界面新闻记者 | 黄昱
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楼市回温乏力，为激活土地市场，深圳再放大招！
5月24日，深圳市规划和自然资源局公布2023年第二批次拟出让居住用地项目清单，共挂牌出让10宗宅地，是首批供地数量的两倍，总用地面积约24.34万平米，总建筑面积达约104.85万平米。
从10宗供地的分布情况来看，包括南山1宗、宝安1宗、龙华2宗、光明2宗、龙岗3宗、深汕1宗。各地块将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告，这意味着深圳也将跟大多数城市一样采取灵活供应土地的方式。
在这10宗地块中，最让市场振奋的是南山深圳湾超总宅地——南山T207-0060宗地，位于南山区深湾二路与白石二道交汇处西南侧，用地面积约为3.63公顷，容积率为6.0，总建筑面积约为20.77万平方米。
这块地刚在4月26日调整规划，从原来规划的商服用地部分调成了二类居住用地，成为深圳湾超级总部基地核心区域唯一新增住宅用地。
在深圳湾超级总部基地核心区域，上一次有宅地成交还是2001年的“中信红树湾”和“红树西岸”地块，近22年来该片区一直未有宅地入市。
有业内人士指出，这是深圳史上最豪气的一次调规，当时预期它很快拿出来卖，但没想到这么快。
“调规后一个月，迅速释放到市场，目的还在于以中心区压箱底的‘靓地’来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场。此宗地交易，大概率会创造‘地王’，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
在如今楼市缓慢复苏、规模缩量以及结构分化明显的情况下，房企普遍强调优中选优的投资拿地策略，对拿错地的容忍度为零。地方政府也深知这一点，今年来各地普遍将更多去化快、利润空间可观的优质地块推向市场。
深圳湾超级总部的区位优势不必多言，它的定位是“世界500强企业总部基地”，未来将成为全球高端产业集聚地的典型和世界级城市功能中心”，是深圳的17个重点发展区域之一，规划用地面积约1.17平方公里。
公开资料显示，“深超总”已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。
另外，万科位于该区域的新总部大厦也在建设中。而恒大集团的深圳湾超级总部基地已于去年11月以75.4亿元转让，接盘方是兴业信托。
从区位来看，南山T207-0060宗地将来大概率会打造为深圳顶豪项目。按照之前的指标规划，该地块将增配9班幼儿园（占地2700平米）、托育机构（建面300平米）、社区体育活动场地（场地面积1670平米）等。
李宇嘉指出，显然，公共配套不仅齐全，而且规模非常大。南山T207-0060宗地就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主导的市场局面，迎合高端改善旺盛的局面。。
不过，李宇嘉也认为，当下缺的不是高端盘，这些高端盘只是小众市场，也救不了市场。高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这才是更应该解决的问题。
跟其它城市一样，深圳楼市虽然有缓慢复苏的迹象，但始终承压。
安居客指出，4月深圳新房市场依旧是供应小高峰，有5000多套房源入市。一方面是不断入市的新盘房源，一方面是新盘去化的不理想，导致库存高企。
据安居客数据，4月份，深圳全市新房住宅成交3505套，环比上涨9.5%，同比基本持平。4月底，深圳全市新房住宅库存共39791套，环比3月底减少1.4%，去化压力较大。
从更能反映市场真实热度的二手房市场来看，深圳楼市压力更大。
安居客数据显示，4月全市二手住宅成交3192套，环比减少19.1%，仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。
克而瑞指出，从4月深圳二手住宅各区网签数据来看，龙岗区的网签量最多，共网签808套。除了盐田、坪山和大鹏新区以外，其他各区成交量均环比下滑。大鹏、坪山和光明区的二手网签套数仍为个位数。
另据深房中协数据显示，截至2023年5月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源约14.4万套（存重复房源，后同），对比4月1日统计的约13.8万套挂牌房源增加5752套，环比增长率为4.2%。
乐有家研究院指出，经过2年多的调整，深圳商品房价格的泡沫大部分已经被挤压出来，房价回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已经有过半低于参考价成交，高于参考价20%以上的成交占比不到10%。
据国家统计局数据，深圳4月份一二手房价环比继续上涨：新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，连续第三月环涨，同比下跌1.1%，跌幅缩窄；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，同比下跌1.4%。
为了缓解楼市压力，自4月20日开始，深圳执行两年的二手房参考价制度有所调整，银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准，不再以二手房参考价为准。
当从市场表现来看，二手方参考价的退出并没有给市场带来较大刺激。李宇嘉指出，近期二手房交易一路下行，这意味着受经济、人口等因素影响，深圳居民“加杠杆”购房的时代已一去不复返了。
