2022年最惨的行业，莫过于房地产了。
暴雷、裁员、降薪、烂尾楼······这些都是去年房地产出现在媒体上的高频词。
覆巢之下，安有完卵。当开发商们纷纷身陷困境之时，最先被抛弃的，自然是行业里千千万万打工人。
随着地产寒冬的降临，过去三年，房地产行业总共减少了40万个岗位，相关上下游产业更是减少了600万个岗位，据估计，整个房地产行业连同上下游加起来，总共有一亿人遭受波及。
从2022年初开始，超过八成开发商开启了大规模裁员，不少企业的裁员比例高达50%以上，个别企业的裁员规模甚至超过70%。
自媒体上处处能听见地产员工被裁之后的“求救声”，有些人的薪酬一度和金融与互联网行业的高管平起平坐。如今投了大半年简历无人问津，最差的则“流落街头”送起了外卖。
寒冬来临，大多数开发商都在丢卒保车，挣扎求生。就当全行业都在上演“灾难大片”的时候，有一家企业却显得有些特别，那就是万科。
万科并未躲过2022年的裁员潮，但它的裁员比例却很小，仅为5.5%，在千亿规模的开发商中排名倒数第二，倒数第一的是央企保利，只有4.95%。
数据来源：企业财报
不仅如此，万科去年的业绩也颇为可观，据今年三月底公布的财报显示，万科的营业收入仍旧比前年同比增长了11.3%，净利润上升了0.4%。
与此同时，万科还实现了34万套新房的平稳交付，让大多数开发商头痛不已的“保交楼”问题，并没有在万科身上发生。
这些成绩放在过去，你可能觉得没啥，但在这样一个特殊时期，万科的表现却彰显了一家成熟企业的必备素质，那就是——健康。
健康，这个词如果放在五年前形容一家企业，不少人会嗤之以鼻。经济上行阶段，更多人相信“发展能解决一切问题”。要求一家企业经营健康，就好比要一个好学生考试满60分，这也能叫要求？
更何况那是万科，曾经中国地产界的头号一哥，一个明星级的存在。
没错，万科曾经是地产行业的旗帜，乃至所有中国企业的标杆。
这么说一点也不夸张，如果把时间倒退至20年前，你会发现万科的确是那个时代中国最优秀的企业之一，其江湖地位不亚于今天的华为。
如果用一句话来形容当年的万科，那就是：敢为天下先。
首先，万科是国内最早向跨国公司学习的企业之一，很多人不知道的是，日本电子巨头索尼曾经是万科的学习榜样，因为万科早些年曾做过索尼的代理商。
万科从索尼那里学到了啥？主要是售后服务，包括日本式的精益管理，还有以客户为中心的服务理念。万科在全力转战房地产之后，作为售后服务的万科物业一再为人称道，如今，物业服务已成为万科企业增长的第二曲线。
后来，万科又先后向香港的新鸿基、美国的帕尔迪学习房地产运营。
新鸿基让万科学会了先在一线城市站稳脚跟，然后再向周边扩张的开发模式。
帕尔迪则让万科学会如何了解客户。当时，万科是行业内第一家进行客户调查，并对客户根据年龄、收入、家庭结构进行分类的开发商。而同时期的许多房地产企业甚至连客户调查是啥都不知道。
作为国内最早的上市公司之一，万科的公司治理也走在了中国企业的前列，他有效解决了产权与股权分配等问题，形成了优秀的职业经理人文化，从业人员的素质在行业内堪称一流。
那时候的万科，是不少企业家学习的榜样，就像今天的华为，连打个喷嚏都会成为新闻。当然，这一切都和万科的创始人王石有莫大联系。
王石是个非常高调的企业家，王石时代的万科，亦如企业家本人，一路狂飙，睥睨群雄，在房地产市场掀起层层浪花。
此外，王石还是个自带网红属性的企业家。作为一家上市公司的掌门人，王石一年有1/3的时间在玩”极限运动“，经常被批“不务正业”。
万科创始人：王石
早在1998年，王石就开始尝试飞滑翔伞，这是一项非常危险的运动，那时候的王石已经47岁。
可仅仅过了两年，王石就在青藏高原创下了中国飞滑翔伞攀高6100米的记录，此时的他已年近半百。
又过了三年，王石创造了另一项纪录，登顶珠穆朗玛峰，成为国内年龄最大的登顶者。此后四年，王石连续登上了11座世界级高峰。
2005年，王石又玩起了皮划艇，和一帮年轻人在一起奋力划桨，频繁参加各类公益比赛。
即便退了休，王石的新闻仍旧不断。2013年，他与演员田朴珺的恋情公开，成了街头巷尾热议的话题，62岁的他似乎找到了人生的第二春。
创始人的性格很大程度上也在塑造他的企业。如果说王石是制造话题的高手，他的万科也屡屡在业界掀起舆论海啸。
2014年，一篇名为《我国楼市进入“白银时代”》的文章引爆业内，文章的作者是万科的CEO郁亮。
万科郁亮
郁亮是谁？他是王石的接班人，三年后，他将正式接替王石，成为万科的掌门人。
在这篇文章里，郁亮认为房地产行业的黄金时代已经过去了，那段时间从1998年到2013年，中国GDP的年复合增速高达14%，再加上2008年的四万亿刺激计划，这对开发商而言是“躺着赚钱”的时代。
什么叫躺着赚钱？就是你只要拿到土地，就不愁房子卖不掉，哪怕你的房型很差，设计很土，物业服务一塌糊涂，照样有人排队买你的房子。
正因为赚钱太简单了，很多企业都扎堆做房地产，挖煤的，卖酒的，造车的，做家电的都在抢地盖楼，中国首富的位置常年被地产老板霸占。
但这种好日子终究会过去，随着“白银时代”的到来，市场竞争会更加激烈，毛利率也会更低。郁亮这篇文章透露了一个信号：万科将一改过去激进的开发策略，大举收缩。
郁亮的文章宣告了新时代的到来，也预示着万科将与过去告别。
和喜欢大鸣大放的王石不同，郁亮性格沉稳内敛，严谨细致。出身经济学与财务专业的他，是一位典型的职业经理人。
虽然郁亮外表看上去温文尔雅，但熟悉他的人都知道，郁亮也算个狠人。
郁亮25岁进入万科，经过了两年就主动走进王石办公室要求提拔，王石居然答应了，郁亮随即成为万科的第一任董秘。
1993年，万科4500万B股发行，总共募集资金45135万港币，郁亮位居首功，为万科之后的大规模开拓立下了汗马功劳。
2001年，36岁的郁亮出任万科总经理，随即对企业进行了一场大刀阔斧的改革。
先是推出“海盗行动”和“007”计划，从竞争对手和跨国企业“挖墙脚”，吸引管理人才加入万科。
然后为万科设计了所谓快周转模式，包括著名的“5986制度”——拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅。
郁亮先后帮助万科完成了六次融资，总计数百亿资金，让万科在那个狂飙时代里一骑绝尘。
关于郁亮还有一桩轶事。
2009年以前的郁亮是个胖子，以下是他在南极探险时拍摄的照片。
再对比如今的郁亮，两者有着天壤之别。就在南极的那张照片流出后，郁亮发誓，要让自己的体重从75公斤减到刚入万科时的64公斤。
之后，郁亮每到一个地方出差，晚上都会约当地分公司负责人一起跑步。仅仅过了两年，郁亮的体重就减掉了14公斤，时尚杂志还特地给他拍了张靓照。
从减肥这件事可以看出，郁亮是一个极度自律的人，这种自律不仅反映在他个人，也在万科身上得到了淋漓尽致的展现。
从郁亮接管万科起，一种强烈的危机意识便开始在万科蔓延。
郁亮于2014年发表的那篇文章，在如今看来根本不算什么，可在当时还是掀起了轩然大波。
很多人觉得万科是在故意炒作，或者向竞争对手释放不利信号。融创的总裁孙宏斌读完文章后不以为然，他觉得房地产接下来非但不是白银时代，还是个钻石时代。
那一年，像融创、恒大、碧桂园这样的企业，都不约而同的选择了大举扩张。
这场狂欢盛宴似乎并没有结束，因为没过多久，万科就被“打脸”了。
2014年到2016年，政府在稳增长和去库存的目标下，总共出台了四轮经济刺激政策，包括放松限购限贷并加强信贷支持。
2015年，央行先后5次降息降准，之后几年，全国房价普遍上涨了40%—80%不等。
2014年的市场繁荣还有一层原因，就是来自三四线城市的货币化棚改，政府直接用货币补偿拆迁居民，仅2017年就有超过50%的棚改户用补偿金买房，进一步刺激了楼市需求。
而此时的万科却陷入与宝能集团的控制权之争，股价下跌，内部动荡，承受着资本市场的巨大压力。
但事实将证明，姜还是老的辣，万科仍然是对的。
因为从2018年起，随着政策红利的消失，房地产的分化加剧，万科也迈入了一个新时期，它不再是过去那个意气风发，鲜衣怒马的少年。他现在关心的是生存，是吃饭，是如何体面地从舞台中央退出。
于是在2018年，万科又喊出了一句让业界惊恐万分的口号：活下去！
之前的万科是当之无愧的行业一哥，一举一动都备受行业瞩目。老板玩飞机、登珠峰、划赛艇、闹绯闻，将“人生得意须尽欢”的恣意生活发挥到了极致。
而之后的万科，则变得越来越保守和低调，他也不再是那个的“行业一哥”。
此时的“行业一哥”是如日中天的恒大集团，在2016年，恒大登上历史顶峰，以13508.7亿总资产问鼎全球第一大房地产企业。
而此时的万科则在谨小慎微中度日，很多人指责万科揣着千亿量级的资金裹足不前。2020年，万科的股价跌幅超20%，不少投资者对这家企业失去了信心。
然而，这不是万科自己的问题，而是整个时代已经悄然转变。
万科当年所预言的“白银时代”，比想象的要短很多。随着恒大的暴雷，2022年，房地产迎来了“黑铁时代”，这个词同样是万科发明的。
不再是“行业一哥”的万科，仍不忘向全行业乃至全社会贩卖焦虑，“黑铁时代”概念一出，立刻登上了新闻头条。
如果拿黑铁时代与白银时代做个比较，白银时代实在是好太多了。
白银时代，开发商至少还能赚钱，只是没以前那么轻松了。
而黑铁时代则完全不同，在这个时代，随着人口红利、城市化红利的减退，开发商所仰赖的“高杠杆、高周转”模式彻底行不通了。
更糟糕的是，不少开发商因为前期猛加杠杆，纷纷陷入系统性的债务危机。现在已经不是你赚不赚到钱的问题，而是你能不能活下去的问题。
一个时代终于落下帷幕。
中国房地产过去20年的汹涌发展，是建立在人口增长、货币增发与城市化基础上的。人口增长带来了需求爆发，货币增发提高了购买力，城市化则贡献了大量土地。
开发商只是搭上了这辆高速列车。然而，当列车的速度悄悄放缓，很多乘客还没有反应过来，甚至都感觉不到这股变化，他们没有系好安全带，一厢情愿地认为列车会永远加速。没想到来了个急刹车，结果被撞了个头破血流。
很多开发商没有意识到拐点的到来，他们依然习惯于生活在过去——那个靠速度与激情制胜的世界里，全然不知危险的邻近。
当年觉得万科“白银时代”很“扯淡”的融创，也在2022年陷入债务危机。过去几年越是激进的开发商，在2022年就跌得越惨。
而在此背景下，万科能做到“独善其身”，更显得难能可贵。
那么万科所谓的“黑铁时代”，是否真的到来了呢？
目前还难以下结论，毕竟，当市场不景气的时候，人们会从过度乐观变为过度悲观，万科所谓的“黑铁时代”，也许不过是回归世界的常态，没有大喜大悲，只有缓缓的上升或下降。
万科只是提前从疯狂中清醒过来，早早看到了前方的悬崖。
此外万科也明白了一个道理：成就万科的是这个时代，而非万科本身。如果一定要说有啥过人之处，只是比别人更冷静，更谨慎，更懂得在洪水来临之前将堤坝筑得高一点而已。
当时代的列车缓缓降速，作为中国企业曾经的标杆，万科也不得不接受自己变平凡的事实，这是许多优秀企业的命运，更是大多数普通人的命运。
大潮退去之后，重新认识自己，是当下最迫切的任务。
在这方面，万科算是给我们做了榜样。
