#5月财经新势力#
出来贷的，迟早要还。
截止2022年底，中国工商银行等四大银行面向房地产业的不良债券余额比上年增长60%，创下最近10年来的最高记录。
在恒大集团经营危机过去一年多的今天，关于房地产债务的隐患还并未完全消除，国内银行不良债权，包括影子银行的风险，都有可能随时成为压倒骆驼的最后一根稻草。
在过去的很长一段时间里，房地产一直都是支柱型产业，一度占据国内GDP的三成，影响中国经济的走势，如今随着人口结构的变化、刚需性房产的减少，以及房地产自身的存量乃至饱和，包括对未来经济的信心和恢复，都严重影响了这个支柱型产业的发展。
叠加过去疫情三年的制约，人们的收入减少、甚至丢失工作，这也间接导致房地产的不良债权增长迅猛，如果违约潮一旦成密集之势，必然会危及银行自身业务，最终酿成更大范围的信任危机。
回顾2008年美国的次贷危机，本质上就是以房地产不良债券的恶化而引发的，如今国内银行体系房地产不良债券增长迅猛，也同样值得我们警惕。
而在过去，监管机构一直都非常重视这个问题。
早在2020年，监管机构就以大型房企开发商为对象，对负债额设置严格上限，也被称之为“三条红线”的监管强化措施。
这在一定程度上控制了过去房企滥拿地的现象，但也加剧了房企的资金周转恶化。
2021年12月恒大陷入债务违约，风险扩大，这是实现债务去杠杆之后必然会面临的困境，恒大的问题也间接导致了银行的不良债权进一步扩大。
除了四大行之外，一些地方性银行可能还面临着更大的债务危机。以贵州银行为例，截止去年6月在0%左右的房地产业不良债权比例就超过20%。
以今天国内一些城市的房价来看，这必然是一场击鼓传花的游戏，房价居高不下，就必然需要有人高位接盘，但随着年轻人购买意愿的下降，房地产在结构上很难恢复往日的荣光。
更重要的是，房地产和宏观经济增长一荣俱荣一损俱损，随着国内宏观消费前景和就业增长恢复有限的情况下，人们购房也会出现更多的观望心态。
这对依靠卖地的地方来说，房地产不仅仅是一个拉动当地GDP的产业，更是拉动财政回血的产业。
在这个紧要关头，压缩处置不良债权，就成了近乎是唯一的有效措施。
甘肃银行的财报就显示，去年6月和12月甘肃银行实施拍卖，向政府旗下的资产管理公司出售了总额超过27亿元的不良债权，这一规模相当于2021年底不良债权余额整体的7成左右。
浙商银行也曾披露，去年除了将约28亿元人民币的不良债权证券化之外，还将约49亿元转让给了第三方。
将不良债权转让给接盘企业，的确是银行有效控制风险的一种做法。
过去美国银行业也常常把房地产的债券打包卖给接盘企业，最终层层违约导致次贷危机爆发。
在国内，由资产管理公司从银行收购不良债权，重组之后再转售也是常规操作。属于大型企业的华融资产管理的2022财年的最终损益转为亏损，同行业的信达资产管理的净利润也减半，两者均受到房地产价格下跌的影响，出现了巨额的资产减值损失。
不良债权从银行收购，最终重组之后再转售，其盈利高低最终也必然取决于房地产市场最终的表现。
过去房地产市场多家房企一度想降价卖房，之所以会被处罚“恶意降价”，究其根源还在于，以今时今日房地产市场所面临的体量和风险，任何市场的理性行为，都必然会拉动非理性情绪，甚至可能诱发房地产市场出现系统性的金融风险。
由此，维持当下可能更多也是一种无奈之举。
但“按下葫芦浮起瓢”，今天我们对房地产市场的许多操作，很难说能够彻底根治房地产本身所面临的问题，作为结构性问题，我们只能推迟它的发生，而不是提前引爆它。
作为接受不良债权的资产管理公司自身也受到限制，持续处理不良贷款存在极限，虽然房地产以外的整体不良债权比率平均仅为1.6%左右，但自去年底开始部分放宽房地产公司的融资限制，如果房地产市场行情不能恢复，那么不良债权的增加则只是时间问题。
国际评级机构标普全球称，中国房地产业的不良债权截止2024年将持续增加，这也说明未来数年内房地产行业所面临的风险依然不可小觑，尤其是在经济增长放缓时期，房地产就越值得我们去重视。
除此之外，房地产市场自身的需求可能也越来越低了。根据光大证券研究所和wind的数据显示，到2040年，国内房地产市场的刚性需求就会变为负数，也就是为零，剩下的也就只有改善性需求和旧房更新需求了。
但改善性需求和旧房更新需求，由于不是刚需，自然也就更容易受到宏观经济好坏制约，如果宏观经济按照目前的增速，那么以个人的收入增速水平来看，需求虽然很大，但由于非刚需，反而可有可无。
目前国内的房地产楼盘都是以五十年的标准为起步的，这至少说明五十年内是没有太大问题的，这也必然会导致，未来随着人口的下滑以及购房者的增多，房地产需求也会慢慢接近饱和。
这和今天国内的汽车市场也非常类似，尽管今天我们的汽车保有量和发达国家相比还较低，但由于收入结构和牌照的制约，导致汽车增速也开始回落，如今更多的是燃油车换代新能源汽车的需求，而不是刚需需求。
汽车和房子，两大终极消费品，背后是上千上万的就业群体，一旦这两大消费品无法撑起足够多的就业人数，那么我们可能又会回到那个市场经济的终极命题：谁来生产，以及谁来消费。
发达经济体的经验是，依靠第三产业拉动经济和就业，但这又回到了那个逻辑链条上，那就是收入和消费之间的关系。
万物相生相克，又互为依赖，经济其实也不例外。
有杠杆必然就会有债务，有高速增长必然就会有增长放缓，当我们习惯了过去几十年的高速增长，我们必然就需要去适应，慢下来是怎样的。
而这，就是经济周期的魅力。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。
