21世纪经济报道记者王雪 武汉报道
日前，根据上交所官网信息，中金湖北科投光谷产业园REIT项目状态更新为“已通过”，将正式上市交易，这是武汉首单公募REITs。截至2022年末该标的资产估值为15.4亿元。
公开资料显示，中金湖北科投光谷产业园REIT原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司（以下简称“湖北科投”），标的资产包括四部分，分别为光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋及互联网+项目，均位于光谷光电子信息产业园内。该产业园是中国首个国家级光电子信息产业基地的核心载体，年度产业收入达到2万亿元，产值达到8000亿元。
但2020至2022年受疫情持续影响，标的资产出租率存在波动，部分物业尚未达到预期利用率，整体出租率分别为83.76%、89.63%、86.40%。“伴随疫情结束，租赁市场回暖，基础设施项目的租赁情况日渐改善。截至2023年3月31日，基础设施项目整体出租率已恢复至90.72%。”相关负责人表示。
该负责人进一步指出，当前标的资产租赁合同期限3年及以上占比66.50%，已签约租金平均每月每平方米约61.63元，共有49家租户，涉及信息技术、金融科技等11个行业。其中，底层资产最大租户为招商银行武汉分行及招商银行信用卡中心。
从收入看，2020至2022年末，标的资产三年营业总收入分别约为0.86亿元、1.06亿元和1.07亿元；其中租金收入分别约为7564.26万元、9457.33万元和9604.62万元；毛利率分别为62.82%、68.97%、65.51%。
对于2020年租金下滑，相关负责人解释，由于疫情期间，湖北科投针对小微企业租户给出减免3个月租金、减半6个月租金的优惠，所以使得年度租金减少，后续随着疫情影响逐步消退，租金收缴及租赁情况将恢复正常。
从可分配收益看，招募说明书指出，假设该基金按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配股利，2023至2024年度的模拟预测可供分配金额分别为7271.32万元和7665.17万元，预测现金分派率为4.72%和4.98%。
此外，让投资者关心的还有项目净回收资金用途以及资产标的后续运营效率等问题。湖北科投党委副书记、总经理曾玉梅在接受21世纪经济报道记者采访时指出，净回收资金拟投资两大项目，一是“中国光谷·数字经济产业园”项目，计划打造孵化器、加速器和产业聚集区三类企业载体，重点发展人工智能、大数据、AR/VR、区块链等领域。二是拟投资生物创新园二期项目，规划打造生物产业研发创新体系及总部聚集地。
在产业园区开发运营方面，曾玉梅表示，中金湖北科投光谷产业园REIT项目外部管理机构光谷资产是隶属湖北科投的全资国有企业。截至2022年底，光谷资产运营管理资产面积近190万平方米，贡献租赁收入过亿元，资产类型涵盖产业办公楼、厂房、公共场馆、公租房等。“未来，光谷资产还将不断提升运营效率，打造出区域规模最大，服务最优的资产运营及服务供应商。”
当前，国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局已经逐步形成，针对扩募，曾玉梅告诉记者，湖北科投计划通过扩募将本次发行项目打造成百亿级基础设施REITs平台。
公开资料显示，截至2022年底，湖北科投合并报表范围内已建成运营及在建的可租赁物业面积超过550万平方米。其中已建成并成熟运营的可租赁物业包括光谷生物城生物创新园、光谷生物城、施耐德厂房、霍尼韦尔厂房、盖瑞特厂房、汽车电子产业园等约500万方。
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