作者 | 陈珍珍
编辑 | 夏县明、梁秀杰
视觉 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
近日，新城控股（601155.SH）发布2022年年度报告。公司营业总收入1154.57亿元，同比减少31.37%；归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，同比大幅下降88.94%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降92.91%至7.27亿元，经营活动现金流量净额145.35亿元，同比下滑33.89%。
没有什么比亮眼的业绩表现更能打动投资者，新城控股如此令人失望的业绩自然引起投资者的“用脚投票”。年报发出第二个工作日，公司股价下调2.83%，收于16.13元。目前仍延续下跌趋势，4月20日股价创今年以来新低15.71元，较两年前的峰值跌近七成，市值“蒸发”近800亿。
图表1：新城控股近日股价走势
图片来源：Wind
商业板块扩张难抵住宅收入缩减
新城控股主营业务收入主要由房地产开发销售和物业出租及管理两大业务板块构成。其中，房地产开发销售2022年实现营业收入1048.83亿元，同比减少33.67%，主要是公司去年销售面积较上期减少所致。
物业出租及管理实现营业收入92.24亿元，同比增加15.75%，主要系公司开业吾悦广场的数量增加所致。
可以看出，新城控股去年物业出租及管理费收入增速虽然可观，但目前总量尚未突破百亿，总体体量不及“卖房”收入的十分之一，占总营收的比仅7.99%。
图表2：新城控股主营业务收入构成（亿元）
数据来源：Wind，睿和智库整理
近年来，新城控股转型于“住宅+商业”双轮驱动，物业出租及管理说的即是其商业板块。从成本端来看，物业出租及管理的成本构成来自管理服务，该部分占总成本的比例仅为2.77%，相比于土地及建造高达97.23%的成本占比，商业板块可谓是投入产出性价比较高。
图表3：新城控股成本分析表
数据来源：企业年报，睿和智库整理
2012 年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城商业的逐梦之路，也正式拉开新城“吾悦”发展版图的扩展，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。
截至2022年末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%。
目前来看，商业版块收入虽逆势上涨，但对公司业绩贡献率仍较低。按王晓松所言，2023年新城控股要实现商业运营总收入110亿元，要新开业20座吾悦广场及委托管理在营项目。未来，随着“房住不炒”政策的加码，住宅板块规模或将持续收缩，新城控股商业板块以目前的营收增速（约10%）难抵住宅规模的缩减速度。
短期偿债压力愈发凸显
在当前市场环境下，“降负债率、保现金流”成为房地产行业共识。对于大多数房企来说，业绩表现已不是重点，最重要的是债务问题，新城控股也不例外。
截至报告期末，新城控股总负债虽然由2021年末的4371.69亿元下降717.23亿元至3684.46亿元，资产负债率由2021年的81.82%微降1.66%至80.46%，但债务仍处在高位状态。
从短期偿债能力来看，截至2022年末，新城控股流动比率、速动比率分别为0.96、0.31，较2021年末进一步下降，流动比率首次降至1以下。流动比率与速动比率间存在0.65差额，可以看出当前公司存货堆积，无法变现，去化压力大，资金回笼依然缓慢，短期偿债压力凸显。
图表4：新城控股近三年短期偿债能力指标
数据来源：Wind，睿和智库整理
新城控股的短期借款在2022年同比大增198%至16.66亿元，一年内到期的非流动负债296.43亿元，短债规模合计约313.09亿元。
而其现金及现金等价物余额出现“腰斩”，由2021年末的462.08亿元降至2022年末的215.75亿元。新城控股现金短债比小于1（0.69），触碰了第三道红线，说明公司以现金偿债的能力较低，短期偿债压力不言而喻。
此外，母公司评级下调或许还会影响其后续融资及债务偿付。今年初穆迪将新城控股的母公司新城发展控股的家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”，并将由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。公开数据显示，新城发展将于2024年6月底到期或可回售的债券，包括6.5亿美元（约45亿元人民币）的离岸高级票据和总计96亿元人民币的在岸债券。
联席总裁失联引发市场躁动
2月11日，新城控股发布公告称，“公司暂时无法与公司董事、联席总裁曲德君取得联系。截至目前，公司尚未能了解到具体原因”。据悉，2020年3月曲德君接任新城控股董事、联席总裁职务，负责商业板块。
在今年年初新城控股前总裁梁志诚先生因个人原因离职后，曲德君实际上已经成为仅次于王晓松的新城控股“二把手”。如此重要人物的突然失联，让投资者炸开了锅。
根据公开资料，曲德君于2019年7月加入新城控股，此前他曾在万达集团工作17年。曲德君的失联是个人原因所致，还是与万达、新城的职业经历有关暂无定论，但对公司经营及其股价的负面影响暴露无遗。一季报数据显示，2023年1-3月公司商业运营总收入为25.26亿元，同比增长仅4.8%，增速较去年下降20.7个百分点。
新城控股昔日的三足鼎立，如今只剩下王晓松一人独守，不知道还能支撑多久？
结语
2022年，房地产行业面临较大的下行压力，不少房企遭遇流动性困境。房企黑马新城控股也未能幸免，利润大幅下滑，偿债压力加大，核心高管失联，无一不给当下的新城控股带来重击。董事长王晓松表示，2023年公司将以轻重并举的方式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动，能否穿越周期，仍待观察。
