哪些城市楼市扛不住了

这轮楼市小阳春，在一个月前悄悄结束。

虽然不少楼市自媒体还在嘴硬，强调市场温和复苏的大趋势没有变，金九银十很快会来，但数据从来不会撒谎。

01

从目前公开的数据看，即便是一二线城市，二手房带看、成交数据也在全面掉头，更麻烦的是二手房挂牌量，还在快速增加。

为了佐证，我们对国内主要城市，在链家外网的二手房挂牌量，做了一个统计对比：

新房呢？从今年3月中旬开始，售楼处的人突然变少了，而且不是一个板块变少，也不是一个城市变少，而是全国大部分城市的售楼处，在3月下旬出现了来访量减少的状态！

4月以来，新房销售佣金，全面上涨。

就拿南京江北某盘来说，2月份达到2.55%，3月降到1字头，最近又涨回了2.3%。南部新城的某些盘，最近一周几乎跳涨1个点。

售楼处不约而同房价打折上调佣金，说明什么？说明4月份销量惨不忍睹，五一特价房源不得不早早登场。

02

石榴叔一月份在《拯救楼市的行动正式开始》一文就预测过：

“在首套住房贷款利率政策，动态调整机制之后，想象力要打开。我认为未来一段时间，符合条件的地方，首套住房贷款利率可能在3.6%-4.1%之间”。

根据央行的数据，截至3月末已有83个城市下调首套房贷利率下限，其中太原、金华、郑州、珠海、石家庄、沈阳、衢州等40多个城市利率下限至4%以下。

部分城市的首套房贷款利率今年以来连续下调，例如沈阳，先从4.1%降至3.9%，很快又改成3.8%。

目前，柳州、南宁、中山和珠海等城市，首套房贷款利率能做到3.7%，全国最低。

厦门、哈尔滨、福州、长春等10多个二线城市的首套房贷款利率为3.8%。

此外就在本月中旬，浙江温州、金华、丽水、舟山、衢州也将首套房贷款利率调整为3.8%。

贵阳、惠州、天津等地的首套房贷款利率降至3.9%，而昆明、大连等地的首套房贷款利率为3.95%。

根据贝壳研究院发布的数据，2023年4月，重点监测的百城首套房主流房贷利率平均为4.01%，破4就是时间问题。

03

相比之下，一线城市和强二线城市，首套房贷款利率还处于高位。

上海首套4.65%，二套房5.35%，

北京首套4.85%，二套房5.35%，

深圳首套4.60%，二套房4.90%，

广州首套4.30%，二套房4.90%，

杭州首套4.10%，二套房4.95%

南京苏州首套4.1%，二套房4.9%

当然了，政策是死的，人是活的，即便是同一个城市，也有热点区域和非热点区域。

怎么办？政策区别。就比如今天，合肥宣布非限购区，购买首套房首付最低2成，二套最低3成。

04

利率会一直处于低位吗？最近，房贷利率即将回涨的声音，越来越多。

虽然今年2-3月，二三线房价环比上涨城市数量明显增多，满足阶段性放宽首套房贷利率下限要求的城市范围，已由38个城市缩小至5个。

但市场热度的迅速降温，让利率转向存在极大的不确定性，绝大部分城市二手房价格仍处下跌通道，需要政策支撑和刺激。

就全国来看，降息是大势所趋，尤其是放款速度和三价取低这一块，已经松动了。

3月贝壳百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这也是2019年以来最快的放款速度。带押过户的全面推广落地，也是为了促进交易。

此外，就今天，“我国全面实现不动产统一登记”的新闻，最后说几句。

有自媒体认为马上要收房产税了，我觉得有点过度解读。

虽然这是未来征收房产税的基础，技术问题解决了，但就目前楼市来说，只要市场没有明显升温，至少年内落地可能性极低。

结

对于楼市，我们一直以来观点没有变化，也就是我们提了好几年的“一九现象”。

如果你要买“一”里面的房子，那看到好的随时可以买，如果你要买“九”里面的房子，那真不急，等等更香。当然，如果你是要卖，那上述逻辑反向操作就好了。

此外，纯投资，就算了。二三四五线城市，未来一两年是最后下车的机会，对于涨回去，不要抱有幻想。

有一句话总结得好：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

-END-