放后，村级工业园成为中山乡村实现工业化、迈向城市化的特殊载体，“村村点火，户户冒烟”成为村办工业模式下的独特现象。在一定的历史时期内，村级工业园带动了村集体经济发展，为实业者创造了置业空间，为中山“工业立市”奠基了扎实基础。
时过境迁，村级工业园“小散乱污”现象日益突出，乡村发展空间受到挤压、经济增长受限，亟须节约集约利用土地、盘活存量空间，再造乡村发展新动能。对此，中山在全市村镇层面推动“工改”，腾挪产业空间。攻坚热潮下，一批村级低效工业园正在有序退出中山的历史舞台。
即日起，南方+中山“工改”频道推出《乡村“工改”观察》栏目，每期报道走访一个村居，回顾改革开放后村级工业园在发展村居经济、塑造村居特色等领域承担的角色，对比村级工业园今昔风貌与村居整体变迁情况，挖掘“工改”之于推动“百千万工程”、实现区域协调发展的实践意义。
“现在像卫生费这种费用已经很难找企业收上来钱了，但物业租金又不多。”今年是汤桂洲担任中山市三乡镇白石村党委书记的第五个年头，也是他想方设法为村子赚钱的第五个年头。
2022年，白石村集体收入超过900万元，而支出却达1200多万元，净亏损约300万元。
“村子目前还在吃以前的‘老底’。”
作为三乡镇最早进行工业开发的村，白石村曾积累起扎实的物质基础，而不可持续的开发模式在三十年后的今天也终于难以为继，来自几个工业区的收入近年来都大打折扣。
白石村大坑塘片区俯瞰。 南方+ 王浩宇 拍摄
“搞‘工改’、搞文旅，有钱赚的项目我们都会尝试去做。”汤桂洲直率地说。
9月份，村内一家企业自主改造的“工改”项目改造方案完成了挂网公示，另有两家企业的自改项目已经拔地而起，站在村口就可以望见一南一北两栋在建的工业大厦。
“如果顺利的话，我觉得这一两年内，我们村就可以扭亏为盈。”汤桂洲说。
5万人口减至2万：
三乡工业“第一村”的沉浮
白石村位于三乡、板芙、神湾三镇交界处，广珠公路、228国道穿村而过，几条主干道路两侧分布着五金、塑料、制衣等各门类的小型厂企，大都是一两层高的独栋门面房，屋内摆放着生产设备或产品；有的则是“前店后厂”的形式，门面房后方露出了锌铁棚的蓝色一角。
从文化路拐进教育路，往里走大约一百米，可以听见学校课间传来的孩童的喧闹声。“这个新体育馆是政府投了3000多万建的，这个暑期建成的，孩子们这个学期一开学就用上了。”汤桂洲介绍。在白石环小学周边，除了民房以及幼儿园、村委办公楼等，其余的便是交错分布的工业企业。俯瞰这一片区，白石村更像是建在一片工业园区内的村居。
“我们村是三乡镇最早开发工业的村子，八几年的时候就开始建工厂了。”汤桂洲解释道。
作为三乡濑粉的起源地，白石村农业发达，村内的石岐乳鸽养鸽场远近闻名，村北的白石猪场更是广东省“菜篮子”工程生猪基地，是国家生猪核心育种场、全国畜禽标准化示范场。
改革开放后，白石村人主动走出去招商，引进了一批来自香港、澳门、台湾、美国等国家和地区的制造业企业，涉及玩具、衣鞋、灯具等各个行业，让白石村在全镇率先形成工业集聚。
“到了九十年代，我们一个村的经济水平已经和‘隔壁’神湾差不多了。” 汤桂洲回忆，那时候的白石村算上外来务工人口，已经多达4-5万人。那一时期，包括大坑塘在内的工业园区在白石村相继出现。
“当时我听朋友介绍过来。村里打算做工业，我就在这里办厂了。”2000年，谢龙愿向白石村购买了大坑塘片区的一块地，创立了中山市煌基镀膜科技有限公司（下称“煌基公司”），并出任总经理。在那之后的短短两三年里，大坑塘就完成了几乎所有地块的租售，一度有近50家企业在此生产，一派繁忙景象。二十多年的时间，煌基公司也先后盖起了三层厂房和配套设施，逐渐成长为一家“规上”企业，如今已是白石村制造企业中的“前辈”。
煌基公司是大坑塘片区内的“规上”企业之一。 南方+ 王浩宇 拍摄
然而大坑塘和白石村制造企业的整体发展，并不像煌基公司的成长一样顺利。产业转型升级迟滞，生产效益有限，一些制造企业搬迁或是关闭，部分被业主买下用来出租的土地也因招不到租而闲置。“现在人口少很多了，目前全村户籍人口3762人，加上外来人员是2万多人。”汤桂洲说。
厂房租金收入将翻倍：
以“工改”寻找新增长点
进入白石村南部三面环山的碧华四路，斜坡道路延伸至山谷，沿道路两侧分布、镶嵌在山谷中的这一工业区，便是大坑塘片区。沿斜坡上行，道路两侧墙面上大大的“拆”字格外醒目，墙内部分厂企已经搬离，有一处只留下拆除后的建筑废墟——大坑塘片区正在“工改”，涉改区域内仅剩煌基公司一家“规上”企业正在生产。
大坑塘片区，部分厂区外墙已被写上“拆”字。 南方+ 王浩宇 拍摄
2022年，白石村的大坑塘和麻子两个片区被纳入到“工改”范围内。在村民投票环节，两个项目均高票通过。
只要简单算一笔账就能明白，白石村村民在对待“工改”时为何能形成这般的“默契”：
一方面，村内开销难减。在2022年白石村支出的1200万元中，单是环卫费用就达300万元，占最大头，其高成本源自白石村较大的村域管理面积，费用难以压缩。第二高的成本便是约200万元的村民医保费用，此外还包括设施维护、人员工资发放、办公物资购买等，支出均是村子生活生产的刚需。
另一头，村属产权地块不足，工业物业租金的收益有限。以大坑塘片区为例，13处地块中的11处在过去被村集体出售，仅有2处用地的产权属于村集体，建筑面积仅约6000平方米、年租金收益仅约100万元。
刚需支出难以节流，土地过早开发又使得无地可用来开源，已建成的工业区成了新的增长点。
“如果大坑塘片区‘工改’了，和我们村合作开发的企业可以为我们建设12500平方米的新厂房，面积和收益直接翻一倍，而且政府能帮我们兜底10年的租金，也不用担心初期空租。”汤桂洲说。此外，麻子片区也将通过“工改”为村集体增加约2000平方米的物业面积。
事实上，新建厂房空租的可能性并不大。“我们已经和企业谈妥了，只要厂房建成，企业就直接搬进去。”三乡镇“工改”干部张凌峰介绍，大坑塘项目133亩用地被分为AB两个地块，其中A地块通过“政府挂账收储”模式进行改造，B地块采用“村企合作”模式改造。根据初期协商，为保障地块内的规上企业不停产改造，项目将B地块分为一、二期建设，一期项目便包含了合作开发的企业为村集体新建的工业厂房。待一期建成，规上企业就搬迁至村集体名下厂房继续生产，使得旧厂房得以拆除、建设二期项目，同时满足了企业和村集体双方的利益诉求。
大坑塘片区“村企合作”改造部分示意图。
除了经济账，企业用地的合法性问题也困扰着白石村。“因为是历史遗留问题，这些买了地企业的一直没有办土地证。因为一些‘两违’厂房，我们村这些年一直在打官司。”汤桂洲认为，如果能够规范用地情况、引进高新企业，既可以解决村企之间的长期矛盾，也可以通过产业革新带动地区发展：“有产业就有人、有消费，比如我们村民的出租屋都可以租出去了。”
亩产翻十余倍：
从“小散乱污”走向“湾区美谷”
尽管村民集体支持“工改”，大坑塘项目至今仍存在待解决的问题。
“有部分企业提出的赔偿金和我们预估的差距较大。”张凌峰介绍，大坑塘片区涉改企业均无合法用地手续，结合实际情况，可补偿的金额与业主预期存在较大的差距。
“其实早年他们购地建厂的成本很低，我们的出发点是尽量在合理合规的前提下，保障业主的权益，力促谈妥。”张凌峰说。村民龚永昌也提到，大坑塘片区的土地主要集中在2000年后几年卖出，平均价格大约7万元/亩，与今日数十万元甚至上百万元一亩的工业地价相差甚远。谢龙愿回忆煌基公司初创时的成本：“当时都很便宜的，我们买地花了100多万，加上盖厂房、买设备，一共大概是七八百万。”
如今虽然大坑塘片区人气不再，而煌基公司内部的生产车间依旧火热。走在车间内，谢龙愿提了一个诉求：“别让我停产就好。”他指着沿着墙壁延伸的生产线解释：“就跟家里的定制衣柜一样，生产线每一截要多长、在哪里转弯，都是根据厂房结构设计的，如果换个地方，它们就是一堆废铁了。”对于煌基公司定制化的需求，张凌峰介绍，当地工改专班将进一步和企业展开讨论：“现在分期改造的方式也不是一开始就想到的，是我们了解到谢总希望不停产改造的诉求后多次研讨确定下来的。”
煌基公司生产车间内部，员工正在流水线上工作。 南方+ 陈少宏 拍摄
“工改”后大坑塘片区的定位是“湾区美谷”——美妆主题产业园。作此规划的出发点之一，是三乡镇现有的美妆产业基底。“我们希望通过服务和政策优惠，让三乡美妆企业的增资扩产项目落在这里。”张凌峰介绍。目前，三乡镇有超50家美妆企业，包括曼秀雷敦、尚洋、金稻、欧铠等龙头企业，主要生产药品、化妆品、化妆刷、美容仪器及工具，基本形成了集研发、设计、生产、包装、物流仓储、线上线下销售的美妆产业链。
“我们坚决支持政府的规划，过去就是因为‘小散乱污’才导致了今天的局面。”汤桂洲说。
根据预估，大坑塘的美妆主题产业园总建筑面积将扩展到至少21.8万平方米，亩均产值预计可从原来的130万元/亩提升至880万元/亩，达到改造前的近7倍。麻子片区的先进装备制造产业园，亩均产值将从过去的94.5万/亩提升至1220万/亩，为原来的近13倍。目前，项目A地块已完成改造方案公示流程，完成后续流程后将挂牌出让。
与此同时，白石村也正结合依山傍水的优越自然条件，以及兼具红色文化和侨乡文化的人文积淀，尝试打造文旅路线，盘活村内农田、民房等资源。“比如把民房出租给别人做民宿，一间房的月租金可以从几百元增加到几千元。”汤桂洲说。
【撰文】陈少宏
【摄影】王浩宇 陈少宏
【作者】 陈少宏；王浩宇
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
