最近总有人问，房地产的趋势能不能讲清楚呢？
今年以来，我们多次谈到房地产，事实上这个行业10年内的大趋势已经很清晰了，但是总有人不太相信，而且大家的观点分歧得很厉害，甚至完全是两个极端。
我们今天换一种逻辑来看房地产，打开不一样的视野，希望能够帮助你看得更清晰。
中国人的财富规模
大家都知道，中国人的财富规模是很大的。从历史经验来看，这些财富流向哪里，哪里的资产或者商品价格就会上涨，如果财富流向股市，股市指数就会上涨，如果财富流向消费市场，物价就会上涨。
房地产是这里面最典型的资产市场。所以从某种程度上来讲，财富流向决定了房地产市场的热度和房价。
我们来简单看一下中国人财富规模有多大？根据相关统计数据显示，中国居民净资产价值680万亿，加上总负债200万亿。所以我们可以简单地得出结论，中国居民总资产880万亿。
这里面房地产价值470万亿，居民存款130万亿，股市总市值95万亿。这三大市场财富加起来总价值高达695万亿，占居民总资产的79%。那么剩下的21%去了哪里呢？我们可以理解为主要方向就是消费、理财和投资。
同时我们注意到，4月份最新金融数据，居民存款减少1.2万亿，这是因为目前存款利率降到3%的区间，导致储蓄挤出效应明显，这些财富分散流向消费市场、股市、房地产和理财。
我们看到，4月房地产市场整体降温，居民中长期贷款只增加了4280亿元，这可以推算出财富流向房地产市场不足2000亿。
这说明中国人的财富流向出现了新趋势。
财富增长趋势
过去，我们经常说，中国有两个财富蓄水池，第一个是房地产，第二个是股市，大量增发的货币流入了这两个市场。
从2020年到2022年这三年时间里面，财富流向的一个新方向就是居民储蓄，很多人都把钱存起来了。房地产市场财富呈现持续下降趋势，仅仅2022年一年新房销售就少了3万亿。
从目前经济增长需要和趋势来看，预计M2会保持10%以上的高增长趋势。今年中国居民财富总值极有可能超过1000万亿。
同时，从2023年4月份开始，居民储蓄出现了几年来从未有过的下降趋势。此消彼长之下，这么天量的财富会流向哪里呢？
我们认为，接下来两三年内会有两个非常重要的财富流向。
财富的两个新流向
第一个财富流向，我们看到，股市明显开始火爆起来。
为什么我们说股市财富会增加呢？这其实是目前经济发展的迫切需要。
前不久，我们发文《40家公司退市！向4000万企业发出信号，中国经济要起飞了》，讲到目前经济发展的一个重要问题，就是企业负债率太高，财务成本非常高。有人把中美企业杠杆率做了对比，美国企业杠杆率只有80.6%，中国企业杠杆率却高达160.9%。
所以目前中国经济特别紧迫的任务，是要解决企业的负债问题，必须要让更多的企业上市融资，这才有了今年年初的注册制，以及后来大量企业开始上市。
这样做的结果当然是股市规模会快速扩大，更多的财富流向股市。
2022年一年时间，中国股市总市值增加了102.4%，大约增加了45万亿。预计2023年的增幅很有可能会大于这个数字，增加60到80万亿，达到150-200万亿。这也就是说，流入股市的财富占居民总财富的比例将从过去的10%提高到20%左右，这是个非常惊人的增幅。
但是，股市仍然是小众群体，另一个财富流向跟我们大多数人都有关系。
两个重要趋势决定财富流向
我们要讲到的另一个财富流向，就是通过投资流向实体经济。
这里面有两个比较重要的趋势。第一个重要趋势是创业热度不会减少，反而会增加。事实上2020到2022年的数据已经明显表明，经济不好的时候创业热度反而大幅度增长了，这是因为打工的压力增大，很多人会选择创业，以及失业带来的被动创业增加。
第二个重要趋势就是自由职业者会大量增加。这里面有许多人会选择投资，或者寻找一份自由职业的工作。
这两个重要趋势都会带来居民财富通过投资的方式流入实体经济。事实上，我们前面讲到的财富流入股市，大部分也流入实体经济。这是中国经济长期坚持脱虚向实，逐渐开花结果。
那么最终的问题就来了，这种财富流向趋势下，房地产能有多少机会呢？
我们来做一个估算，居民总财富达到1000万亿。我们前面讲了，流向股市200万亿，居民存款小幅回落至100万亿，消费市场50万亿，理财和投资流向实体经济100万亿，其他30万亿，那么留给房地产市场就只有520万亿了，目前房地产财富规模已经470万亿，增长空间只有50万亿了。
50万亿，也就是房地产新房三年的销售额，所以未来10年内快速增长的机会真不大了。
所以，未来10年房地产市场就是安全稳定，有序过渡到新模式，这就是大趋势。
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