当下楼市的核心问题，不在“涨跌”
当下楼市的核心问题，究竟是什么？
——有人说预期，也有人说信心，还有人说政策与救市，当然更多的是“到底何时触底，到底何时能涨”……
以上都对，但并非关键。
当下楼市的核心，并不在于涨跌起伏和信心预期，而在于兑付力！
所谓兑付力，既包括具体房子的按期交付，也包括前期承诺配套的如实交付，更包括区域公建规划的及时落地。
过去三年，新冠冲击、调控收紧、融资监管等一系列的冲击之下——
如上兑付，在各个城市全都出现了问题。
过去半年，我们走过全国近半数的一二线重点城市。
根据大碗的不完全统计，出现交付问题的楼盘占比至少在3成。
有的是房企暴雷了，房子烂了；
有的是市场下行了，配套黄了；
有的是地方没钱了，规划搁置了……
若你是购房者，面对着动辄“规划搁置、配套黄了、甚至房子还烂尾了”的市场，你还敢进场买房么？
这不是涨多涨少的问题，而是锅都砸了的问题。
我们所说的信心、预期、救市、触底、复苏……全都要有个必要的前提：
先把兑付力提上来！
先把吹过的牛批兑现了，再谈“何时涨和涨多少”。
什么叫好的兑付力？
是时候，再次拿出大碗的老朋友了。
隐匿在浙江安吉山谷里的“蓝城天使之城”。
天使之城，有太多的Title可以讲。
——蓝绿城体系内的“首个教育主题小镇”，蓝城“颐养2.0”的落地范本、集蓝城精华于一体的“建筑博览园”、中国小镇的新品类——教育互联小镇……每个拿出来，都能扯上大半天。
但是，
今天我们只聊交付！
天使之城用12年的时间，只干一件事：把画过的规划，一一兑现。
提到交付，咱们先聊房子。
毕竟，大家现在最怕的就是“烂尾和逾期”。
今年6月份，天使之城即将交付第四个住宅组团“浅山明月”。
浅山明月的开发期，恰好覆盖了新冠冲击的艰难三年。
在延期交付已成常态、降标简配已是基本操作、停工烂尾频发的市场环境里，浅山明月做到了两个难能可贵——
第一，难能可贵的如期交付。
浅山明月的合同约束交付期限为6月30日，距离现在已经不到1个月。
众所周知，近两年市场很难嘛，房子难卖嘛。很多楼盘，不仅交付难，而且卖不动。
而浅山明月，既做到了如期交付，也做到了提前售罄。
第二，难能可贵的不降标不减配。
据说，浅山明月是让“苛刻内审”的老宋“一把过”的项目之一。
——无论是质感高级的立面表现，还是拎包入住的精装品质，都几乎复刻了早期的规划。买家秀，真实还原卖家秀。
截止目前为止，
除浅山明月外，天使之城已交付三个住宅组团，全部做到了“按期按标交付”。
——总交付套数1240户，入住率约40%，在小镇品类中已经是很优越的数字。
小镇的四大住宅组团，在起伏山峦和悠长湖水间依次舒展铺陈开。
就像是，集蓝城精华于一体的建筑博览园。
售罄交付的中式合院“牧云谷和砚溪湖”，用上扬的戗角，挑起远方的叠嶂青山。
天使之城「砚溪湖」实景图
天使之城「牧云谷」实景图
在售的法式洋房“溪上锦棠”，简洁的设计语言既让建筑沉醉于乡野自然之中，又让法式建筑特有的庄重仪式感得以彰显。
倘若说，“按期交付和满标交付”本就是房企的基本操守，并不足以彰显天使之城的强大兑付力。
那么，请继续耐心往下看。
天使之城的兑付能力不仅做到了房子的满标交付，而且也做到了配套的满标交付。
兑付力之“配套满标兑现”。
正如前文所说，天使之城有很多标签。
这些标签，分别对应着一个个的配套落地。
其中，最重要的两个标签，当属“教育”和“颐养”，寄托着宋卫平先生的两大理想。
第一，核心教育配套“蓝润天使外国语实验学校”。
这所16年一贯制的学校不仅落地兑现，而且兑现的很牛批。
举三个数字，浅聊一下这所学校的厉害之处吧。
标签一：25-30人小班教学。
如今诸多公立学校的学生，都会遇到一个难题：作业，不仅是孩子的问题，还成了家长的问题。
不做作业，父慈子孝；一做作业，鸡飞狗跳。
为何会出现这种情况？
师资资源不足，导致无法一对一的辅导。
于是，天使学校给出了简单粗暴的解决方案：
25-30人小班教学，控制学生数量，补充教师资源。
截至目前，天使学校中不仅有公办学校转过来的名师，也有清华、斯坦福等一流大学的毕业生。
13位特级教师、13位正高教师、11位国家级优秀教师、24位获得“省教坛新秀”等省级荣誉的教师、16位获得“市教坛新秀”等市级荣誉的教师......
标签二：115门校本课程。
这是一所不仅追求应试教育的升学率，而且还面向国际化的学校。
除了常规的课程之外——
每天下午三点到五点，天使学校的孩子们走出课堂，参加实践课程，他们可以从课程超市的115门校本课程里自由选择。
比如3D、AI、乐高、STEAM、航模、国学、微农场、琴棋书画、演讲……
孩子们可以根据喜好与特长，在专业老师的引导下，自主规划成长路径，向着天空的方向肆意生长。
此前，曾有一个“水火箭”的热搜——
央视报道，浙江90后老师带着学生用塑料瓶自制“水火箭”。
而这位自制水火箭的网红老师王印，就是天使学校115门校本课程的其中一位手工课老师。而这门手工课的初衷，是帮助孩子们学习物理和数学。
标签三：全国25个省市和海外3个国家。
此前，天使之城还上过一次热搜：
18户来自全国各地的家庭，举家搬迁到天使之城定居。
这些家庭来到天使之城的核心诉求，就是冲着“蓝润天使学校”。
而来到天使之城的，也远不止这18户家庭。
截止目前为止，
蓝润天使学校40%的学生，都来自全国25个省市，海外3个国家。
——他们父母之中，有的是上海金融高管，有的是杭州的企业主和大学教授……
以上三个标签，足以证明这所学校的价值。
蓝城天使之城，赞747
第二，核心颐养配套“颐养中心+有光书院”。
十三年前，绿城首次踏入康养产业。
过去十余年的时间里，绿城要么做的是类似绿城蓝庭护理院这样“托老院式”的介护长者服务，要么做的是类似乌镇雅园这样“学院式”的活力长者服务……
蓝绿城体系内，将其称之为“颐养1.0”。
而天使之城，是蓝绿城体系内的首个“颐养2.0”范本。
——既包括托老院式的颐养中心，也包括社区学院式的有光书院，还有系统化梳理户外适老化体系的颐养社区组团，如“溪上锦棠的法式洋房”。
1、近6000㎡的颐养中心。
天使之城配备了一个约6000㎡、含93张床位的高端颐养中心，现已完成内部装修，即将进入交付阶段。
这个颐养中心的核心团队，均拥有丰富的国外养老行业经历。
他们将为依赖期的长者，提供三种充满个性化的服务：居家上门服务、日间短期照护和24H持续照护。
这三种服务，一共涵盖600个服务细项。
喏，下面这张图就是服务细项的部分展示。
2、有光书院。
这是去年小镇里交付的一个新的能量场。
有光书院里，蓝城做好了15个社区功能空间，供小镇业主使用。比如舞蹈、书法、烹饪、乐队训练室等等。
有光书院舞蹈教室
除了教室之外，蓝城还鼓励并邀请社区里拥有专长的业主——如教育专家、大学教授、非遗传承人……成为有光书院的老师。
有光书院，现在每周已经有30门课程开放，摄影、轮滑、成人拉丁舞、声乐合唱、香道……
业主边宏老师的书法课
3、80多种适老化设计。
天使之城，还是全国第一个系统化梳理户外适老化体系的社区。
当下在售的溪上锦棠组团，有80多种适老化设计——
特别预留的轮椅转弯半径、自带圆弧边角的桌椅、无高差设计、双开门卫生间……
每一个成年人的身上，都有两处软肋：父母和孩子。
天使之城的最难能可贵之处，恰恰在于——
通过以上两大配套的落地，把成年人的两处软肋都照顾的很好。
除此之外，今年小镇还将再落地一个核心配套：
1.3万余㎡的小镇商业街——天使里。
下面这张图，是小镇商业街——天使里的规划图。
第一次看到这张规划图，我的感触是：的确漂亮，但不太可能落地。
规划图中，用了大量的圆弧型线条。
施工工艺，难度极大。选材造价，成本极高。一个商业街区，完全没必要。
但偏偏这个如城堡般的商业街——
落地了，几近完美复刻规划。
还记得六年前，我第一次去天使之城时，看到过一张规划图。
规划图上，
有乐园，有学校、有商业、有法式洋房、有颐养中心、有有光书院……
六年后的今天，以上种种几乎都已经落地。
她是我所看到的所有小镇中——
难得能做到“现实中的小镇与规划中的小镇近乎复刻”。
尤其是，这期间还历经黑天鹅肆意乱飞的三年。
难得！真的难得！
12年的强大兑付力，让其实现了从镇到城的蜕变。
你以为讲到这里，关于天使之城的兑付就算结束了？
不，并未结束！
我记得第一次去看蓝城的小镇发布会，关于蓝城小镇的未来，宋卫平先生提到过一个愿景：
小镇是一幅大同世界的理想图景，一座飘落人间的天堂。
我心中虽未质疑，但深感“每一步都会异常艰难，每一步艰难都存在放弃和妥协的可能”。
在天使之城，
我看到这个大同社会的美好愿景，竟然真的在一步步落地。
每次去小镇，我都喜欢和业主们坐在一起聊聊天。每次聊完，我都想搬去小镇里。
天使之城里的生活，是如此精彩，甚至是惹人嫉妒。
此前的文章，提到小镇里的生活，我们讲的都是丰满充盈的社区活动。
野茶小分队，一起登山、徒步、组野茶局；
唱跳小分队，一起学扇子舞，在山谷里开音乐会；
烹饪爱好者，一起包饺子、做雪花酥；
小镇亲子音乐会
拾光市集
小镇家宴
今天，我给大家再讲个更神奇的例子吧。
小镇牧云谷组团的业主，来自东南西北、有着不同的职业背景、巨大的年龄跨度，合拍的邻里关系，让他们想在一起玩点有趣的东西，一起赚点钱，一起慢慢变老......
能做些什么？
不断的探讨，越来越觉得小镇所在的安吉有太多的故事可以讲：
要生态，这里是两山理论的发源地，也是首个获得联合国人居奖的生态城市；
要资源，这里有群山、漂流、竹林和花海，还是卧虎藏龙的拍摄地；
要度假，悦榕庄、英迪格、Clubmed……全是高端度假酒店；
要人文，这里既是吴昌硕的故乡，还有一堆的江南古镇；
要美食，竹笋、白茶、土鸡……可以吃上一个月；
要客源，这里背靠着中国最有钱的长三角……
但是，以上这些都如同散落珍珠一般，滚落在安吉的角角落落。
不如……
把这些珍珠串成项链。
于是，这些人交出各自的优势，做了一个文旅数字平台，把科技融入安吉旅游。
一个“兜玩”的小程序即将上线。
——主打高端度假和深度体验。
项目有了，资源有了，钱从哪里来？
从小镇里来！
紧接着，他们在业主群发出一个公告：举办一次众筹路演会，只针对小镇牧云谷组团的业主。
10分钟后，募集完成，项目成立，注册资金1000万！
天使之城，正在形成一个“自治共建、生态自洽”的正反馈能量场。
——每一个生活在小镇里的人，都让小镇变得更好，也同时让自己变得更好。
礼记里的那个大同社会真的有么？
我不知道！
但我通过天使之城这一场宏大的社会实验，看到了大同社会的可能模样。
六年前，我第一次来到天使之城。
那时的她，还尚是青春年少。
六年后的今天，我再次来到天使之城。
幸好没长残！
不仅没长残，而且正在迎来她最好的年月。
不仅是配套意义上的最好年月，也不仅是社区氛围上的最好年月……
更是居住意义上的最好年月！
去年，天使小镇上新了！
全新的现代合院组团“合山境”。
毫不夸张的说，
这可能是我目前所见过的最漂亮的现代合院。
大面积的透明玻璃间，穿插木纹铝板和金属线条，让整栋建筑仿若飘荡在山谷中的透明盒子。躺在床上，就能收获一整片的原生山景。
天使之城「合山境」实景图
这片生长在小镇核心的明亮建筑，刚入市两套新的样板间，正在等待新的浪漫主义者。
