深圳客大撤退下，临深楼市警示录！
#5月财经新势力#
作者：子非鱼
01 | 关于卫星城的坑
关于卫星城的坑，我写过很多，写过房价腰斩的廊坊，写过亏损欲哭无泪的句容，写过喋喋不休的惠州。
廊坊的房子，现在根本找不到接盘侠。
前两天看到一个微博网友的帖子，就介绍了廊坊如今的现状。
这篇文章，来看看因为一条通道而被深度炒作过的中山。
中山与深圳隔着珠江，本来不算深圳的卫星城，但在2016年开建预计2024年通车的深中通道加持下，中山被拉进了临深圈子。
于是，中山从2015年始，就被各路资本盯上。
在深圳工作，在中山居住，成为了很多楼盘宣传的噱头。
毕竟等深中通道开通，原本深圳到中山需要绕道东莞、广州、佛山，耗时一个半小时，开通后直达，仅需半个小时。
开通之后，中山直接联通深圳大前海，比惠州距离深圳核心区的距离还要短不少，能够充分享受到深圳的辐射。
但这都是想当然：
第一，只要是跨城，就谈不上方便，即便不跨城，北上深这种大城市，在中心地带上班，在郊区居住，这种通勤对于打工人来说也是一种煎熬和折磨，遑论还需要跨城。
第二，所谓的辐射，都是一厢情愿。理论上来说，强大如京沪深，最大的辐射半径可以达到50公里。但这也是理论上，深圳目前的坪山、光明、宝安的机场北、大鹏等片区，都还需要大力发展，哪来那么多资源倾斜给中山。
但资本不管不顾，在上一轮浪潮中，核心城市的卫星城一片躁动。然而，狂欢之后一片狼藉。
02 | 中山楼市现状
2015年，在国家发改委批复深中通道后，资本和深圳客带动之下，中山当年的商品房成交量高达124683套，同比2014年97047套上涨28%。
2016年，中山全市商品房成交量继续上升，至143953套，同比上涨6%，位于中山市东部的火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。
房价则从2015年的5550元/平方米上涨至2020年高点时期的1.3万元/平方米，最火热的马鞍岛，价格在高点时期冲破了3万元。
马鞍岛，在当时那是一个比南沙还要荒凉的存在，虽然近些年引入了不少企业和产业，但仍是一片缺乏生活设施配套的片区。
然而这一切随着之后的限购和中山经济遭遇波折而变得缥缈。
2017年，中山市发布住房限购政策，外地户籍须缴满半年社保才能购房，限购两套新建商品住房，中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定，购买首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。
在这种背景下，很多深圳客失去了购房资格。
同时，中山的经济在2018年中美贸易摩擦之下，也开启了调整模式。
2018年中山的GDP增速只有3.1%，2019年更是跌至2%，2020年只有1.5%，2022年只有0.5%。
来源：中山统计局
引发了深圳客的大撤退。
数据显示，2015年与2016年期间，深圳人在中山的购房占比高达50%，深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。
但是到了2017年只有18%，去年只有3.9%。
没有了深圳客的支撑，中山的成交量过去五年一路下滑，被打回了原形。
尽管在2022年中山再度放开限购，非户籍人口在中山购房没有任何限制，但在全国市场整体冷却叠加中山自身经济问题，成交量再也没有起来。
2022年，中山的商品房成交量只有3.7万套，相比于2016年的14.4万套，下跌了74.3%。
房价方面，贝壳研究院2020年曾发布过一份房价跌幅榜，中山位居全国第十。
过去三年中山房价一直在下跌。
以第一财经报道的马鞍岛保利和筑天汇花园说，2020年开盘时1105套住宅三分钟就被抢购一空，售价范围3万元~3.5万元/平方米，此后，该楼盘继续推盘，价格依旧在3万元/平方米以上。直到今年五一，该项目做特惠活动，价格降至2万元~2.4万元/平方米之间，价格下跌了三分之一。
那些买在2020年高位时的投资客，心里头五味杂陈。
理论上来说，只要不卖就没有亏损，继续持有穿越周期，或许能弥补回来。但以中山目前的经济、人口和库存现状来看，将来即便有机会涨回来，时间恐怕会很长很长。
03 | 中山楼市未来分析
中山楼市的未来，遭遇两个难题：
第一，经济受困。
2019年，为了稳定经济，中山市政府开出了7个“药方”：1、要不遗余力稳就业；2、要全力以赴稳投资；3、对标一流筑平台、招项目；4、未雨绸缪稳外贸；5、千方百计扩消费；6、真心实意惠民生；7、强化数据预警预测。
但从效果来看，几乎没有，GDP增速不但没有起来，还在继续向下。
中山在2022年启动了低效工业园改造简称“工改”，并称之为一场没有退路的攻坚战。历经一年多，中山共拆除了超1.4万亩低效工业用地。
中山此举的目的在于等待2024年深中通车之后，承接深圳产业转移，从而实现二次腾飞。
但是，中山显得有点急于求成。中山不是中心城市，没有像北上广深一样吸引非常高端的产业来落地。
整顿低效工业园的初衷是好的，但没有结合中山的实际出发。像中山这样的城市，应该是努力维护好现有的产业，在现有产业基础之上，努力优化、吸引高端产业前来。
但如今高端产业没有来，在整顿之下，低端产业也被赶跑了。
中山统计局披露，2022年中山规模以上工业增加值下降了1.4%。
来源：中山统计局
另外，根据中山市市场监督管理局披露的数据显示：
2022年，全市共注销各类市场主体52279户，同比增长9.28%。其中，国有、集体及其控股企业注销1180户，同比增长13.46%；私营企业注销14079户，同比增长23.60%；外商投资企业注销232户，同比下降27.50%；个体工商户注销36779户，同比增长4.85%；农民专业合作社注销9户，同比增长12.5%。
民企和外企在大撤离。
最近看到的一篇《中山经济衰落的真相》文章透露，中山迁出的企业，很多都迁入了与中山毗邻的江门。江门2022年末实有私营企业9.50万户，注册资金3504.10亿元，分别比上年增长7.5%、16.4%。
第二，人口减少。
2022年珠三角9市，只有珠海保持人口正增长，其余全部减少。中山去年常住人口减少了3.38万人。
数据：各城市统计局
如果说深圳、广州、佛山、东莞人口减少的原因是去年疫情之下的人口回流，那中山人口减少更大的原因，应该是不少企业迁出和关闭所致。
第三，库存量大。
乐有家研究中心的数据显示，截至今年4月末，中山市一手住宅库存量增加至57537套，去化周期延长至20.5个月。
没有深圳客的支撑，中山楼市根本起不来。但中山如今的经济、产业局面，即便放开了限购，也吸引不了深圳人来购房。
中山的未来不是没有机会，毕竟处在中国顶级的三大城市群之一的粤港澳大湾区中，中山毗邻珠江，身边有广州、深圳、香港、澳门几个大佬，翻身的机会多的是。
中山现在最需要做的，是认清楚自己的定位，不要盲目。什么样的城市定位，承接什么样的产业，不要挑肥拣瘦。
不然会生生将机遇让给其他人。2024年深中通道就要开通，届时中山将成为珠江两岸的交通枢纽，利用好这条流量引擎，中山的未来还是值得期待。
