本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
一直以来，几乎保持一天3条优化政策的房地产在进入2023年之后政策发布频率明显减少，5月份仅发布了36条政策，日均发布政策数量较2022年缩水超过40%。自2022年开始，房地产政策主要集中在优化公积金、降低房贷利率、优化限购等层面，但销售数据表明，当前的市场持续回落，仍然期待政策提振。
不过，对比来看，优化限售和调整限价两类政策一直以来发布的数量就较少。此前也有声音表示是时候该取消限价了。2022年，1000余条优化政策也没能拉动销售提升。2023年，房地产还有哪些“大招”？
政策数量大幅减少
5月份的楼市延续了4月份的回落行情，销售情况依旧是不容乐观。克而瑞发布的数据显示，2023年5月份，百强房企中销售环比出现下滑的企业达到八成。中指研究院也监测到，重点100城新房成交面积环比下降约8%，同比增幅收窄至约12%。
“目前，楼市前期积压需求释放结束。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，市场调整压力较大。短期内，房地产政策或保持宽松状态。”中指研究院分析师郭昕昱对《华夏时报》记者表示。
复盘来看，大约是从2022年年初开始，各地纷纷加入“救市”的队伍，出台优化型政策来刺激购买力进入楼市，数量之大可谓是令市场“咂舌”。
中指研究院发布的数据显示，2022年，全国超过330个省市（县）发布楼市宽松政策至少1231条。其中，约有48城发布了优化限购政策，约有253城对公积金进行了调整，有187城发布了购房补贴政策。这意味着，2022年，大约每日有3.37条楼市政策出台。
值得关注的是，进入到2023年以来，房地产政策发布频率明显降低。中指研究院监测到的数据显示，2023年以来，全国已经有超百省市（县）对房地产政策进行优化调整，出台调控措施超过280次，大约每日出台政策1.87条。不过，根据初步统计，5月份则是有27个省市（县）出台政策36条，较前几个月明显减少。
郭昕昱认为，5月份，国家层面上的楼市政策较少，央行发布的货币执行报告对于房地产行业的表述不变，宽松政策仍有空间。此外，各地政策调整频次下降，二线核心城市则是以微调为主。
公积金为重点优化对象
记者在梳理后发现，无论是2022年还是2023年上半年，“优化公积金”是各地主要的政策发布内容。根据数据，2022年，全国发布公积金政策416条，发布购房补贴政策256条，发布优化限贷及优化限购政策分别为240条和112条。
而2023年5月份，在发布政策数量相比较2022年缩水超过40%的情况下，优化公积金依然是楼市政策的发布重点。
5月25日，天津发布了关于调整住房公积金贷款审核标准的通知。文件显示，职工家庭房屋套数核定以住房交易时主管部门及不动产登记管理部门确定并记载于住房交易合同文本上的住房套数为准。购房套数则是根据购房合同或协议附件中记载职工家庭住房套数所在页各项数值累计计算。
易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“这就意味着天津的公积金执行‘认房不认贷’的规定，公积金首次贷款结清后，若没有房产，就可以按照首套房的标准再度进行公积金贷款。”
在严跃进看来，公积金“认房不认贷”进一步说明了政策放松不停止的导向。从2023年各地公积金政策的推进情况来看，公积金支持力度明显强化，这是金融政策支持住房消费的重要体现，而类似政策可以使得改善型住房需求有享受到公积金贷款低利率的可能，利好换房需求的释放。
还会有“大招”？
在出台政策的过程中，救市和救企是两条双行线，即几乎是同步向前。此前，有业内人士向《华夏时报》记者表示，政策优化的核心逻辑有3点。其一，给予房企融资支持，支持债务展期和优质项目收并购，缓解企业的资金压力；其二，为购房者提供信贷支持，促进市场销售恢复；其三，发力保交楼，稳定市场情绪。
围绕着这三点，房地产从2022年开始便出台了可以改善企业资金情况的“三支箭”政策，可以降低购房成本的优化房贷利率等政策，以及可以降低购房门槛、让“房票”持有者数量变多的优化限购政策。
但是，各个政策的发布数量和发布城市实际上有较大差别。从城市来看，各地对于是否要“优化限购”这一选项较为谨慎，2022年仅有48城发布了类似政策，且许多城市选择区域性优化限购。
不过，值得关注的是，“优化限购”的风已经从2022年的三四线城市吹到了2023年5月份的核心二线城市。这与行业预测的趋势类似，此前便有专家向记者表示，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购等方面，有望继续调整。
5月18日，杭州萧山区发布最新优化限购政策，将闻堰街道纳入差异化购房范围，在该街道外地户籍只需1个月社保便可购买萧山区的新房或者二手房，而一线城市北京尽管未明确“松口”限购，但已经在尝试“一区一策”。
2023年4月份，北京市住建委表示，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。此外，北京还在尝试对全龄友好社区项目进行扩容。在购买该项目时，老年家庭名下无住房也无在途贷款的，“普宅”执行35%的首付比例，二套住宅执行60%的首付比例，子女还可以加入进行接力贷，类似项目可以绕行北京严格落实的“认房又认贷”。
但是从市场表现来看，无论是优化公积金还是优化限购，市场的回馈结果均为“效果有限”。这让市场不禁思考，究竟还有哪些政策可以帮助楼市找回活力？
记者发现，从政策类别来看，优化限售和调整限价是发布政策最少的两大类。其中，2022年，仅有33城发布了41条优化限售政策，有29城发布了34条调整限价政策。2023年5月份，仅有滁州一城调整了限价政策，无一城优化限售。
为何限售、限价成为了在此轮楼市调控中的“少数派”？2月16日，惠州发文表示，限售年限由原来的“取得不动产权证满3年方可转让”优化为“取得不动产权证满1年方可转让”。
严跃进认为：“放松限售本质上有助于房东房源的流动，对于房东出售二手房和认购改善型住房等都有积极的作用，此类放松确保了相关房源流动性的增加。”不过，从市场反馈来看，新政实施后惠州二手房挂牌量激增，市场竞争压力加剧。
“放松限售原本是为了让购房者尽快卖房去买更大的房子，但很多购房者卖掉房子之后选择了‘持币观望’。”一位房企内部人士对《华夏时报》记者说。放松限售尚有发布空间，记者注意到，在“限价”这方面，各地较难“松口”。
相比较限购、限贷，限价的作用有些不同。记者了解到，限价是从土拍阶段就规定了后续房价的最高点，其作用是为了抑制新房价格泡沫过大。目前，限价多出现在一线城市和热点二线城市。
值得关注的是，限价的出台使得多个楼盘出现了价格倒挂的现象。以北京的热门地块太阳宫为例，该项目由中建玖合操盘，于2022年9月底入市，项目名为中建·玖合府。中建·玖合府销售限价为13万元/平米，减去政府持有的份额之后，最终销售价为11.7万元/平米，每平米售价比周边的二手房低6万元左右，被称为是“买到就赚到”的楼盘。
有观点认为，取消限价措施会导致房价大幅上涨。知名财经作家吴晓波公开发文表示：“限购、限贷、限价政策中，最有‘杀伤力’的是限价，目前，国内大多数城市的房子已经卖不到政府划定的限价线，限价已然失去现实意义。”
迟迟没有得到明显调整的限价政策在进入6月份之后却出现了细微变化。6月1日，深圳推出了两宗住宅地块。其中，南山区地块商品房限售均价为13.3万元/平米，突破了深圳以往新建商品房每平米售价最高13.2万元的记录。
