据媒体消息，5月25日下午，重庆市房地产领域风险防范化解和维稳处突工作专班副组长、市住房城乡建委一级巡视员张其悦，专班副组长、市住房城乡建委总经济师陈拥军一行深入金科中心调研，就房地产“保交楼、保民生、保稳定”工作进行座谈交流，并听取了金科股份当前生产经营和保交楼工作情况汇报以及有关意见建议。金科作为重庆当地的地产头部企业，得到了重庆市政府的高度重视，这是值得注意的现象。对于目前的各地地产风险防范和稳定处理，有积极借鉴意义，稳地产，首先要稳地产头部企业。
如果以各行业市值排名前十的头部上市企业作为切入点，复盘上市公司年报中企业在房地产经营性租赁方面的核心数据，可以发现目前中国的地产头部企业有75家，这75家企业2022年的员工总数共计312万，同比增加3.4%，对于稳定和增加就业意义重大。从具体领域看，人力主要增加集中在动产管理领域。75家头部上市企业在2022年的租赁成本总额达607亿元，同比增长17%，相当于一年之内填满了北京、深圳、杭州全部甲级办公物业。对企业发展阶段和业务模式的综合考量，叠加市场周期的影响因素，映射出不同行业对不动产获取方式的差异，保险和互联网堪称行业内的“楼王”和“地主”。可见头部地产企业的经营稳定对于宏观经济稳定有极其重大的意义，不仅体现在地产项目开发，物业经营上也有重要意义。
75家头部上市企业对不动产载体的需求伴随着员工总数的上升而稳定增长。从企业的人才战略来看，除保险行业以外，其他各细分行业的头部上市企业均连续两年保持员工总数正增长。其中， 受益于国家高精尖产业发展及数字化转型红利，新兴金融和半导体行业的头部企业在2022年的员工增速明显高于2021年，生物医药类头部企业近两年的员工增速基本持平，在国家政策鼓励下的新兴行业正在加速人才储备。证券、互联网、计算机软件及硬件等传统行业的头部企业在2022年的员工增速较2021年略有放缓，在企业发展转型期的人才战略更为稳健。
所以，仅从人力资源配置趋向可以发现，头部新兴企业近期内都将面临较大的不动产管理挑战，迫切需要进行不动产的统一管理，帮助此类年轻的企业实现高效扩张。传统行业的头部企业则应根据自身的战略调整，形成更为专业化的不动产管理体系。
从经营性租赁的年化成本来看，员工规模庞大的保险行业及互联网行业年租赁成本相对高昂，总额超过百亿人民币。同时，多数行业的头部企业2022年年租赁成本都保持了两位数的同比增速，远高于员工数量的增速。其中，新兴金融、互联网及生物医药行业头部企业租赁成本2022年同比增幅最高，达到26%-27%。考虑到过去两年全国大部分城市的办公楼市场租金持续走低的情况下，年化租赁成本总额的增长也代表了多数头部企业在不动产载体面积上的扩张趋势。从人均租赁成本的维度看，新兴金融、互联网和证券行业在办公空间的花费上最为慷慨，人均支出达到3-4万元/人/年。半导体、计算机软件及新兴金融行业人均租赁成本同比增幅最高，达到19%-25%，趋势与人员增幅一致。
可以发现，头部企业是办公楼市场需求的核心驱动，在内外部压力作用下头部企业表现稳健、极具韧性，保证市场相对平稳地渡过不确定性时期，也是宏观经济增长的驱动力。
对于优先考虑“锁定风险”还是“追求利润”，不同行业给出了不同答案。从2011年险资允许进入不动产领域以来，保险公司已成为当之无愧的“地主”。2022年，平均每家上市保险企业持有的不动产资产就高达277亿元，相比于2020年增长了26%。与之相反的是其租赁资产逐年减少，2022年的平均持有价值相对于2020年下降了24%。除此之外，由于计算机硬件、半导体、生物医药等行业拥有较多的厂房、仓储、产业园区等不动产，因此持有资产比例明显较高。
从资产增幅的角度来看，以2020年和2022年的数据为对比，互联网和计算机软件类企业在租赁资产和持有资产的投入上可谓齐头并进，过去两年的资产增幅均超过70%。证券、新兴金融、计算机硬件和半导体行业的租赁资产增幅均超过持有资产，而生物医药类企业则在持有资产的投入上先声夺人。
我们认为，持有和租赁是企业在面对不同的发展时期和业务模式下，获取不动产空间的两种方式。持有意味着锁定风险，以更高的盈利和灵活性换取相对稳定的长期收益；而租赁意味着租金的空间弹性更大，资金的流动性更高，得以及时把握办公楼市场窗口期，灵活布局。
过去三年，疫情、经济下行压力和外部不确定性等多重因素对办公楼市场的供应和需求端复苏造成一定影响。但企业年报中的数据真实地反映了宏观经济形势向上向好和市场主体活力的不断恢复。头部企业员工规模及不动产载体面积的扩张趋势，预计将转化为办公需求并在2023年释放。金融、科技等传统行业仍将推动市场需求发展，半导体、生物医药等新兴行业将释放新需求动能。
目前房地产一城一策的具体纾困疏导策略已经进入了深入阶段，进一步导向应该集中在头部地产企业，推动地产创新要动能，向改革要活力，着眼长远、面向未来、优化结构、保持质的有效提升和量的合理增长，提高企业运营效率、管理效能、资产效益，控制企业成本、风险，为业务扩张、盈利增长和员工福祉提供保障，并助力绿色低碳、践行社会责任，努力夯实高质量成长、高质量发展、可持续发展基础。
（米阳系仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人，陈晨系仲量联行华北区研究部高级经理）
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