湖南省常德市是湖南十四座地级中心城市之一，这座城市的人口众多，常住人口大约为523.8万人，其人口总量在湖南14个地级中心城市当中处于第4位。
对于城市楼市而言，人口众多则代表楼市需求量比较大。
对于常德而言，尽管这个地方的常住人口众多，但常德仍然是湖南省人口大幅度净流出的城市。
常德市的户籍人口大约为591.8万人，从户籍人口与常住人口之差可以看出，常德市常年在外工作及创业的群体高达68万人。
这对于常德的楼市也算得上是一种楼市的危机，毕竟流出的人口绝大多数都是年轻人。
正是因为常德处于人口净流出的发展现状，所以这个区域的楼市房价并不高。
现在常德市的二手房平均房价大约为0.59万，新房的平均房价大约为0.51万，常德市的楼市房价在全国300座可统计的城市当中处于第209位。
与常德房价差不多的城市有很多，包括兄弟城市郴州市，也包括陕西汉中、河南商丘、内蒙古巴彦淖尔、新疆昌吉等多个地级中心城市。
常德与这些城市比，具有的优势远大于它的劣势，毕竟常德市的常住人口众多，人口基数则是常德楼市的一大优势。
在过去的2022年，常德市共完成经济总量4,274.5亿元，这样的经济总量让常德的综合实力在湖南省排名第三，在全国百强城市当中排在第68位。
这一年常德的名义增速达到了4.5%，这样的经济增速超越了湖南绝大多数城市，也超过了全国城市的平均水平。
另外按照常德常住人口523.8万人平均折算，那么这个区域的人均经济总量已经达到了8.16万元，在全国300座可统计的城市当中名列第113位。
以常德市的经济总量或人均经济总量看常德楼市房价，这个区域的楼市房价处于相当偏低的位置，城市房价对于当地的年轻人算是性价比极高的房价。
整个常德区域的管辖面积大约为1.82万平方公里，而常德共有9座区县，包括鼎城区、武陵区、桃源县、澧县、汉寿县、石门县、安乡县、临澧县、津市市。
常德地区人口最多的主要是桃源县，这座县级城市的常住人口大约为80.92万人。
其次常德的两大城区人口比较多，鼎城区的常住人口大约为73.81万人，武陵区的常住人口大约为73.1万人，广义上的常德城区常住人口大约为146.91万人。
另外常德澧县和汉寿县的常住人口也超过了70万人，石门县的常住人口接近56万人，安乡县的常住人口接近43万人
常德人口最少的两个区域，主要是临澧县及津市市，这两个区域的常住人口分别为37万人、21.27万人。
由于各大区县的人口基数不一各大，区县的经济发展水平不一，所以各大区县的楼市房价也存在一定的差距。
常德区房价最贵的地方主要集中在常德的两大中心城区，武陵区楼市的平均房价基本处于0.7万左右，鼎城区楼市的平均房价基本处于0.56万左右。
常德市县级城市的房价不高，而且要整体偏低于两大中心城区。
现在桃源县、石门县、汉寿县的楼市平均房价基本处于0.47万左右，澧县楼市平均房价基本处于0.45万左右。
津市市楼市平均房价基本处于0.42万左右。临澧县、安乡县楼市平均房价基本处于0.38万左右。
可以看出常德各大区县的房价均不高，对于当地的年轻人来说，在这个区域买房置业安家的成本远比全国绝大多数城市低，在常德买房算是幸福的事情。
尽管常德市的房价不高，但这个区域居民对居住品质的要求也在逐年提升。
带过去的2022年，常德市新房成交量大约为449.7万平方米，成交额达到227.7亿元。
按照每套住宅面积100平米平均折算，那么常德市一年的新房成交量大约为4.49万套。
换一个理解方式，常德这座城市每年都有4.49万个家庭或者个人前往常德各大区县的城区置业安家。
尽管常德市的楼市房价偏低，但这个区域仍然有巨大的优势需求量，在常德各大区县开发房地产是城市发展的必然是提升城镇化的主引擎。
就目前而言，常德市的城镇化率不高，整个区域的城镇化率大约为57.7%。现在常德的城镇化率与全国城镇化平均值65.2%相比，都有着至少7个以上的百分点差距。
对于常德市而言，每年城镇化率的提升大约为一个百分点，也就是说常德的城镇化相比于全国大概要晚了7年。
所以说，常德的城镇化已经到了迫在眉睫的发展状态，加速农村人口往城市聚集是城市发展的必然。
这几年常德市正在加速赶超，虽然地处中部地区，但常德的发展正在加快步伐。
以过去的2022年数据为例，当年在整个常德全域范围内投资金额在1亿元以上的项目就高达1035个。
巨量的投资促进了常德快速发展，而且这几年常德工业正朝着高精尖方向发展，集成电路产业更是飞速成长。
目前常德市的三次产业结构比重大约为11.6:41.2:47.2，现在的常德市基本从当年的农业大市演变成为工业发展强市。
常德市这几年充分利用农业基础大力发展农产品加工企业，现在常德农产品的加工企业高达6166家，其中省级以上的龙头超过了110家。
当然在城市化发展的进程中，常德也有所不足。
在过去的2022年，常德市的城镇居民人均可支配收入大约为4.04万元，农村居民人均可支配收入大约为2.13万元。
常德市的城镇居民人均收入比全国平均值大约低0.86万元，但农村居民收入比全国平均值高0.12万元。
从常德市的人均收入看常德市的楼市房价，常德楼市房价处于偏低的位置与当地的收入还是具有一定关联。
有差距就会有更大的进步空间，常德能够率先在湖南地区崛起，则是常德这几年大力发展工业所换来的结果，也侧面印证了常德是一座相当努力、相当激进的城市。
现在常德市的房价不高，并不表示未来的常德楼市就没有一定的发展潜力。
随着常德经济综合实力逐渐前移，当地的人均收入大幅度增长，常德楼市固定资产价值攀升的空间依然很大。
当然并不是常德所有的区域楼市都具有潜力，相对来说，人口众多的区域，未来的楼市潜力大。
常德城区鼎城区和武陵区未来的发展空间最大，特别是常德的武陵区，作为最核心区域，这个区域成为更多改善群体选择的地方。
未来的常德极有可能形成1个大城市、3个中等城市、4个小城市，武陵区与鼎城区成为组合型大城市，桃源县、澧县、汉寿县成为中等城市。石门县、安乡县、临澧县、津市市成为小城市。
当然要实现这些目标，必须要加速城镇化，大力推进农村人口往城市聚集。另外要发展经济保持良好的经济增速，满足大量居民的就业需求。
以更长远的眼光，看常德各大区县的楼市，武陵区、鼎城区楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率最高。
现在常德市房价不高，极其利于农村人口快速往中心城区聚集，非常期待常德市的城市蝶变，看好常德市的发展。
个人观点，仅供参考。
