半小时直通深圳，深中通道给中山楼市带去的躁动与回归 | 楼市地理

今年4月末，随着深中通道伶仃洋大桥正式合龙，深中通道桥梁工程也实现全线合龙，这项关键控制性工程的完成，也预示着深中通道2024年通车的“时间表”越来越近”。因建成之后将大大缩短深圳与中山的通行时间，深中通道的建设进程成为近两年大湾区内的热门话题。

曾经，因深圳高房价，以及深中通道的良好通勤预期，跨城生活成为不少人的美好想象。“深中通道”项目批复后，中山楼市也迎来春风，商品房一年的成交量突破12万套。“那时候啊，晚上都有不少人打电话要买房，睡觉都不安宁。”回忆起那时的光景，中山市当地的房产中介吴明（化名）不自觉的提高了音调，难掩当年的愉悦。不过，当热潮褪去，中山楼市也经历了回落。

实际上，不管是中山的经济发展，还是中山的楼市，似乎都在期待“深中通道”开通这一天，如今，“深中通道”开通在即，楼市松绑政策见底，中山楼市是否也迎来了转机？

深中通道登陆马鞍岛

中山楼市“含深率”50%

“深中通道”是连接深圳市、中山市以及广州市南沙区的大桥，东起深圳市宝安区鹤洲立交，西至中山市横门枢纽，全长24千米，其中有6.8千米长的沉管隧道，设计速度100千米/小时，是我国国家高速公路网深圳—岑溪高速公路（国家高速G2518）的组成部分。

因横亘着珠江入海口，一直以来，深圳、中山两地的往来，均需绕东莞、广州、佛山三市，不管是高铁，还是汽车，车程都需要一个半小时，而深中通道完工之后，两地的车程将缩短至半小时。深中通道项目于2015年底获国家发展改革委批复“许可”，并于2016年年底正式开工建设，计划在2024年建成通车。值得注意的是，自2015年深中通道项目获批建设以来，中山市楼市开始升温，成交量突破历史纪录。

合富辉煌统计的数据显示，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套上涨28%。对比各镇区成交情况，成交量前三甲中，火炬开发区和东区同比涨幅均近五成，合富辉煌分析称，火炬和东区的快速上涨得益于深圳客的热捧。2016年，中山全市商品房成交量继续上升，至143953套，同比上涨6%，位于中山市东部的火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。

“深中通道”概念下，深圳客户成为中山楼市购买力的重要组成部分。乐有家研究中心的数据显示，2015和2016年期间，随着深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，其中深圳人在中山的购房占比高达50%，深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。

为何深圳人热衷到中山买房？深圳房价与中山的巨大差距是重要原因。乐有家数据显示，2015年，深圳市二手住宅成交均价为43537元/平方米，而彼时，中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平方米，深圳房价是中山的7.8倍，也就是说，深圳一套房的钱，能够在中山买7套同样面积大小的房子。

经历了两年楼市成交高峰之后，中山楼市出台限购政策，随之而来的则是商品房成交量的回落。2017年，中山市发布住房限购政策，外地户籍须缴满半年社保才能购房，限购两套新建商品住房，中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定，购买首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。楼市政策收紧之下，2017年，深圳人在中山的购房占比降低至18%，当年，中山市一手住宅成交套数减少至2.6万套，同比减少了7成。

2018年~2021年，中山市一手住宅年度成交量相对平稳，恢复至6万套左右，而深圳客在中山购房的热情也有所降低，每年的占比在10%左右波动。2021年在广州、东莞调控影响下，中山楼市的深圳客占比为13.2%，相较2020年提升了2.2个百分点。

深圳客涌入中山买房的这些年，中山市的房价逐年上涨，其与深圳的房价差距也在缩小。乐有家统计的数据显示，2020年上半年，中山市二手房成交均价上涨至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均价为65435元/平方米，深圳房价是中山的4.7倍。

马鞍岛楼市沉浮

值得注意的是，在房地产行业整体下行的背景下，2022年中山市住宅成交量已降至3.7万套，与此同时，中山市的房价相比几年前也已经有所回落。

安居客数据显示，目前，中山市二手房挂牌均价为1.07万元/平方米，相比2021年8月的1.16万元/平方米下降7.8%；目前新房公示均价为1.36万元/平方米，较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降9.93%。

以离深中通道最近的马鞍岛为例，2020年岛上多个楼盘均价3万/平方米的盛况，现在已经很难见到。

马鞍岛俯瞰景

马鞍岛是中山市东部的一个小岛，是深中通道登陆中山的第一站，总面积35平方公里，相当于两个深圳前海合作区（扩容之前）的面积。在马鞍岛上开车环绕一周会发现，不管是岛上产业园、写字楼，还是住宅小区，一切建筑都很新。相比拥挤的老城区，马鞍岛的道路宽阔，站在楼盘的高层，远处正在开发以及等待开发的绿地也尽收眼底，

尽管属于中山，但如今的马鞍岛存在不少“深圳基因”。中山市政府官网显示，马鞍岛将专注于发展健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业。据乐有家研究中心统计，截至2022年11月，马鞍岛已有133家企业入驻，70多个项目已动工，进驻马鞍岛的企业，80%为深圳企业，如华为、中兴、哈工大等。

马鞍岛某产业园

马鞍岛上的购房者大部分都来自深圳，此前，为了吸引深圳购房者，岛上不少楼盘甚至将项目展厅和产品发布会都设在深圳。近期记者走访时还发现，为了让购房者感受到深圳与马鞍岛的“短距离”，马鞍岛东部靠海的某楼盘，还特意在样板间放置了多台望远镜供购房者更清晰的望深圳。“天气好的时候，肉眼就能看到深圳前海。”现场的销售顾问补充道。

与深圳房价属于全国第一梯队一样，有着“深圳基因”的马鞍岛，房价在中山市也属于第一梯队。2018年6月，经过252轮竞价，万科以14.04亿元拿下马鞍岛上第一块住宅用地，楼面地价13952元/平方米，位居彼时中山市楼面地价排行榜第一，可以说是出道就登上巅峰。2019年11月，该地块以“万科中天西湾汇”为项目名开盘，销售均价在3万元/平方米左右，尽管当时中山市少有单价超3万元/平方米的项目，但一年时间，该小区1837套住宅全部售罄。在中山市当地房产中介看来，该项目备受欢迎，其回忆该项目开盘时的场景称：“当时十个人走进售楼处，有八个都是刷卡之后才出来的。”

不过，相比开盘时的热闹，万科中天西湾汇的二手房市场却不尽人意。房产中介平台显示，目前，万科中天西湾汇有20套在售房源，历史成交1套住宅，成交的单价为2.58万元/平。上述房产中介对第一财经表示，该项目此前新房销售价格不低于2.6万元/平，该业主属于急卖，可能有小幅的亏损。另外，该中介还表示，目前西湾汇的二手房均价在2.8万元/平方米左右，属于有价无市，因为目前马鞍岛不少在售的准新房项目价格都低于2.8万元/平方米，例如目前其周边在售的招商臻湾府，成交均价仅1.9万元/平方米，另外，与万科中天西湾汇同样属于复式户型的保利天汇花园，目前售价也低于2.5万元/平方米。

楼市低迷之下，去年以来中山市也出台了不少楼市松绑政策，截至目前，中山全市不限购，外地户籍在中山买房也已不需要缴纳一定年限的社保，首套房首付降至两成，首套房贷利率降至3.7%，公积金贷款最高额度涨至90万元。

尽管楼市松绑政策已见底，但是今年以来，中山楼市表现依旧较为平淡。乐有家统计的数据显示，今年1月、2月，中山市新建商品住宅成交量分别为1447套、3000套，仅3月表现较为亮眼，突破5000套，4月，成交套数回落至2445套。

销售去化放缓，中山市新房库存也上升。乐有家研究中心的数据显示，截至今年4月末，中山市一手住宅库存量增加至57537套，去化周期延长至20.5个月。

楼市销售去化放缓的背景下，中山开始减少住宅用地的规划面积。据中山官方媒体报道，2023年3月，为支撑翠亨新区打造产业高地，中山将马鞍岛原规划超3000亩居住用地调整为综合发展用地（具体包括工业、文化等非居住功能）。

另外，5月中旬，记者以购房者的身份走访了马鞍岛多个楼盘发现，为了促进销售，降价成为在售楼盘采取的普遍措施。

以保利和筑天汇花园为例，现场销售介绍称，该项目于2020年年底在深圳首次开盘，1105套住宅三分钟就被抢购一空，售价范围3万元~3.5万元/平方米，此后，该楼盘继续推盘，价格依旧在3万元/平方米以上。直到今年五一，该项目做特惠活动，价格降至2万元~2.4万元/平方米之间。尽管记者走访该楼盘时已是五月中旬，该楼盘的销售人员表示，五一期间的优惠活动依旧可以沿用，在计算房屋总价时，打了3次97折，相当于在原价基础上打了9折。当记者表现出购买意愿不强烈的时候，现场的销售和房产中介轮番以“总价9折基础上，销售经理申请降价7万元”、“送家电”等理由进行劝说，并催促记者花费两万元进行锁房，最后甚至将锁房金额降至5000元。

又如马鞍岛上的雅居乐湾际一号，现场销售以销售记录向记者介绍道，此前一、二栋开盘，均价是2.1万元/平方米，今年以来，楼盘开启特价活动，均价降至1.8万元/平方米，相当于打八五折。较大的折扣优惠促使二栋很快卖完，开发商迅速推出了三栋，优惠活动一直延续至今。值得注意的是，八五折的优惠活动并没有吸引更多的购房者，记者走访当天，售楼处看房的人寥寥。

马鞍岛某楼盘营销中心

值得一提的是，尽管深中通道将缩短深圳、中山两地的通勤距离，但是高额的建设费用也让外界产生“深中通道过路费定价”的各种猜想，普遍的猜测是一类车单程过路费在50元~90元之间，截至目前还未有官方的数据。

另外，对于深中两地的通行，早在2020年8月，时任深圳市城市规划设计研究院副院长曾表示，“未来深圳将准备400辆大巴，每天24小时往返作为深中通道的摆渡车，直接通到中山的重要大型居住区。”2021年8月，中山市发改局也曾提及，“积极探索深中通道通行后，两地穿梭公交车免收通行免费”，“400辆大巴”也成为中山“深圳概念”楼盘的销售话术之一。不过，当预期还未变成现实之前，购房者心头的疑虑难以打消，而这，或许也是深中通道开通在即，但中山楼市热度并没有明显上升的重要原因。

全方位学习对接深圳

中山市，原名香山县，1925年，为了纪念孙中山先生而更名，其位于佛山市以南，珠海市以北，西连江门市，东与深圳市隔水相望。如今，中山市下辖15个镇，8个街道，区域内含有1个国家级开发区——中山火炬高技术产业开发区，1个经济协作区——翠亨新区。截至2022年末，中山市常住人口443.11万人，城镇化率为87.02%。年末户籍人口208.13万人，常住人口远大于户籍人口，对外来人口的吸引力较强。

经济发展方面，改革开放初期，中山市承接香港的加工工业，民营外向型产业发达，与东莞、顺德、南海一起被称为“广东四小虎”。上世纪八、九十年代开始，家电、五金、灯饰逐渐成为中山市的主力产业，尤其是中山市古镇镇，被称为“中国灯饰之都”，全国灯饰产业份额占比70%。不过近年来，中山市在广东省内的存在感有所降低，2022年，中山市国内生产总值（GDP）为3631亿元，同比增长0.5%，GDP在广东省内排名第十位，在珠海、茂名、江门、湛江之后。

中山市政府官网显示，近年来，中山全力推动村镇低效工业园改造升级，2022年累计拆除整理低效工业用地1.4万亩，盘活批而未供和闲置土地2.4万亩。此外，制造业数字化智能化转型步伐加快，成功引进了中软国际等工业互联网与数字赋能平台，596家规上工业企业实现数字化转型，带动3000多家企业上云用平台。

根据中山市政府2023年的工作报告，中山要打造以新能源、生物医药与健康、新一代信息技术、智能家电四大产业为引领，联动高端装备、光电光学、灯饰照明、中山美居、现代农业与食品、现代时尚6大产业的新时代中山现代产业集群“十大舰队”，以中山现有存量最大、知名度最大、潜力最大的产业集群，夯实制造业家底，领航高质量发展。

“深中通道”也给中山市的经济带来了丰富的想象。在中山市政府2023年工作报告的“一图读懂”中，深中通道占据了封面图的一半，上述工作报告指出，将开展深中城际前期工作，加快深中通道项目的建设，将全方位学习对接深圳，启动深中合作创新区、深中现代科技工业城建设，打造深中港高端制造合作基地、深中澳文化与科技合作基地。

（文内图片摄影：张慧敏）