普遍看空楼市下的历史性机遇

现在市场普遍看空楼市，但是自古以来普遍看法都是错误的，我认为楼市目前存在以下两个问题。

提到普遍这种现象，简单说一句，如果普遍是对的，就不会出现二三线城市2018年追高入市普遍站岗，也不会出现深圳2020年入市普遍站岗。

回归正题，谈谈我认为的两个问题！这篇文章只谈这两个问题，至于这两个问题什么时间点对市场发生多大的影响重新开篇谈。

第一个问题是：低点撞上低点

一方面房价处于5年最低点，另外一方面资金成本处于历史最低点。

房价处于低位

比如，以二三线城市为例，房价相对于五年之前的高点普遍下降30%，已经回归相对合理的区间。

再比如，以深圳为例，房价相对于三年之前的高点也普遍下降30%，部分房价也回归合理区间甚至被低估。

但我要提醒大家一点，深圳楼市有部分房价依然过高，这是不正常的。一直以来价格与价值不吻合都是正常现象，任何时候都极有可能出现高溢价也有可能被低估。

比如有2020年深圳高点买房现在依然增值，也有2022年低点买房却出现账面亏损，正常来说2022年的时间点要比2020年好的多。前者入手的是被低估的房产，楼市虽然下行依然补涨，而后者选择的是高溢价房产，即使在最好的窗口期依然暂时站岗，白白浪费一次难得的购房机会。

对于沉迷于抓最佳购房窗口的朋友要注意，如果买错了房，再好的窗口也是徒劳，十年之前的窗口好不好？十年之前入市亏损的也挺多，只是这种现象在市场上宣传较少而已。

一直以来择机入市被低估的房产很重要，买房最重要的是考虑当下和未来，当下被低估与未来是风口，但是据我了解的很多购房者，普遍被过去影响很大，用过去的价值逻辑选择当下。

当房价处于低位与资金成本处于低位同时出现的时候，就是历史性机遇，不要盲目跟随各种缺少常识的声音而错失，应该考虑的是如何把握的问题。

资金成本处于低位

房贷方面，现在大部分城市房贷利率低于4，这比2009年的7折，比2016年的85折还要低，可以说是历史性地位。

抵押贷方面更是红利期，三年期抵押贷款利息年化3.15，做定期存款的朋友都知道，三年定存利息多少？而且这没有额度限制，做过抵押贷款的朋友都知道一千万是个很大的门槛，以下享受普惠利息而以上利息会高。现在大额贷款利息降到比普惠还低，这个力度我是深刻的感觉到悬而未决的资金洪水泄洪只是时间问题！

第二个问题是：高点撞上高点

一方面购房需求积压处于历史高点，另外一方面资金量处于历史高点。

购房需求积压

近三年成交量都处于低位，但购房需求并未消失也未减少，只是被暂时的压抑。随着压抑的累积，需求又一次处于高点。

不要说都有房住就没有买房需求，现在积极买房的恰恰是有房的一批人，买房需求虽然和你有没有房有关系，但主要因素并非你有没有房而是有没有钱。

如果没钱就没有需求，即使你准备结婚需要房产在市场看来也不算是需求。但是如果你有钱即使有房也有需求，而且是多套需求。

有很多人不认同这个观点，不信你去买几张彩票试试，中个5000万你买房的需求马上就激活了。

资金量处于历史高点

说到资金量，用几个数字感受一下这个资金量的变化。

货币总量方面：

2000年，货币总值13.5万亿，

2013年，货币总值突破100万亿，

2020年，货币总值突破200万亿，这一次增加100万亿用时7年。

2022年末，货币总值266万亿，

2023年3月末，货币总值281万亿，仅仅三个月增加15万亿，三个月增加值超过了22年前的总量。

以此增速到今年末突破300万亿毫无悬念，而这一次增加100万亿仅用3年，货币贬值加速。

货币暴增，我们尚未感觉通胀，只是货币还没有冲击市场。货币如同洪水，大坝尚未泄洪而已，上游暴涨，下游缺水，大坝决堤只是时间问题。

市场存量流通资金不流通，怎么办？还能怎么办？用增量资金冲击市场加强流通。

储蓄方面，仅指居民储蓄，

2022年居民新增存款18万亿，

今年一季度居民存款新增9.9万亿，

居民存款总量突破130万亿，

增量历史峰值，总量更是历史峰值。

市场购买力被打断了吗？事实上只是在储蓄账户冬眠。

什么是历史性机遇？

房产需求被压抑，购买力等待激活，货币洪水悬而未决，关键是市场普遍看空，只有大部分人观望才能创造良好的购房通道，这多种因素叠加形成历史性机遇。如何把握各自斟酌，毕竟每个人的资产配置情况各不相同，没有统一的方案。

房产优化常态化

房价是船，货币是水，决定房价的归根结底还是货币，对于中国老百姓，财产无非就是货币和房产，而其他购买来的商品都是消费品而已。

什么是理财？什么是投资？如果没有那方面的专业和背景，做好房产与货币之间的科学转化就是最好的投资。

货币和房产都是财富，这之间的转化是畅通的，货币与房产之间的不断转化过程就是房产优化。个人经营房产就像城市经营产业，择机调整，择机升级，才能推动财富裂变。