我国的基础设施公募REITs自2021年启航，经过两年的发展，凭借其流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，目前已成为越来越多投资者关注的资产类别。我们开设「亿懂REITs」专栏，通过主笔人万亿的文字，与大家一起畅游“万亿”REITs蓝海，让REITs更易懂。
REITs作为不动产资产证券化的重要工具之一，在海外资本市场扮演着重要且成熟的角色，为投资者提供了分享实体经济增长的有效途径。目前，REITs二级市场出现一定程度的波动和分化，引起了投资者的关注，并引发了对REITs投资价值及二级市场价格合理性等问题的广泛讨论。对此，我们的看法主要包括以下几点：
01
REITs本身是具备
长期投资价值的品种
REITs作为一种具备长期投资价值的金融产品，具备市场上较为稀缺的股债双重属性。投资REITs主要可以获得两部分收益：首先是底层资产的年度分红，其次是REITs在自由市场上的交易中所带来的资本利得。因此，REITs不仅可以追求相对稳定的分红收入，分配率也相对可观，为投资者提供了类似于债券的稳定现金流收益；同时，如果其资本价值增长，又能为投资者提供类似于股票的长期资本回报。根据过去一段时间的数据来看，我国REITs的收益表现相对债券更为出色，波动率也较股票市场较低。截至2023年6月6日，中债REITS估值收益率平均为7.26%①，AA级和AAA级3年期中短期票据到期收益率分别为3.45%和2.82%。中证REITs指数52周波动率为10.08%，而同期中证1000指数52周波动率则为18.65%。
无论是国内还是国外，优质的基础设施资产普遍表现出运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，因此投资收益一直比较可观。以美国REITs市场为例，其近20年的总回报指数年均复合增长率达到7.1%，仅有5年出现负收益。从海外超过20年的数据来看，REITs长期以来持续跑赢通胀，其分红收益也长期超过债券收益率，同时在经济下行周期中通常表现出较强的防御性。此外，REITs与其他资产类别的相关性较低。因此，作为相对稀缺的资产，REITs一直是长期投资者在资产配置时追求的目标之一。
02
REITs的现金流有望逐步恢复
过去一年，REITs资产运营的稳定性受到了疫情的影响，例如高速公路通行费收入、产业园区租金收入等都出现了一定程度的下降。然而，展望未来，随着经济增长逐步企稳，之前对REITs现金流产生不利影响的因素有望逐渐消除，从而为REITs的长期投资价值提供良好的支持。最新的经营数据分析显示，截至2023年一季度，可同比分析的REITs产品的EBITDA和可供分配金额同比分别提升了3.9%和12.1%。除了少数滞后于经济周期的资产类型外，其余REITs产品的底层资产运营状况均出现了不同程度的改善，这有望推动2023年全年分配金额超过预期。
另一方面，过去的经济周期性变化和疫情等因素对投资者来说也提供了宝贵的学习机会。这是因为疫情等特殊事件导致REITs可供分配现金流完成度未能达到预期。考虑到经济增速的周期性变化、产业发展趋势的变化以及资产运营状况的变化等多种复杂因素的叠加，底层资产的运营收入可能会出现周期性变化，或者更大程度的不确定性。鉴于这些因素，投资者对于REITs可供分配现金流的预测相比过去更加客观和扎实。
03
当前REITs的估值水平具备吸引力
截至2023年6月6日，我国REITs市场所有产品P/经调整NAV（经调整NAV为底层资产评估价值扣减基金层面杠杆金额，部分上市时间较短未公告2022年年报的产品假设其杠杆为0）估值倍数仅为1.01倍，较2023年年初1.21倍显著下调；公告2023年盈利预测的20只REITs产品（含4只已完成扩募REITs产品）预期现金分派率已达到7.1%，产权类及经营权类产品分别为4.0%和9.2%，而年初市场已披露盈利预测产品2023年预期现金分派率仅为5.6%，产权类及经营权类分别为3.5%和7.2%。虽然对于当前REITs资产估值的合理性，要基于不同市场环境，每个资产要单独判断，但相比前段时间，当前市场整体估值水平已具备一定的吸引力。
长期来看，资产价格出现波动和再平衡的过程是正常的现象。短期来看，虽然投资者关注到当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等流动性不足的情况，但目前也存在优质资产供给相对稀缺、风险偏好回升等有利于REITs价格回升的因素。随着我国经济增长逐步恢复，资产运营质量回升以后REITs或具备出现估值回归的可能性。
04
短期若出现一些指标的改善
市场有望出现反弹的机会
近期，REITs二级市场呈现出上方抛压、下方缺买盘的特征，关于是否能够出现趋势性回升的机会，尚需进一步观察。但我们认为，若出现以下一些现象或指标，例如权益型投资者逐步进场、市场形成震荡态势且换手率充分；底层资产的基本面出现明显改善；个别券出现明显的盈利效应，并且该效应与其他资产形成跷跷板效应等，那么REITs市场有望展现出较好的表现。
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制度建设有望扩大市场规模
持续提升REITs未来投资价值
当前，REITs试点逐步深入推进，伴随底层资产类别扩容、参与投资人类型多样化及规模扩大、相关金融产品不断创新，预计将为REITs市场带来持续健康的发展。良好的制度设计在此过程中起到关键作用。针对REITs投资，后续还可以关注的制度建设举措包括但不限于如下： 第一，优化询价定价机制、做市商制度，以及更好发挥管理人的管理职责等相关举措； 第二，建立投资者生态圈，搭建投资者交流互动平台，组建机构投资内部投研团队，促进监管机构与机构投资者之间以及机构投资者之间互动的举措； 第三，完善投资者关系服务，建立投资者信息披露和日常交流机制，明确和发挥原始权益人和管理人在投资者关系中作用和责任的相关举措；第四，打造REITs研究市场，旨在提高投资者专业投研能力的举措； 第五，投资者教育措施，帮助投资者理性看待REITs的资产质量、收益和波动水平； 第六，进一步放开投资者范围的举措，打造更加多元化的投资者结构；第七，创设与REITs相关的投资产品，如REITs指数/ETF产品、REITs FOF产品、允许房地产行业基金投资REITs标的、将REITs标的纳入房地产或不动产指数产品、引入海外REITs产品等。
相信随着这些举措的实施，将更好地发挥对REITs市场稳定发展的重要作用。
我们坚信，中国的公募REITs市场拥有巨大的发展潜力。随着制度建设逐步完善、商业模式逐渐清晰，并逐一克服相关挑战和障碍，各类市场参与者积极投身其中，预计REITs市场将迎来更为良好的发展态势。发行数量、规模和种类都将稳步增长，长期持有优质公募REITs资产的投资者将有机会分享行业发展所带来的红利。
在短期内，虽然REITs市场可能会经历价格和估值的波动，但我们相信其表现将逐渐回归正常。REITs市场的各类参与者将更加成熟和理性地评估REITs的投资价值，REITs市场也将实现更加健康和长远的发展。
数据来源：①根据中债公开募集基础设施证券投资基金（REITs）估值编制说明（试行），REITs估值收益率（%）为REITs估值当日所使用的估值折现率（即以REITs估值价格购买一份基金份额所能获得的内部收益率IRR）
亿个AI
咱就是说，不懂冲浪的码农不是好的投资经理？（本图由作者万亿通过AI生成）
基金有风险，投资须谨慎。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。本基金可根据投资运作或市场环境的变化，选择将部分基金资产投资于以上所列示相关行业的证券或选择不投资于具体某个行业的证券。以上观点、看法根据当前市场情况判断做出，今后可能发生改变。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。
