长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
我爱我家正从二手房中介向长租公寓运营商迈进。
近日,我爱我家(000560.SZ)召开2022年年度业绩说明会表示,今年会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。
在我爱我家的四大业务板块中,公司住房租赁业务即相寓的营收占比大幅增加,在总营收的比重过半。2022年,我爱我家实现营业收入116.73亿元,其中,租金交易额实现营收56.47亿元,同比增长75.27%,占比也达到48.37%。
我爱我家对租赁市场前景十分看好,管理层表示,目前,国内住房租赁市场规模已近2万亿,预计未来5—10年,租赁市场仍将继续保持稳健增长的态势,国内住房租赁市场整体规模在2030年或将突破3万亿。
业务回暖下,2023年一季度,我爱我家营收31.49亿元,净利润5176.30万元,实现扭亏为盈。
业务回暖扭亏为盈
我爱我家是一家居住服务平台运营商,主营业务包括房地产经纪服务(二手房、新房、租赁、海外)、住宅资产管理、商业地产运营及居住衍生业务等。
根据我爱我家披露的年报数据,我爱我家业务主要聚焦在国内一二线核心城市,截至2022年末,国内运营门店总量3583家,员工约3.5万人。
2021年,我爱我家陷入增收不增利的困境。2021年总营收119.63亿元,同比增长24.9%;净利润1.66亿元,同比下降近半,扣非净利润为1.22亿元,同比下降61.87%。
2022年我爱我家调整布局战略,完成加盟业务的收缩,并聚焦核心城市核心市场开展业务。公司覆盖城市从年初的33个城市下降至15个城市,在运营中的加盟门店及特许门店总数量为1215家,较年初减少744家。
我爱我家在业绩会上提到,2022年受经济下行压力影响,存量房市场需求不足,市场成交量较2021年下降非常明显;公司2022年存量房GTV为1860亿,同比2021年(2861亿)下降约35%。但在2023年一季度,公司存量房业务出现好转,GTV达到约700亿,同比2022年一季度上涨66%。
此外,新房业务2022年GTV为439.7亿,同比2021年下降33.5%,新房GTV的下降与市场环境息息相关;随着政府房地产调控措施的逐步放松,公司预计,2023年整个行业和公司的新房交易GTV会迎来较为显著的回升。
各项业务回暖下,我爱我家业绩开始回升,2022年,我爱我家实现营业收入116.7亿元,较2021年环比微降2%,表现出了较强的危机应对能力。但归属于上市公司股东的净利润亏损超3亿元,同比下降约250%。
到2023年一季度,我爱我家实现营收31.49亿元,净利润5176.30万元,扭亏为盈。
我爱我家认为,从2023年第一季度盈利情况持续好转来看,金融信贷“三支箭”齐发、房地产“因城施策”降利率、降首付等利好政策,很大程度上提振了市场信心,促进了交易量的回升。我爱我家预计年内有望延续第一季度的盈利态势,稳中向好,提质发展。
启动相寓分拆上市
经纪业务是我爱我家营收的主力。2018年至2020年三年,公司经纪业务的营收占比均超过 50%。2021年,尽管经纪业务占比下滑,整体发展态势受市场环境影响较明显,但总占比仍超过40%。
2022年,我爱我家的资产管理业务(即相寓,为租赁业务)明显发力,业务应收占比约48%,成为营业收入最多的业务。
根据财报数据,近年来已成为我爱我家稳健经营“压舱石”的相寓,在2022年取得可喜成绩——全年租金交易额163.3亿元,实现营收56.47亿元,收入同比增长75.27%。
报告期末,相寓在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等15个城市,规模达到25.4万套,相比2021年增长0.4%。
我爱我家在2022年财报中表示,“相寓”业务是公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤。
去年6月份,我爱我家公告关停合肥、烟台、长沙城市的加盟业务,涉及350家加盟店。精简收缩业务的同时,我爱我家在推动品质发展和数字化升级战略基础上,通过聚焦经营的核心重点以及提升数字化能力,推动经营提质增效,进一步强化抗风险能力和核心竞争力。
目前,“相寓”业务确立了“数字运营、智能服务管理”的经营方针,积极推动专业品质和运营效率的持续精进,提升业务的数智化水平。
从行业来看,长租公寓行业已经过一轮洗牌。2019年国内“长租公寓第一股”的青客公寓成功登陆纳斯达克,后来旗下公司遭遇破产清算,陷入了创始人离职、资金流动困难的泥潭。
2020年1月,蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,445天后,被纽交所强制摘牌;2021年4月6日,蛋壳公寓从纽交所摘牌,且摘牌后仍需面临巨额执行款。
受疫情等因素影响,长租公寓行业空置率过高、资金链紧张等问题逐渐凸显,成都巢客遇家、连合之家、杭州海玛等多个长租公寓接连失联,疑似卷走房租跑路。
近年,在住房租赁监管趋严,行业连锁化、品牌化的趋势下,品牌连锁长租公寓有望快速发展。CBRE《中国长租公寓投资报告》预计,2030年中国集中式长租公寓需求规模有望超过1200万套,或成为未来10年中国最具成长性的商业地产投资类别之一。
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