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二手房市场:二季度成交活跃度下降,价格回归理性

上海 二手房 住宅 住房

经历了一季度的二手房市场的火热后,全国多城都反馈,4月的市场开始回落。

每日经济新闻发布了这样一组数据:4月份,上海二手住房成交17334套,环比下降26.71%;北京二手房住宅网签13997套,环比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,环比下降32.7%;南京二手房成交11318套,环比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,环比下跌40%……

价格方面,据诸葛数据研究中心监测数据,4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米,环比下降0.15%,较上月扩大0.05个百分点;同比下降0.4%,较上月扩大0.13个百分点。

在成都,二手房市场表现怎么样呢?

直击二季度市场:

中介带看量腰斩,房东降价超10%

今年4月,朱先生在平台挂了一年的房子终于卖出去了。从去年4月挂牌以来,这套房子再去年6月底迎来了一波看房的小高潮。“但当时对于价格预期比较高,几位买家的回价都没有接受。”

成都

这套房子在平台挂了近一年。而它的带看数量的变化能够明显体现出市场的走势——去年6月,迎来了市场的一个小高潮,其后开始逐渐回落。机会出现在今年一季度,从春节后,这套房子的带看量明显增加,但这些买家的出价始终没有达到朱先生的预期。

时间来到4月,带看量明显减少,4月底,这套房子终于迎来了买家,但是降价超过了10%。

“市场明显没有一季度好了。”这是进入4、5月份多数中介的感受。此前,一名中介月成交3、4套不在话下,现在却有多数人因为找不到客户而发愁。有门店经纪人告诉发哥,3月门店的人均带看达到15组,但到了4月,这一数据近乎腰斩。

公开数据显示,成都3月二手房成交共计28189套二手房,时间到了4月,这一数据下滑到23790套,而在5月份,截至16日,二手房成交的数量仅为10252套,从当前的表现来看,本月的成交数据仍为下滑状态。

成交结构分析:

5+2区域量价企稳,

极低总价和高总价成交占比趋升

那么,二手房的成交结构表现如何呢?

贝壳研究院成交分院指出:4月,成都二手房库存房源量突破了新高,而这其中,10年以上的房源新增占比显著升高,这表明,房龄较老的房源的置换需求正在加速增长,截至今日,贝壳的挂牌房源达到193830套。

二手新增房源年限分布 数据来源:贝壳研究院成都分院

大量的房源入市,但购房者的需求也早已经出现了分化:

首先是区域偏好向核心城区集中。2023年4月,5+2区域保持了今年以来较高的成交占比,近郊交易热度则在3-4月出现更大幅度的下降;

二手客源成交区域分布 数据来源:贝壳研究院成都分院

其次是住房消费力的分化,极低总价和高总价成交占比趋升,中总价段占比下滑。2023年4月,二手总价段成交占比上升的仅100万以下极刚和300万及以上的中高端房源占比上升。而100(含)-150万、150(含)-200万和200(含)-300万的中总价房源占比下滑;

二手成交总价段分布 数据来源:贝壳研究院成都分院

而在价格方面,低总价段的的房子(尤其是100万以内总价的房源)降幅最为明显,400万及以上的降价幅度变化更小。

二手成交房源较首次挂牌降价幅度 数据来源:贝壳研究院成都分院

不过,这一结构到了5月开始有了变化。在贝壳研究院成都分院的数据中,5月的两周近郊成交占比走高,高新区成交占比也在显著提升。这也从侧面印证了一个4月的结论——极低总价和高总价成交占比趋升。

数据来源:贝壳研究院成都分院

后市预判:

二手房或将转化为改善市场

成都二手房的行情结束了吗?

在部分人看来是的。但资深经纪人唐先生告诉我们,本来市场就是一个波动的走势,一季度的辉煌有一定程度来自于去年底的积压,而整个4、5月份的市场,虽然比一季度有了一定的回落,但整体数据相差并不算大,而当前的市场已经远超去年。从这一角度来看,成都二手房行情仍在。

贝壳APP显示的贝壳指数变化

在客户构成分析中,他发现了一个明显的变化:“4.5月整体的首改成交占比有所提升,因为2、3月的刚需楼盘大量成交,释放了较多的改善业主。”他在客户追踪中发现,仍有不少客户存在再买意向。“也就是说,接下来一两个月,刚需成交会减少,但首改和改善的成交占比会有所提升,核心板块仍为关注的重点。”

贝壳研究院成都分院也印证了这一预判。研究院表示:

积压需求集中消化后,二手新增房客源量回落。2023年4月,二手新增客源量回到2021年中水平;新增房源量与2020和2021年同期趋近,置换需求仍然较为活跃。

小阳春之后,预计楼市成交活跃度走稳。根据贝壳研究院二手成交量KMI指数,2023年1季度交易量上升预期快速上升,进入4月,交易量下调的预期走强。根据历年交易量走势和线下带看活跃度,预计二手交易量将延续回落,5月环比下滑幅度约10%左右。

预计价格整体微降,楼盘之间有所分化。4月价格预期逐步理性,库存调价涨价房源占比回落至18.1%,随成交活跃度下降,库存持续走高,买方市场下业主涨价动力明显不足。

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