在过去房地产行业高歌猛进的时期，行业的红利催生了一批百亿、千亿规模房企，现如今，当红利褪去，便是考验企业真实经营能力的时刻，真正有能力、底子厚、经营健康的企业在新一轮的抢位赛中终会脱颖而出。金地集团（600383.SH）就是这样一家注重“里子”的企业。
2023年4月28日晚间，金地（集团）股份有限公司（股份代码：600383.SH，以下简称金地集团）披露了2022年年报。
面对过去一年充满挑战的市场环境，金地集团依托优秀的经营管理能力，依旧保持着行业“三好生”的优秀底色，不仅经营业绩跑赢大市，财务也继续维持稳健：2022年金地集团实现营业收入1202.08亿元，同比增长21.14%；实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，房地产业务结算毛利率19.96%。资产负债率、净负债率、现金短债比等各项核心财务指标连续多年表现良好。
全年销售2218亿元跑赢大市，交付10余万套房屋创新高
过去十年，房地产行业“三高”模式盛行，而如今行业已全面进入缩表周期，原先在“三高”模式下更为激进的企业频繁爆发危机，“三高”模式难以为继。
反观金地集团“不走寻常路”，在行业深度调整之际，仍然交出了一份不错的答卷。受益于充足的可售资源和优质的城市布局，金地集团2022年实现签约金额2218亿元，行业排名稳中有升。在布局的78个城市中，有19个城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特、湛江等城市，金地的市占率位居前三。
过去多年来，金地坚持深耕一二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，在增强公司经营安全边际的同时，也确保了在面对调整的市场情况下公司盈利的可持续性。2022年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，房地产业务结算毛利率19.96%，在极其艰难的市场环境下为股东创造了稳定的价值回报。
面对当前市场环境的变化，金地进一步聚焦上海、北京、深圳等高能级城市，以量入为出的原则，精准开展投资工作。2022年，金地集团新增总土地储备约248万平方米，其中的95%均位于核心一二线城市。截至报告期末，金地总土地储备约5182万平方米，其中位于一二线核心城市的土储占比达到71%，剩余约30%主要位于长三角和珠三角的经济基本面好、产业有支撑的三四线城市。
今年年初至今，金地集团抓住土地市场的窗口期，接连在西安、杭州、东莞、上海等核心城市获取了多宗土地储备，土地总投资额已超过87亿元。
在2022年行业调整的这场大考中，考验房企的除了销售力，还有产品力和交付力。在产品打造方面，2022年金地集团加强了新生代客户研究，基于客户需求研发推出“峯”系列、“御”系列等新的产品系列，给予了客户更多样化的选择。在户型设计、精装修、社区环境景观、智能化研发方面也持续发力，探究个性空间、健康、智能的多场景融合。
凭借扎实的产品及交付力，金地集团2022年入选由克而瑞评选的“中国房地产企业产品力TOP100”“2022年企业交付力TOP10”榜单。其中，天津金地阅千峯、沈阳金地峯范更是荣获“2022全国十大交付力奢居作品”“2022全国十大交付力安居作品”奖项。
而面对市场下行和巨量交付的挑战，金地则克服了多重不利因素，通过精密施工组织，高标准交付房屋10余万套，创历年新高，在市场下行期有效提振了市场及客户信心。
财务基本盘稳健，债务结构良好
长期以来，金地在财务方面都保持着高度的自律性，重视现金流管理，经营性现金流连续多年为正，并始终将负债规模及融资成本保持在合理水平，为公司经营留足安全边际。报告期末，公司的各项核心财务指标保持稳定：资产负债率72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，持有货币资金545.07亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍。
2022年，面对地产行业债市波动的严峻考验，金地沉着应对，通过多次购买债券、投资者交流等方式稳定资本市场信心，全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息，展示出了较强的抵御流动性风险的能力。
截至2022年12月末，金地的有息负债规模合计人民币1152.16亿元，其中银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%，其他融资占比为1.04%；在期限结构上，长期负债占了全部有息负债比重的64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%，债务结构及融资成本均保持在合理水平。
面对行业环境的变化，过去一年金地持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。尤其是在拓展银行借款、境内外债券和中期票据等多样化的融资渠道方面成效显著，为公司长期可持续发展奠定了坚实基础。
在银行融资方面，金地与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，展现出强大的债务融资能力。截至2022年12月31日，金地获得各银行金融机构授信总额人民币达2549亿元，其中尚未使用的剩余授信额度1635亿元。
新赛道业务经营稳健，第二增长曲线价值显现
在持续夯实住宅开发主业的同时，金地近年来也在积极延伸轻资产业务，强化服务与运营能力，探索住宅业务之外的新业务发展模式，包括持有型物业经营、代建业务、智慧服务等，以更好地应对市场变化，培育新的业务增长点。
2022年，金地在新业务经营拓展方面成果丰硕，新赛道业务作为穿越周期的稳定器作用开始逐步凸显。
其中，商办物业方面，金地通过积极调整招商策略、举办会员活动等管理举措，保证了经营质量的持续稳定，深圳金地威新中心也于当年成功入市，成为业内标杆写字楼项目；产业地产方面，新获取了成都温江、上海宝山产业园项目，实现了10个核心产业高地城市的全覆盖，在营项目中有8个产业园区实现满租，平均出租率达97%；长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平。
金地代建业务作为金地近年来发展最为迅速的业务模块，在巩固现有住宅、商办、公建业务领先优势的同时，也持续关注政府、城投公司及金融机构等多投资主体的市场机会。2022年的管理规模实现了高质量增长，已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万㎡，其中住宅签约面积1196㎡，商办签约面积195万㎡，政府代建面积439万㎡，逐渐显现出第二增长曲线的价值。
在智慧服务板块，2022年金地智慧服务持续打造“三横九纵”服务矩阵，新增外拓合约管理面积达5000余万平方米，截至2022年末总合约管理面积突破3.85亿平方米，其中院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27个。在增值业务方面，成功收购华东团餐龙头企业杭州速派，迅速强化TO B产业服务能力；同时，空间科技公司、想滋味团餐、城市服务、想新家、金地置家、金托商服、社区商业、空间经营等多个业务也在持续快速发展。
“我们将继续稳步向养老、体育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。”金地方面表示。
（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）
文/蔡琪
