旭辉接手南宁嘉逸城，现在做开发商不如做代建
5月22日，美丽发现旭辉集团旗下的代建平台旭辉建管发布消息，其承接了侨丰集团广西南宁嘉逸城项目的全流程建设管理服务。
▲这是旭辉在广西落地的第一个代建项目。
旭辉在广西的突然发力，把美丽惊讶到了。没想到旭辉现在还有精力切入代建赛道。据说，旭辉现在正收缩自己的开发业务，以保证自身资金的流动性，确保展期债务能按时兑付。
据坊间传闻，旭辉正考虑出售自己在广西柳州的旭辉江来项目，回收资金来补充自己的现金流。南宁福弈和庭项目也把操盘权让给了广西农垦旗下的悦桂田园公司，也有可能会退出。此前南宁的盛世春江项目也是由兴进集团负责操盘。
▲旭辉目前在南宁独立操盘的项目仅剩五象臻悦。
把这些零碎的信息汇总，就能看出旭辉在广西开发和操盘的面积在缩减，大有“撤出广西”的意味。没想到，现在旭辉靠代建来“曲线救国”！5月以来，旭辉建管集团先后签下了沈阳、昆明、太原等地的代建项目。
不少吃瓜群众们可能想问，旭辉现在的流动性危机还没有过去，多只债券正跟投资人们谈展期，此时还有钱做代建？是的没错！因为代建业务不花钱，甚至还能赚钱！
旭辉广西的轻资产布局
据美丽多方了解，旭辉接手的应该是嘉逸城五号地块，嘉逸城的二期。嘉逸城一期侨丰集团已经跟碧园地产合作，由碧园集团操盘。项目二期交给旭辉代建操盘很合理，两个团队甚至可以互相PK一下，看看到底哪一个团队的操盘能力更强。
▲未来嘉逸城二期可能会带上旭辉的品牌进行销售。
代建与地产开发的区别在于，地产开发是重资产，从拿地、设计、建设、销售，各环节都需要投入大量资金。而代建是轻资产，不需要重金投入，只需要出团队帮助开发商操盘，挣管理费。
房企切入代建赛道，看起来像抢建筑施工企业的饭碗。可与建工集团的区别在于，建工企业只负责建设，其他的概不负责，典型的“管生不管养”。而房企的代建业务则是品牌+设计+管理+营销的全流程服务，既要为业主考虑成本，又得为业主赚到利润，是“从谈恋爱到孩子出生”全包的服务。
▲房企在代建时，通常还要出自己的品牌。
目前业内唯二的两家代建上市公司分别是绿城集团旗下的绿城管理和建业集团旗下的中原建业。南宁人最熟知的还是绿城管理代建的碧水天和四期绿城·春江明月项目。
▲绿城·春江明月是南宁第一个公建化立面住宅。
近两年来，随着房企“国进民退”的大趋势，大量地方国企和城投进场托底拿地，让许多民营房企看到了代建的机会。旭辉此时发力代建业务，确实踩在了时代的风口上。
在南宁，旭辉建管除了接手嘉逸城外，还在洽谈多个项目。据传在南宁兴宁区，旭辉也即将有新代建项目落地。
嘉逸城为何选择旭辉
那么接下来的问题就是，为何嘉逸城项目要选择旭辉进行代建？南宁嘉逸城位于玉洞大道3号，占地约195亩，前身是南宁大志汇钢材市场，为工业用地变性为住宅用地。
项目本身的位置比较尴尬，虽然位于五象新区，但是处在五象新区的边缘玉洞片区。周边以工业厂房和村民自建房为主，城市界面和环境很一般。
▲项目本身的地段并不出色。
项目一期约57亩，规划设计8栋楼，共960户，于2021年8月首期开盘。
▲嘉逸城一期总平鸟瞰图。
目前项目在售6栋楼，共计678套，还剩247套未售，去化率64%。算上总共960套房源，去化率仅仅45%。项目的销售周期至今1年半了，去化率连50%都没到，侨丰集团不满意项目的销售进度情有可原。
▲这个去化速度确实不太理想。
项目在价格上也是一将再降，目前价格已经降到了7800元/㎡起，加3万送产权车位。项目即使降价流速也起不来，就挺让人费解的。
▲嘉逸城即使降价也没能换来去化速度。
再反观旭辉五象臻悦，总共18栋楼，共计3526户，目前在售的7栋楼，共1407套房，其中有4栋楼共计878套村民安置房。
▲固定成本价4969元/㎡的五象村民拆迁安置房。
剔除这些安置房后，旭辉·五象臻悦的商品房套数为529套，至今销售了429套，去化率达81%！这比嘉逸城64%的去化率要好多了，旭辉·五象臻悦能有这个数据美丽同样没有想到。
▲商品房部分，旭辉·五象臻悦现在的去化速度让人刮目相看。
这也难怪，嘉逸城二期的五号地块要交给旭辉来代建操盘了。旭辉·五象臻悦在跟嘉逸城的直接竞争中，完全压过了嘉逸城，这是生生被打服了的节奏。
除此之外，旭辉对于商业的操盘能力也是其能脱颖而出的关键。目前旭辉·五象臻悦的旭辉里商业街，氛围感明显拉开周边楼盘几个档次。
▲旭辉对于商业产品的优势也是合作方重点考虑的地方。
旭辉能让嘉逸城“逆天改命”吗
由旭辉接管嘉逸城二期后，能让嘉逸城“逆天改命”吗？
咱先给结论：旭辉操盘后，会有一定作用，但不会太大。
首先，嘉逸城一期的品质真不算差，外立面有当年盛天、瀚林的影子。整体品质感上真不差。
▲嘉逸城一期的设计选择了经典的Art-Deco风格。
其公区部分的装修配置在片区内也算是头部水平。
▲嘉逸城一期公共区域实景。
这样的配置都准现房了，还卖不动，美丽还能说啥呢？
目前整个玉洞板块的硬伤，一时半会儿也没法解决。周边环境一般，面貌较差，靠近物流园区的难题，即使旭辉来了也一样需要面对。
▲玉洞的环境面貌一直较差。
其次就是贴牌代建对于房企的品牌风险问题。毕竟，代建房企要输出自己的品牌，可决定权和话语权却不在自己手中。
而旭辉这次合作的是私企，不是国企，私企的履约能力一直饱受诟病。一旦项目销售不顺，双方出现争议和扯皮，最终合作破裂，代建房企损失的是自己的品牌。
是否有合适的退出机制，如何防止业主方转移资金，拖延款项结算等问题。这些才是代建操盘成功与否的关键所在。
在南宁已经出现过多起品牌房企退出项目，业主破口大骂的事情。毕竟大部分业主买房，第一考虑的还是大品牌房企带来的各种保障和售后服务。即使是头部代建企业绿城管理，这些年由于合作破裂，也没少挨业主们的骂。
旭辉建管作为2021年才成立的新军，能否经受住这个考验，还需要时间来证明。总而言之一句话，大家拭目以待吧！
写在最后
目前代建赛道的竞争已经逐渐白热化，据不完全统计，碧桂园、万科、华润、金地、朗诗等超过40家房企已经布局代建业务。
在这么拥挤的赛道上，如何脱颖而出是每一家代建房企需要考虑的问题。毕竟做轻资产业务，最大的风险是品牌，口碑坏了，就被人挤出这个赛道了。
