华南城引入国企大股东 估值有望上调可押宝

华南城引入国企大股东 估值有望上调可押宝

中国房地产市场自踏入2023年以来，整体表现持续向好，相信已走出低谷。但要进一步销售复常，仍待时间验证。经过国策调整、疫情洗礼，再到债务危机缓解，房地产开发商已伤痕累累，复常有时。从行业自身整合来看，国企内房股将有很大机会取代民企成为行业的领军者。其中最主要的原因是在美元息率高企的时代，只有拥有稳健财务实力的国企可以从大型国有银行取得低息去支持中长期发展。在此消彼长下，自然国进民退。

除了大型国有房企强势毕现，类国企也值得加倍关注。像2022年年中获深圳市国资委旗下的深圳特区建发集团入股成为公司单一大股东的华南城(1668)，在特区建发的大力扶持下，业务发展已重拾动力，且大大提升了综合实力。尤其在资产负债率方面，公司已先后获得了特区建发间接资金配置近100亿元人民币(下同)，从而显著降低了负债水平。

香港著名股评人陈永陆在《大公报》财经专栏上表示，华南城是中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，集团在去年引入深圳市国资委100%持有的特区建发作为单一最大股东，以0.57元全新发行33.5亿股，占总股本29.28%，原有大股东郑松兴及关联人士继续持旧股摊薄至25.35%。腾讯(00700)则继续持股占8.35%。特区建发背靠国企资源优势，华南城也因此开启高质量融合发展。

中薇证券研究部执行董事黄伟豪指，从入股至今接近一年，特区建发不仅为华南城带来资源及行业经验，更让其管理及运营效率大大增强，有助于降低融资成本及改善债务结构，进一步提高综合财务实力。特区建发充分发挥国资企业优势，提升了华南城的资信水平，开启更多融资渠道，降低整体融资成本。去年促成华南城与上海银行达成合作签约，上海银行授信40亿元支持华南城「大市场」建设，也是国内首家与华南城达成资金合作的金融机构。最新上月亦公布旗下全资附属公司华南国际工业原料城(深圳)有限公司与包括中国银行、中国建设银行、交通银行、中国工商银行等在内的11家签订60亿元流动资金银团贷款合同。根据协议，是次融资的贷款期为3年，利率为4.7%，所得款项将用于偿还集团现有贷款本金及利息。

降负债 增盈利

本次60亿元银团贷款的成功签订对华南城具有重大意义，这是国内融资渠道畅通以来，华南城收获的最大单笔贷款，进一步彰显了集团的长期发展战略，同时也成为国企与民企融合发展的新标杆。通过置换高息贷款，华南城在公告中指，预计每年利息成本将节省约2至3亿元，相关经营业绩有望得到较大改善。预期随着国家多项扶持实体经济政策的出台，国内融资渠道的全面畅通，再加上国资大股东的鼎力支持，作为老牌商贸物流龙头企业的华南城必将为助力区域经济发展做出更大贡献，且推动业绩持续向好。

众所周知，华南城是中国领先的大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商，在行内具有极高知名度。作为行业的领先者，华南城助力国家推进区域经济转型升级和新型城镇化建设，已发展出多元灵活的商业模式，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。迄今开发建设并运营深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地项目。

自特区建发入股华南城以来，不仅通过资源分配助力华南城提升综合实力，大大降低资产负债比率。据了解，特区建发截至目前已投放了近100亿元于华南城，包括以12.57亿元达成华南城旗下的第一亚太50%股权转让、50亿元认购「西安华南城」的69.35%新股股权，以19.095亿港元入股华南城等。同时，双方亦展开了多层次的深度合作。

华南城通过积极强化资源导入，实现产业转型升级，尤其是在特区建发的扶持下，华南城已和多家国企在智能园区建设、新能源布局、旧城改造等方面签订了战略协议。特区建发与华南城已就全面协同合作签约，并就南昌、郑州、南宁华南城项目展开深度合作。同时，双方将合力推进深圳华南城一期市场更新项目转型升级，项目规划建设规模约200万平方米，投资规模约300亿元，市场估计单是当中的住宅项目货值已接近投资预算总额，项目的盈利水平相当不俗。

此外，随着南昌、郑州、南宁华南城项目的合作启动，华南城将开展南昌、郑州、南宁等城市7个在建项目的合作开发和销售，特区建发下属全资子公司将与各地华南城共同研究进行项目的建设、销售、运营等全流程合作。而特区建发为了进一步加强与华南城的融资业务协同及融资资源共享，由特区建发集团下属公司牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城优质开发项目提供资金支持，用于华南城土地资源之中。

市场亦预期双方深入合作的利好消息将陆续有来。目前公司股价与特区建发的入股价0.57港元相距不远，意味现价并未反映公司获得大股东鼎力支持后的「现金资产」价值。按流入资金100亿元计，公司最少值150亿，亦意味着公司有望翻两翻，可高见1.5港元。

随着中国经济复常，公司的产业物流园业务已重拾显著动力，加上未来与大股东特区建发将再有深化合作的利好消息作后着，预料公司估值可以获得上调。值得现价押宝，静待强大的爆发时刻来临。