为什么中海归母净利润下降了这么多？｜冷眼看财报
成也利润，败也利润。
作为一家长期顶着“利润王”头衔的房企，中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）去年的利润水平有些尴尬。
财报显示，中海2022年营收1803.22亿元，同比下滑25.56%。毛利383.94亿元，同比下降32.67%。税前利润和归母净利润同比都出现了超过42%的同比下滑，其中归母净利润232.65亿元，同比缩水了42.06%。
事实上，2021年中海就出现了净利润不增反降的情况，2022年更为加剧，这也是中海过去21年以来归母净利润创下第二大跌幅。
2002年中海归母净利润曾同比狂降85.19%，但那一次是因为中海要为部分香港房地产项目作出4.8亿港元拨备，情况特殊，刨除这部分拨备影响和非经常损益后，实际有超过200%的增幅，这使得去年中海的利润下滑显得有些“史无前例”。
作为高利润房企的代表，中海的利润状况还是比碧桂园和融创好很多，毕竟融创已经连续两年严重亏损，碧桂园去年归母净亏损也达到60.52亿元，且中海232.65亿元的归母净利水平在行业内仍属领先。
但和往日的“一骑绝尘”相比，中海2022归母净利比华润置地和龙湖集团都要低一些，不再是那个“最赚钱”的房企了。
为什么利润会下降这么多？从财报数据上不难看出原因。
首先是成本和收入的差值变化。财报显示，去年中海直接经营成本1419.28亿元，同比减少23.37%，但收入下降了25%，这样的结转水平导致毛利和毛利率的同步下降。
另一个值得注意的点，是中海财报中“净其他收入亏损”达17.85亿元，而在2021年是收益47.12亿元。受到市场汇率波动影响，外币汇兑从2021年的收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元，即便是加回资本化的8.96亿元后，亏损值仍有42.83亿元。另外还包括物业存货减值准备的15.20亿元，以及应收合营公司款减值准备的13.27亿元。
从媒体公开信息来看，中海董事局主席颜建国在业绩会上回应了营收利润下降原因，包括疫情反复影响销售和工程进度，结转收入相应减少，毛利率有所下降，财务上也做了一定的减值拨备等，并表示这些因素使得公司未能达到预期的目标。
南方产业智库注意到，在直接经营成本下降的同时，中海的分销费用在2022年有所上升，从37.78亿元增至39.19亿元。这意味着在2022年行业销售出现萎缩的背景下，中海的销售压力也在增长，渠道费用和分销费用对盈利空间也形成了蚕食。
今年年初，贝壳曾与中海因“欠佣”一事搞起了掐架，彼时中海在京项目曾通过社交平台发文称，2022年中海自渠成本仅为0.6%，远低于外部渠道，并表示“这不仅节省了营销费用，更为重要的是摆脱了对外界的依赖，将主动权牢牢掌握在了自己手中。”
不过，除去利润下滑外，中海的负债、现金、融资成本等仍然呈现出一个健康房企应有的水平。
在负债方面，中海的“三道红线”一直保持绿档，剔除预收账款的资产负债率只有53.69%，净负债率约43%，扣除受限现金后的现金短债比为2.16。在资金上，中海手握1103.1亿元，占总资产的12.1%。而在融资上，去年中海获取了943.2亿元，境内发行债券共285亿元，境外也新签了200.4亿元。
2023年，中海定下了销售额增长20%的目标，同时还提出商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算双位数增长。颜建国则表示，将保持战略定力，维持既定目标继续前进，并指出住宅开发仍将是中海核心业务，配置90%以上的资源。“我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”
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