作者：余飞
01 | 异类成都
这些天本号相继分析了深圳、广州、武汉、昆明、杭州等城市的楼市。也分析了救市之下的整体楼市，得出的结论是：
局面没有改变，救了个寂寞。
本篇文章来看一下过去两年楼市表现最牛的城市成都，在救市之后的表现。
之所以说成都是过去两年在房地产市场中表现最牛的城市，在于：
在去年那般楼市肃杀的氛围中，即便北上广深也进入了量价齐跌中。
然而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。
新房和二手房价格更是持续上涨。
从官方目前公布的数据来看，全国目前90%以上的城市，房价在下跌。但成都却非常玄妙地躲过了盘整，成为了万绿丛中一点红。
成都房价迷之自信，连续上涨了18个月。最近两个月，成都的房价虽然也开始下跌，但同比仍稳居全国第一。
国家统计局数据显示，9月成都新房环比上涨0.2%，同比上涨5.8%，同比位居全国第一。二手房环比下跌0.2%，同比上涨3.7%，同比增速同样位居全国第一。
然而即便如此，成都的成交量也顺应趋势，从3月份见顶之后一路下滑，开始变得艰难。
于是，在9月份众多城市纷纷取消限购、大幅放松限购的背景下，成都也加入阵营。
9月26日，成都提出：
第一，对四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域；其他区域不再审核购房资格。
第二，在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善型住房需求。
第三，非户籍社保最低6个月。
02 | 成都楼市分化严重
由于是在9月末出台的政策，对9月的数据影响不是很大。所以，我们可以看到，9月份成都新房与二手房仍保持下降趋势。
显示，9月份成都新房成交了9194套，二手房成交了14948套，环比8月份均有所减少。
纵向对比，相较于3月份的高点，成都楼市的热度已经大大降低，基本回到了去年的状态中。但横向比较，相较于其他城市，成都楼市的表现仍首屈一指。
真正看放松限购对成都楼市带来的化学反应有多大，还得看10月的分数据。
但市场各种报道都有。有人说，放开限购后，成都楼市一片火爆，杭州楼市也有类似的传言。
如高新区某改善盘在限购放松的第二天开盘就清盘了。天府新区改善盘十一期间不少异地客户到访，也即吸引了外地炒饭客前来。
事实究竟如何？中国经济周刊最新的一篇实地调查报道，我觉得最为客观：
冰火两重天。
冰火两重天，不仅适用于成都，也适用于上海、杭州等一些城市。
目前，当下所有的城市，房子都难卖，这是客观事实。
但有一些价格合理、位置较好比较抗跌、配套不错、折扣优惠的楼盘仍很畅销，这也是事实。
所以，我们在如今的环境下，我们还能看到一些城市上演着千人抢房、万人抢房场景，能看到一些开盘去化率就能达到80%的楼盘。
在这篇文章中，中国新闻周刊实地调查成都楼市之后，得出的结论是：
第一，新政带来了一些成交量，但并没有带来太大改变。
第二，看房量增加也仅仅是增加浏览量而已，很多人仍只是看看而已。
第三，外地炒房客入蓉城扫楼，只是传说。
大幅放松限购，刺激了成都一些改善型需求人群动手，从数据来看，过去两周成都的新房成交都在增长。
但持续性有待观察。
而且，区域分化非常明显。今年成都成交量最好的片区在城东城南。
城南的麓湖、新川，东南的白鹭湾、三圣乡，城东的二八、东安湖等板块亦持续拥有极高热度。
与之相对应的是远郊近郊的房子，打折促销也难卖。
这种结构性的差异，每个城市都存在。
不要因为中心区一些价值不错的楼盘卖得好，就认为这座城市的楼市回暖了。也不要因为大多数片区难卖、降价出让，就认为没有例外。
就像环境再差，钱再难赚，但总有人能过得很好、赚到钱一样
分化的时代，需要分化的眼光来对待。
我们需要明白的是：
第一，目前包括北京、上海在内，所有城市的房子都陷入了难卖的局面。难，是当下所有城市的共同心声，但区域分化同样存在。
第二，包括一线城市在内，房价调整已经是不可阻挡的大趋势，区别在于，有人口、产业、经济优势的城市跌幅小、跌速慢，其他城市跌幅大、跌速快而已。
03 | 成都楼市还值得买吗
楼市整体已经进入了黑铁时代，房地产市场供求结构发生了根本性改变。
简单来说，就是房地产已经进入了买方市场。何为买方市场？买方市场是购买者拥有主动权，市场会迎合购买一方的需求而做出妥协。
也就是说，大家购房根本不用着急。房价横盘与阴跌的时间，未来3至5年是很难改变的。
当然，不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭，的确是硬性需求，自身要居住，小孩上学也需要房子。
所以，对于等不了那么久的人而言，本号的建议是，综合利弊考虑。若能买到相对抗跌一些的房子的，那就是赢家。
成都这座城市优劣点相对分明。
强势在于经济和人口，其GDP位居省会城市第二，仅次于广州，是中国第二省会。人口在2000万以上，城区人口超过1000万，是8个超大城市之一。
劣势在产业，成都的产业相比于东部城市存在明显短板，尤其是工业、先进制造业、汽车工业等。
在成都买房，本号认为，如今还能够选择的区域并不多。首先从人口密度上就排除了一大批。
成都面积14335平方公里，如此广袤的土地上，潜力与坑并存，分化在所难免，需要仔细选择。
成都两千多万人口，主要集中在市区。新都区人口最多，155.85万，双流区、郫都区、成华区、龙泉驿区、金牛区、高新区（功能区）、武侯区的人口都在100万以上。
但人口密度高的，主要是主城区的几个区。主城区锦江区、青羊区人口密度最高，每平方公里土地上接近1.5万人。主城区的成华区、金牛区人口密度也在1万/平方公里以上。主城区的武侯区、高新区接近1万/平方公里。
从人口密度角度来看，在成都买房，主城区是首选。近郊区和下面的县市，供应大人口少，调整压力较大，尽量避开。
数据：成都市统计局
主城区也是成都目下仍保留限购的区域。
至于天府新区，本号并不看好。成都面积很大，产业又不够强悍。一个新区与新城的打造，需要几十年如一日源源不断地给予产业、财政、人才、配套等各种支持。
目前即便强悍如北上广深，外围区的产业仍很薄弱，都很难带动远郊区发展，遑论成都。
还是那句话，一座城市能够将主城区发展起来，就已经是天幸，就不要想象它的辐射能力能去覆盖远郊区，更别想着能覆盖临近城市。
这都是噱头。
