二三线城市楼价跳水，广州房主该去腐保命还是绝地反击？

这几个月，楼市的价格波动很大，其中二三线城市尤为明显。吐槽的、骂街的、心态爆炸的业主很多，吃瓜的群众也很多。

今天明叔就跟大伙谈谈这个事，也分析下对广州有什么影响。

楼市价格波动情况现状

先看点官方数据。

上周，国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

一、商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少、同比上涨城市个数增加。

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。

二、商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

三、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月下降0.2%转为上涨0.2%；二手住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.9%和3.6%，降幅比上月分别收窄0.8和0.3个百分点。

总的来说：

一二三线城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，涨跌幅明显收窄。

具体而言，从2021年中到今年初，二线城市的二手住宅价格整体下降5%，三线城市的二手住宅价格整体下滑7%。

这样的波动还会再持续下去吗

根据数据来说，三四线地产价格已经出现明显调整，大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%，有些甚至超过30%。

其中，有超半数的城市，二手住宅成交价格从最高点到近期的降幅超过15%，比如烟台、天津、太原已经超过20%，更甚者，西安已经达到26%。

其中偏远地块（比如市郊、工业新区）以及老旧房屋（无学区）的跌幅更大。

此外，相较于住宅，商业地产的下滑或更为严重——包括商场、写字楼、商铺，商住公寓（与住宅比不能上户口、没有学区安排）等。

不过，目前来看由于三四线城市地产价格或已完成了较大幅度的调整。

但后续的波动很难有这么大了。

伴随着“金融十六条”等政策的推出以及疫情影响的减弱，价格短期内继续大幅调整的可能性较小。

而且2月份以来一些积压需求的释放推动了各地楼市成交量的回升，而且部分城市的回升还相当明显。所以，成交量的回升也对二手房的价格起到了较大的支撑作用。

再次，不同于一二线热点城市，三四线小城市的楼市规模比较小，客户就那么多，就算降价也不好卖。

值得提醒的是，即使房价急跌的阶段已经过去，就中长期而言，不同三四线城市由于基本面不同，其房价走势可能仍存在较大差异。

一些基本面较好的三四线城市，房价可能已经接近底部，长期而言也并无太大持续下跌的空间。

但是，一些城市人口持续外流，因而存在大量开发商库存和居民空置住房，房价有可能处于长期阴跌的状态。

三四线城市楼市的下行，并不意味着全国楼市的衰败。这实际上是大多数国家发展必然会经历的正常阶段。

城镇化进入中后期之后，虽然全国人口增量不大，但人口内部的流动依旧存在。

说白了，大城市人口还会持续上行，三四线城市人口还会持续流出。

二三四线城市的房是否要抛？

不少在广州的朋友询问明叔：我在某某二三四线城市也有房，该不该抛手？

回答前，大伙先思考一个问题：二三四线城市为什么会出现房价跳水？

根本原因就是二三四线城市很依赖土地财政收入，这就造成了土地供应量过大，市场的房子存量过多，问题是，需求量没那么大。

讲白了，就是供过于求，房子没人买了，开发商钱投出去了，肯定得收回来。但没人买怎么办，就只能亏本卖。这个降了，另一个想卖出去也得跟着降，内部打价格战，楼价纷纷跳水。

一降价，买房的无论是自己住的还是想投资的，就蠢蠢欲动，但又看着房子还在降，反而不敢入手。本身这就是一场博弈，更多的人担心的是要是现在入手了，又降下去，那失去的就是白花花的银子，亏！

而且二三四线城市有个很明显的问题：人口老龄化严重。

一直以来因为城市化的影响，一线城市基本上都是人口流入 ，越来越多的年轻人纷纷跑到一线城市寻求机会，人口流入到一线城市越来越多。城镇化进入中后期之后，虽然全国人口增量不大，但人口内部的流动依旧存在。国际国内的经验都在告诉我们：大城市人口还会持续上行，三四线城市人口还会持续流出。

二三四线城市，房价的下跌，是趋势的必然。

正如经济学家马光远所说：“未来只有三个20%，只有20%的城市、20%的房企、以及20%的房子才有价值。”

而一二线城市的楼市作为国家的金融蓄水池，肯定会涨，而未来的资源是越来越少的，优质房源会很紧缺。

明叔建议，对于广州的业主来说，市内外均有房的，先评估一下市外资产目前的市场价，如果是自住性质，账面的亏损不要太在意，毕竟家人能安居乐业就值回票价。如果是全款无贷已亏损，能收个租也无妨。如果是有贷正在亏损，学费不仅是房价跌的部分，还有利息部分，也许提早离场才是最好的止痛药。

每位业主都觉得自己的房子会升值，别人的房子会贬值，自己的房子很值钱，降价卖宁愿不卖，谁知道跌到一定程度丧失流动性，就没有选择的机会了。

市外有房但市内无房的，如果有回老家发展的打算，现在就可以动身，不要再在一线城市做人肉干电池。如果决定在广州扎根，也不要太在意眼前的亏损，只有尽快切换到广州核心区才能最大程度止损。二三线城市涨的前提，肯定是一线虹吸疯涨，地段的反应时间决定地段的价值，资本永远都在用脚投票。

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