一面是民企疯狂爆雷，一面是国企央企疯狂拿地，这一幕很魔幻。
利益没有办法调和，搞了几年仍然无法解决问题。时间越久欠的钱越多，土地都抵押了。现在谁能当接盘侠，这么多债务。现在房地产不景气，加上人口出生率暴跌，谁敢去，一屁股债。现在想降价卖房都不行，谁买谁傻，真变装砖头。时间拖得越久，早已经资不抵债。唯一就是破产，不过产权纠纷来了。最后还收割了一波，房子成为了烂尾，谁掏钱把他建完。又是绵绵无绝期。要让业主再掏钱建房，我看难。
房地产市场不放开，不放开价格管控，流动性问题太多，大大小小开发商准备排队爆雷。现在开发商除非是优质地块，不然都不敢拿地，地方财政也是问题。
今年重庆土拍就看出来了，2023年重庆拿出了核心观音桥商圈地块还是有需求，偏远的中央公园土拍价格下跌。核心商圈抢着买，偏远地区难。观音桥这几块地捂了很久了，现在确实是缺钱，要卖了。
成都也一样，成都高新区，武侯区越是核心区域报名竞价的越多，高新区成交楼面价19700元每平，还溢价15%，温江区偏远底价成交。
上海2023第一批土拍价，基本上国企拿地，民营企业很少，一方面现在民企资金不够，远远比不上国企。万科，华润，中海都有国企背景。
北京2023年第一批土拍，也是国企，央企拿地。中能中建，北京建工，华润置地，招商蛇口。跟上海情况一样，民营企业基本上很少。
一二线城市还有核心地区还有需求，三四线城市很多人等着，人口流出严重。
过去的房价增长逻辑
调控房价了十几年，越调控越高，而且人口稳得住，一年还是1500万以上。随着城市化的加速，越来越多的人进入城市，在哪里上班，送自己的子女上学，回不去的故乡。房地产逻辑很简单，人口迅速增加，不管是打工也好，还是来长期投资的。买的人也多，就算不增值，起码可以收租。有些甚至以租养贷，这样就可以自己不用还房贷，流动人口增加是核心。
房价下降逻辑
随着城市化快结束，而且房价暴涨，人口出生率暴跌不到千分之一，2022年根据统计局中国人口减少106万人，一旦人口流出，特别是一些大企业倒闭，或者迁移。附近的房价稳不住，甚至连出租都困难的时候，市场上的二手房要多少有多少,谁也拖不住。如果未来加上房产税，不但租不出去，卖也卖不出去，还要每年养房。要交物业费，卫生费，还要房产税，你想把送人都没人要。政府不是调控吗？涨的时候压不住，降的时候一样也压不住。
可能很多人觉得不可能，去看看现在一些乡村的曾经的大院，一片一片的没人，是一个人也没有，都去城里了。都是一片破败的景象，没人修没人管，草都长多深了。在小镇上上卖房子的，你去看看，都是亏本卖，一套房子一万， 2万都没人要，连修建的成本都不够。
现在一些资源枯竭的城市，没有了产业，人都走了，人口快速流失。现在北上广深人口都在流出，肯定有房子空出来，现在一年还不多，但是如果一年减少1000万人，现在出生人口不足1000万，现在一年退休的人都接近2000万人，城市不得不收缩。这也是现在各地开始抢年轻人，越是大城市，出生率越低，越是依赖年轻人流入。
为什么感觉不到人口老龄化呢？
我们来算一笔账，今年是1963年的人大约有2934万人退休，2022年出生人口是多少不足1000万人，未来十年，大约接近3亿人退休。继续低于1千万，那将不足1亿人，现在之所以感觉不大，但是如果在2040年，是雪崩的人口死亡率，一年2千万人口消失，三四线城市那里来得支撑。一二线也是互相争抢年轻人，有些老房子没人住，不得不荒废。现在只是刚开始，还没有到人口高峰期，接下来10年就是，中国人口老龄化开始，在20年后这一批人不在人世，人口每年减少几千万，大约在2030年，人口每年减少1500万人左右，现在每年的100万人，肯定感觉不出来，那是因为1960以前人口跟现在出生率相差不大，所以感觉不出来。有滞后性，那个时候是巨疼，人口跟不上。就像伤口现在划一刀不疼，但是过后马上传导到大脑，疼得死去活来。
现在一二线城市，也是回归一二线核心板块，拆迁建房，而不是郊区建新房。这次重庆，成都，上海，北京都是拿核心区域，地块有人抢着要，偏一点为防止尴尬就一家公司要，成都的青白江，没有地铁，房价也低，就是没公司抢。挨着地铁的都想要。
现在很尴尬，一面民营企业房地产公司爆雷，一面国企疯狂拿地。现在有不少民营企业债务重组，再加上市场现在想买房的人对民营企业烂尾不信任，要卖新房更难。第一淘汰是房地产商，第二批就是炒房客，第三批就是多套房的人。现在新闻吹得不是很火热吗？你去看看二手房挂盘量有多少，买容易，卖出去难，有钱人早套现走了。
