再谈深圳统租热点事件：5000亿大手笔，剑指城中村农民房，图啥？

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#统租介入深圳“城中村”意味着什么#

头条独家文章，抄袭搬运必究！

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这是熊猫贝贝的第1773篇原创文章

2023年进入6月，在中国改革开放试验田，市场经济第一线的深圳，有一件事，闹得动静挺大——统租。

这个事情其实本号前面已经写过专题文章进行分析讨论，但是经过几天的发酵和舆论热议，统租房政策，继续引发了一些争议和疑问。

受头条邀请，以及多位网友和粉丝朋友的提问，这篇文章，我将从更深的层次，更多的维度，再次和大家聊一聊这个深圳统租政策的相关内容。

当然，谈及的内容，既然敢说深度，那么必然是会有认知和理解门槛的，开篇以前，还希望各位看官提前做好一定的心态调整和储备一些耐心。

这并不是一篇爽文，更不会去为了迎合一些情绪而刻意煽动，信息爆炸的时代，唠就唠点有意义有价值的内容。

对于中国房地产经济和楼市的管理，绝大多数身处局中的普通人，并没有意识到，自己正处在一个关键的转折节点之上和变化阶段之中。

所以，对于深圳统租房政策出台到执行这个事情，会有很多质疑，反驳的观点，甚至基于不理解的负面情绪存在。

对此同样身处深圳的本人是完全能理解的，因为对这些精打细算的租客而言，哪怕是每月一两百块钱的涨幅，足以称得上是生活不可承受之重了。

要知道，住在城中村的基本上都是收入不高的底层打工族，他们最看重的就是租住性价比。

说不好听点，租住在城中村的人，生存才是第一要义，他们对品质的要求并不高。

大学刚毕业的年轻人，除了极少数家境优渥的群体以外，绝大多数来到深圳的第一个落脚点，基本都是城中村。

这没什么不好意思的，我刚到深圳就住坂田城中村，800元一个月的小单间，还是握手楼，终年没有阳光那种，对于这种城中村的生活体验，感同身受，毫不夸张。

鸟瞰深圳城中村（图片来源：头条图库）

在这种空间里面，更多的是从事服务性行业的外卖员、快递小哥，他们背井离乡，收入有限。

在深圳工作打拼十几年，城中村，成了很多外地来深圳打拼的外地人和他们的家庭生活的第二故乡。

对城中村的民房统租，一旦成为现实，其实就打破了这种生态平衡。

从前在城中村分散的民房，租客面对的是成千上万的小业主。

充分的市场竞争，让租客拥有跟房东议价的能力。

突如其来的统租，把大量民房收储到几家大企业，乃至一家企业手里，租客也就失去了议价能力。

退租、赶人、搬离、再找房、涨租，触动了大家敏感的神经，让人感到不安、恐慌。

城中村的民房统租，对深圳更大的影响，可能是人口结构。

租金上涨以后，需要多大的租金支付能力，才有机会留在深圳。

但是趋势洪流滚滚向前，很多东西并不以个体意志的存在就能持续运行，深圳廉价城中村的局面，按照政府当下对统租推进的效率来看，可能很快就会发生实质性变化了。

这对于很多人来说，是不是需要去面对和适应的转折和变化？

情绪可以理解，但是把这种时代转折和动向变化所对应的一些本质和主线，看清楚，更重要。

所以，这篇文章，就将基于对深圳统租政策和推行的深度因果原因的复盘，结合中国当下经济和楼市的现实，梳理统租动向对应的政策意图和中长期的发展诉求，以期能够为更多的朋友打开视野，看清本质，把握趋势。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

航拍深圳曾经最著名的城中村白石洲（图片来源：头条图库）

1

深度分析：深圳统租，5000亿的大手笔背后的因果逻辑

事情是这样的：2023年进入6月份，深圳城中村（白芒村）因品质化综合提升工作（统租改造）引发高度关注。

然后从现实出发，一些因为统租而导致的动向，引发了热议和关注，主要是房东涨租金，还有不少是房东直接清退租客。

这可苦了城中村的租户了，他们不仅要在短期内搬家重新找房子，其中不少人拖家带口，而且不得不接受房租上涨的沉痛现实。

虽然6月5日深圳市住房建设局相关负责人公开回应：

改造后的租金以不涨为原则，并承诺会妥善解决租户搬迁、学位等诉求；

另白芒村综合整治项目现场指挥部办公室工作人员表示，统租之后搬回来租金涨幅并不高，涨幅可能不会超过10%，但仍然无法平息激烈的争议。

对于追求和谐稳定的地方管理来说，这毫无疑问和主动捅马蜂窝没有区别的动作，究竟是图个啥？

一时间，就有很多诸如“政府统租，集中涨价”这样迎合情绪的观点和声音出现。

说实话，这事儿如果不是在深圳，说这种话可能有道理，但是对于深圳来说，要这么说，就是不靠谱了，国家队亲自下场参与保障性租赁住房，进行统租，深圳地方政府的理由，绝对不可能是为了“搞钱”，最起码，不可能是第一原因。

深挖一点，给大家做一个详细解释：

为了解决新市民、年轻人的住房问题，目前，大城市都在大力推进保障性租赁住房。

2023年四月份，深圳市住建局发布了一份通报，有关市委第二巡察组的巡查整改进展情况。

其中有一条重要内容，就是“关于落实重点工作计划目标存在短板的问题”。

在这条巡察意见里，巡察组提到要“加大力度建设筹集、供应分配保障性住房”。

于是，在2023年，深圳将原本设定的建设筹集54万套保障性住房的目标，提高到了74万套。

这多出来的20万套目标任务，深圳全部划给了保障性租赁住房。

“十四五”规划已过去一半，突然增加的任务目标，让深圳的压力很大。

2023年，深圳就要建设筹集16万套保障性租赁住房。

出让土地、开发建设政策性住房，肯定来不及了。

收储购买市场化的商品房，成本又太高。

于是，目光很自然地就转向了城中村的民房。

深圳的城中村，拥有全市数量最多的存量房，大约为577万套。

而商品房只有189万套，保障性住房65万套。

几年前，链家就做了一项研究，深圳超过七成的租房人口，住在城中村。

政府也看到了城中村的潜力——

只要把其中一部分民房变成保障性租赁住房，就能完成目标任务了。

根据政府的计划——

深圳在今年将通过城中村规模化、品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套，约占全市城中村租赁住房总量的1%。

看到了没？深圳政府的统租介入城中村，首要的还是“政治任务”：在本地可支配调用资源下，完成国家给予的相关任务。

而且，对于深圳而言，统租城中村，也是有现实支撑的：

深圳2020年有一个数据显示：

全市有1082万套房。

其中真正的商品住宅只占17.47%，不被市场认可的小产权房有超过562万套，占比高达 52%。

这些“非法房产”主要的特点是租金低、交通便利、配套完善，通常是深圳打工人的第一站，或者工厂工人的聚集地。

这次城中村民房统租，是在深圳市政府出台的政策框架下，统一进行安排，有了行政意志。

在安居微棠成立当天，五家大银行给予了深圳人才安居集团5000亿授信额度，其中就包含对城中村改造的支持。

于是，城中村民房统租收储、资金来源的难题，就都解决了。

既然是行政意志，那么对于这个动向的发展，还有什么讨论的必要吗？

简单总结一下：深圳为什么要率先搞城中村统租？

根本原因有两个，其一是响应国家大力发展保障性租赁住房的号召。

官⽅资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原⽬标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）；

其二，深圳作为国际化大都市，却拥有1044个城中村，这里聚集了60%的城市人口。网络上甚至有人调侃，“深圳最不缺的就是求职者，最不缺的就是廉价劳动力”。直说就是，深圳现在急需提升城市形象，改善市容市貌，提高城中村的治安水平。城中村改造、配套升级，虽然治标不治本，但却可以起到多重功效，后面会详细说。

所以，为了在有限的时间内完成发展保障性租赁住房的任务，同时又不增加新的土地供应，深圳当下最好的选择就是对数量庞大的城中村动手。

当然，在我前几天的文章里面，也分析过统租以后必然会带来的一些趋势影响，比如租金上升，比如城中村低成本洼地生态被颠覆等等，对应的，也会给很多关联群体，带来短期的冲击和影响。

但是还是那句话，从尊重常识，敬畏规律的角度出发，时代洪流的滚滚向前，是不会因为个体意愿的存在而发生改变的。

一个时代有一个时代的人和事，是不是这样的？

图片来源：头条图库

2

逻辑讨论：深圳通过统租，改变城中村的生态模式只是表象？

这一次因为深圳统租介入城中村，引发最大的争议，实际上还是关于城中村生态的改变。

城中村就是现代城市生活的“成本洼地”。

大家不要觉得这是一个坏事，因为评价一个城市有没有温度，不取决于它的高楼大厦，而在于它有没有给底层人留有生存空间。

城中村，就是这样的一个生存空间。

在大城市，有条件、有支付能力的话，大家都想住得好一点。

但在城中村租房，租客优先考虑的，不是居住品质和环境，而是成本和价格。

你把民房统租改造以后，提高了租金，很多人就住不起了。

尤其是在涉及民生的行业领域，有时候，并不是服务品质越高越好。

因为更高的服务品质，需要更贵的价格买单，不是所有人都能够承担得起。

住得更好的前提，是让大家住得起。

在很多大城市，城中村能够一直存在。

高楼大厦建得再多，也无法取代城中村的居住需求。

城中村的价值在于，为外来人口提供了足够多、又足够廉价的房子。

改革开放四十多年，在深圳，城中村穿插在高楼大厦之间。

就像一块海绵，总是在源源不断地吸收进城谋生的人。

城中村，让数以百万计的外来人口，能够在深圳找到一处栖身之地。

但是如果政府统租实现了，很清晰的一个趋势，就是这种发达城市和地区中的低成本洼地，将不复存在。或者说，生活品质没有得到多少实质性改善（建筑自身特点决定的），但是对应的居住成本，对于原本城中村的群体来说，需要面对必然增加的现实。

城市价值洼地，底层生存空间的生态模式，就此改变。

但是这个结果，可能只是表象，或者说不是主要目的。

深圳统租这一步，有更大的诉求和目标，这个部分，需要拉高眼界，比较烧脑：

第一，是要对中国民众和价值语境，对房地产和楼市的预期，进行一次调整尝试。

城中村受到外来群体的青睐和扎堆，关键是什么？便宜！

如果房租比较贵，会让人有一种为房东打工的感觉。

每个月扣掉杂七杂八，本就所剩无几，还要交给房东，好像白忙活。

这种感觉是怎么来的？

实际上是因为很多人内心深处想要买房，根深蒂固的思维带来的。

站在当下的视角，很多人没有办法这么快就接受。

直观的去看，那种回迁房乱隔的群租，价格足够低，而一旦整改，一旦整个市场统一规划之后，服务是好了，可是价格也上去了。

但是放眼全世界，这是一个必然的趋势和规律，日本东京，美国纽约，英国伦敦，法国巴黎……大学毕业生和刚上社会的年轻人，一个月的收入，够不够在当地租个房子？

不够，是绝对不够，往往需要政府补贴，或者提供廉租房，来过度这个过程。

城中村的存在，实际上是中国城市化进程中的一个BUG，也正是因为这个BUG的存在，就导致了供需挤压，给所有人都提供了“只要我压缩收入成本，就一定能买房”的这么一个共识。

人们为什么会忍受当下？因为他觉得通过对当下的忍受，可以换取未来，比如凑够钱在大城市买到能升值的房子。

如果这个条件不成立了，如果他发现他攒不下钱，他就会正视自己的需求，这个需求就是去寻找一个匹配的城市。而不是说一定要委屈自己就为了留在一线城市。

他就会考虑去二线，再不行去三线，人就这样分流了。

第二，通过统租，调整深圳本地住房结构和经济引导的合理性。

2023年，深圳人才共有产权房遭遇市场滑铁卢，很多人还沾沾自喜，特别是在深圳炒房套利那帮家伙，自以为是。却没有想到这种投机炒作意图明显的市场行为，给政府带来了多少烦恼。

提供便宜的共有产权不想买？都想着买商品房吃价差套利是吧？

都蹲在城中村享受价格洼地的低成本优势，不配合是吧？

那么……就不要怪政府出手了。

在深圳，和地方政府搞经济博弈，想什么呢？

第三，为当下受困于地方债务的其他城市，提供一个可行的破局尝试示范。

大力发展租赁产业是国家的大政方针，把城中村统租改造后再出租，既实现了增加保障性租赁住房的目的，又不增加新的土地供应，土地资源得以保护，出让土地融资发展城市的模式得以维继；

统租企业是国企背景，说穿了租金收益最后会流进政府口袋，以缓解卖地下滑的压力；

如果深圳跑通了，不就可以给南宁被地方债压力推着搞“慧泊市”这种急功近利的城市，提供全新可行，而且还体面的债务破局思路了？

2023年，地方债问题，是很多城市都正在面对的难题。

最后，是深圳对本地产业和经济，进行的一次重要的结构调整尝试。

城中村的民房统租，对深圳更大的影响，可能是人口结构。

租金上涨以后，需要多大的租金支付能力，才有机会留在深圳。

在一个大城市，最好的赶人方式，就是不断提高生活成本。

推进城中村民房统租改造，从城市治理、改善人居的出发点来说，是一件好事。

毕竟，管理一、两家大企业，要比管理成千上万的小业主容易得多。

而且，被动增加了外来群体的生存成本，那么对于产业，服务领域用人需求，是不是倒推也要求提升了？

这里有点快，大家仔细体会一下：一线城市的劳动力价格持续攀升，是符合经济逻辑的必然趋势，但是因为城中村的低成本存在，过去这样的收入和分配是不存在的，血汗工厂和劳动压榨才是常态。

现在劳动力的生存成本提高了，如果用人单位和各位老板不提高薪酬，那么人挪活的必然经济规律之下，不加钱，员工都怕要跑光。

看到这个份上，深圳统租这步大棋的逻辑，大家应该能有所体会了吧？

当然，过程成本，以及现实冲击，必然存在，不过经济管理，其实就是成本平衡的游戏，为了更大，更好的经济模式实现，有些必要的成本，难以避免。

不涉及利益，不产生矛盾的改革和尝试，有什么意义？

图片来源：头条图库

3

趋势分析：透过深圳统租，有哪些国家主导的主线和长期规划思路，值得重视？

当然，以上分析，并不是无脑吹捧统租政策，只是顺应趋势，尊重逻辑的分析。

毫无疑问，统租房的时代已然来临了，深圳之后其它城市大概率也会跟风效仿， 原因很简单，站在施政者的视野来看，这种模式“一举多得”，既为财政创收，又最省钱最快速完成了保障性租赁住房的大局任务。

但同样存在的缺点是，租客必须要为改革带来的租金上涨买单。

残忍点说，这其实也符合现代社会的“丛林法则”逻辑和规律。

更重要的，其实要从深圳统租这个政府维度的动向，看到一些国家主导的主线和长期规划思路。

这里进行一个详细分解：

1，换一个群体的角度来看，深圳统租的推进，带来最大的影响，可能更难接受，那就是深圳的房价，接下来可能继续上涨的想象力，就没有了。

随着大量有购房需求的外来群体，因为生存成本的改变，深圳的房子长期承受的供需挤压，资源错配的现象，将不复存在。

没有需求，那么就没有价格上涨动力。

从这个角度来看，是否契合房住不炒的主线？

2，表面上看，统租以后租金上升，会对社会底层短期造成成本压力，但是实际上，这也是一个政府主导的社会财富分配的倒逼管理。

一线城市的用人成本会持续上升，不上升别说留人了，招人都招不进来，当然这肯定从国企开始，这一招很妙。

一方面，对产业和企业进行了优胜劣汰，发不起工资就不要赖在大城市，城中村红利的经济转移逻辑没有了，没赚钱的本事，还想着血汗共产，压榨劳动力剩余价值的低端产业和生意，趁早去该去的地方。

另一方面，加速了社会财富分配调整的效率，契合共同富裕的宏观主线。

3，非核心城市非核心板块的租售比，最后一定会趋近于合理。

或者说，一个相对理性的区间，比如租售比1：20-30这样的区间。

租房一年的成本，大概就是总房价的二十分之一到三十分之一这样的情况。

而且，没有更便宜的房子可以去降低生活成本。

这个趋近的过程很可能就是两头靠近，房租会向上，房价会向下，动态平衡的一个实现过程。要么房价稳住，房租持续向上，然后通过租客收入，社会财富分配，实现平衡。

然后再在日后漫长的岁月里，随着货币的发行，随着收入的提升，随着中国经济的持续发展，再整体向上。

这个过程中很多人的心态会改变。当然相应的规则和配套模式，也必然需要跟上。

租售同权，从理想到现实，大概就是这么一个意思。

一些既得利益群体肯定是不愿意接受的，所以，需要过程，需要第一步。

深圳这第一步走出去，会不会摔跤，会不会犯错，还不好说，但是毕竟万事开头难，开了头了，就不难了。

国家谋局，城市谋势，个体谋生存。

只有频率一致，才能迸发出真正改革需要的力量。

看清主线和趋势，很重要。

毕竟胳膊拗不过大腿，是不是？

图片来源：头条图库

写在最后：

看清本质，跟随趋势，虽然知易行难，但是势在必行

当然，以上分析，可能有些深度，有些认知门槛，不过该有的分析也基本到位了。

文章最后，谈几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们进行讨论和参考：

1，深圳统租房说穿了就是各方参与者获利，唯独当下租客承受冲击和压力的住房制度改革的残酷游戏。

深圳已经吹响保障性租赁住房发展的“冲锋号”，如果这一次深圳走出来了，模式跑通了。

其它城市效仿跟随，恐怕也不远了。

对应的，很多关于经济的思维和认知，也需要更新了，一个全新的经济环境和时代，正在加速到来。

2，统租带来的房租收入，未来将和土地财政一样，成为地方财政收入的重要组成部分。

这个事情，由政府来做，总是要比交给资本来做要靠谱的。

美国自然灾害期间天价电费是怎么来的？

万科的万村计划为什么最终玩不下去了？

中国的政府，从经济角度来看，也是需要挣钱收税的，但是和以追逐利润和效率第一位的资本和人性相比，有可比性吗？

3，对于一线城市的产业，公司，企业来说，人力资源的成本增加，是一个必然的趋势。

这对于很多老板的财富分配逻辑，已经提前提出了要求。

多赚钱，多发展，提高员工收入待遇，是必然。

经济环境的势头，国家的思路，就是要驱逐劳动力压榨性质的低端产业，早点洗牌出局。

如果中国新能源车厂的待遇都能和特斯拉看齐，那么产业升级的话题才有的聊。

个体的阵痛和压力，永远都是时代向前过程中，无法规避和节约的成本。

虽然残酷，但是这就是事实。

以上，就是对深圳统租政策，再次进行的一次深入复盘研究和讨论分析，和各位头条读者朋友们，进行一个交流和分享。