韩国房价只涨不跌的神话正在破灭。
“去年年初，我的房子还价值500万元人民币，目前却跌到了370万元。”居住在韩国京畿道的中国人刘念，这样告诉南风窗。
刘念所言不虚，近期韩国房市非常不景气，其“泡沫”似乎一戳就破。
继2020年上涨4.47%、2021年上涨6.80%后，韩国房价在2022年出现了14年来的首跌：2023年1月16日，据韩国房地产委员会公布的数据，韩国2022年12月房价环比下跌1.98%——而这已是连续七个月下跌了。
随后，3月22日，韩国财长秋庆镐在房地产会议上表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。
当地时间2022年3月23，韩国首尔，当地民众在一家房地产中介所查看公示信息
同刘念一样，韩国人孔贤淑在首尔房子的价格也遭到了腰斩。虽然孔贤淑将该房的售价下调了15%，但时间都过去一年半了，还是无人问津。“现在没人来看房子，因为他们认为房价还没跌到底。”孔贤淑绝望地说道。
泡沫风险背后，是很多韩国中产家庭的生活，正变得不堪一击，其中很多来自中国的炒房客，也遭遇了滑铁卢。
生活被打破
眼下这场房市动荡，打破了很多人的“小康”生活。
韩国人金明洙在首尔的房子不仅贬值了270多万元人民币，更悲催的是，他快还不起飙升的房贷了。
与此同时，金明洙的妻子已经怀孕8个多月了，正是急需用钱的时候。金明洙原本打算等房价涨了，将房子卖掉还债，然而等来的却是房价“跌跌不休”，没个尽头。
房价猛跌，房贷带来的压力只增不减/《寄生虫》剧照
金明洙今年33岁了，感到非常无奈，“2021年买下这套房子，可能是我一生当中最大的遗憾之一”。
房价猛跌背后，是房贷的飙升，遭此困难，不止金明洙一人。
在韩国天安市买房定居的中国人周丽，在国内投资失败后，选择来韩国重新开始。然而买下房子不久后，她就面临着房贷利率飙升而带来的巨大压力。
周丽对南风窗说：“（我）养了两个孩子，没有房子总得搬家，很麻烦，所以就分期付款，买下这套房子。然而近期银行利息变高了，房子的月供越来越多，压力非常大。”
《82年生的金智英》剧照
对于此次房价大跌，韩国房地产委员会将原因归咎于借贷成本的急剧上升。自2021年以来，为了抑制通货膨胀，韩国央行连续10次加息，将基准利率由0.5%上调至3.5%。
过去几年，不断飙升的通货膨胀，侵蚀着韩国人的柴米油盐。2022年，韩国消费者价格指数同比上涨5.1%，为亚洲金融危机以来的最大涨幅。有利必有弊，虽然银行的加息减缓了通胀，但也推高着房贷利率。
韩国银行数据显示，该银行在2022年第一季度的平均抵押贷款利率约为2.7%，然而到了11月，已经涨至5%左右；再到今年1月，某些商业银行的抵押贷款利率一度飙升至8.11%左右。
韩国首尔，市内一处公寓园区
根据韩国政府统计数据，截至2022年9月，包括抵押贷款在内的韩国家庭债务达到1.87万亿韩元——与2017年9月相比，增长了40%左右。在银行加息与家庭债务的双重打击下，公开资料显示，首尔的公寓交易量在2022年12月仅为578套，与2021年同期对比，下降了50%。
对此，韩国天主教大学经济学教授杨俊松（音译）评价道：“对于较富裕的家庭来说，他们目前可能不想再买房了，因为房价下降得太快了。”
“杠”出200套房
除了银行利率，韩国独有的“全租房”也给了房市致命一击。
租房或者买房，是我们绝大多数人必需的两个选项。在韩国租房体系当中，有个特殊的选项，即全租房：如果租客选择了全租房，他不用每月给房东交房租，而是在一定期限内，向房东缴纳一大笔押金即可。该押金也称为“礼金”，大概为房产价值的50%至80%。
在缴纳押金之后，租客在规定的年限内（一般两年），将可以免费居住该房。在合约到期后，如果不续签的话，房东必须将押金如数归还给租客。
在韩国，除了租房或者买房之外，还可以选择全租房/《寄生虫》剧照
据统计，在2021年，全租房占首尔租房市场的70%。
“全租房”原本利好房东和租客双方：房东可以将这一大笔免息押金存入高息银行账户，或者进行其他投资；而租客可以在两年甚至更长时间内，省下一大笔房租。
然而，近些年来，随着人心的贪婪，全租房逐渐成为韩国房地产投机和金融失衡的核心。
前些年韩国房价只涨不跌的神话，很多房东将全租房的押金投入房市。人心不足蛇吞象，有些房东更是不满足单纯的买卖，他们以全租房押金为原始资本，玩起了金融杠杆：
如将3亿韩元作为首付，买了套15亿韩元的房子；再将这套15亿韩元的房子作为全租房获取一笔押金，然后再以这笔押金为首付……就这样周而复始，以3亿韩元控制了大量的房产。
《新世界》剧照
媒体曾披露，有房东通过这样的“骚操作”，买了200多套房子。不幸的是，由于此“杠杆”的脆弱性，这名房东的资金链最终出现了断裂，导致这200多套房集体爆雷，使得数百名全租房的租客血本无归。
近期，韩国人柳河镇被房东告知，由于破产，她所租的全租房将被法院拍卖，而柳河镇最终只能收回45%的押金。柳河镇表示：“非常后悔当初在签约之时，没有给全租房的押金买份保险。”
对于全租房的危局，韩国国民银行房地产分析师朴元峡（音译）表示，在房地产行业遭遇危机时刻，全租房的风险很容易被放大。朴元峡预测说道：“对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率还危险的因素。”
全租房的风险很容易被放大/《蜂鸟》剧照
除了信任危机，在银行高利息的诱惑下，租客更倾向选择月租房，将那笔押金存进银行。面对萧条的全租房市场，为了吸引租客，某些房东甚至给前来签约的租客赠送香奈儿手提包等。
准备在韩国多买几套房产的刘念，也不看好全租房市场。她对南风窗表示，她未来的新房将会以“月租”的方式出租，而不是全租房，“目前韩国投资环境不好、风险大，通过全租房而得到的押金用途不大”。
中国炒房客折戟
与刘念一样，在“韩国房价永不跌”的神话下，很多中国人前仆后继，涌入韩国房市。
据韩国国土交通部数据，在2020年，中国公民在韩国拥有房产数量为57292套，是2011年的16.3倍，其拥有量在外国人当中居于首位。
其中在京畿道，中国人拥有的房产更是占外国购买总额的78.1%。覆巢之下，没有完卵，在目前这场房价下跌的“海啸”当中，这群中国人也未能幸免于难。
据韩国财经新闻报道，2022年年底，一名在松岛拥有房产的中国人，在经过16个月损失约7亿韩元（366万人民币）后，最终无奈将其卖掉。
《房子的故事》剧照
刘念有一位中国朋友，也在韩国买了房，从360万元人民币的高位，跌到目前的300万元，而且还面临着房贷利率高企的压力。
为了避免房地产泡沫化，韩国政府积极出台应对措施。2023年1月3日，韩国国土资源部表示，由于严格的监管，高企的房贷利率，韩国房地产面临着巨大风险。随后，该部门将首尔大部分地区和邻近大都市区从密切关注的“房地产投机区”移除。与此同时，韩国政府还计划取消这些地区的 “预售价格上限制度”。
对于房市的下跌，韩国央行行长李昌镛在2023年2月表示，由于前两年房价的大幅度上涨，目前的形势是一个很好的调整期。
虽然韩国房市目前一片惨淡，但是在韩国生活15年的刘念依旧看好韩国房市。“韩国房价并未跌破疫情暴发前的水平，它的跌，只是在疫情期间大涨背景下的跌。”刘念说，“我对投资韩国首都圈的房产，依旧很有信心。”
韩国首尔的高层公寓
不过，SK证券公司经济学家安英镇（音译）却认为，尽管在政府干预以及央行不再加息的预期下，韩国房市的压力有所缓解，但鉴于未来一两年内，将有大量商品房涌入房市，韩国房市的前景继续令人担忧。
像刘念这样的炒房客，依然选择逆风而行，目前，她正在积极申请购买首尔新开盘的两套房产。
因为国籍限制以及竞争激烈，刘念最终能拿下这两套房子的胜算不大。“这两套房子要靠抽签才能买得到，参与抽签的人数非常多，其中一套抽签比高达139∶1，另一套抽签比也为37∶1。”刘念补充道。
文中配图部分来源于视觉中国，部分来源于网络
作者 | 一墨
编辑 | 吴阳煜
新媒体编辑 | 阿树
排版 | 菲菲
