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七、贵阳两大超级楼盘模仿花果园模式失败公司破产项目烂尾
上期说到，花果园房开内部贪腐严重，转型又连连失败。但花果园楼盘销售的成功却深深刺激了很多房开商的神经……2013年就新出来两个比肩花果园的超级大盘，一个是白云区的大川·白金城，一个是三马片区的九州·十里锦城。大川·白金城规划占地8000亩，总建筑面积1600万方（花果园是1830万方），预计住户10万户，容积率没有花果园那么高……开发商来自重庆，老板的主业是做防盗门起家，在重庆也开发了几个楼盘……
大川·白金城一亮相就打出整版“大盘过后是霸盘”的广告语，对标花果园意味很明显，然而……然而……，广告打出来的第二天，网络论坛就出现了一篇题为“五问大川·白金城，你凭什么？”的帖子，帖主自称是花果园销售顾问，怒斥大川模仿花果园，碰瓷花果园，傍花果园的“仙气”……并具体分析大川项目对比花果园的几大劣势，直言花果园模式不是一个卖防盗门的能模仿的，大川白金城必将失败……
大川白金城规划效果图
帖文一出迅速引来一片跟帖热议，同时也搅动了花果园和大川白金城的营销部，事后花果园的朋友透露，两家同时紧急要求网站撤下帖文，花果园售楼部更是对所有销售顾问进行排查，然后打电话告知大川白金城营销部，帖子不是花果园的人写的……
大川·白金城2013年以3500元/㎡的价格开盘销售，至2015年3月停工烂尾时共卖出7000多套房，速度远远无法和花果园相比，而大川白金城烂尾的原因，有着多种传闻，一种说法是大川把贵阳项目的销售回款挪到海南项目，焊在里面收不回来……另一种说法是大川的老板嗜赌成性，多次在澳门输钱，最后一次又在澳门输了四个多亿，导致其他股东对他彻底失望，坚决撤资……
总而言之，言而总之，大川·白金城烂尾停工了，那几年，加上利海·米兰春天，白云区的烂尾房超过一万套……大川白金城业主多次组织集体维权，发生过非常激烈的冲突，业主群里传出来的视频显示，一个业主被几个身穿制服手持盾牌的人打得头破血流在地上拖行……
大川·白金城业主维权（激烈的现场图片，就不放了……）
我一个朋友在大川白金城买了房，业主集体维权时他原本要去参加，被我劝阻，我告诉他，大川能把建设资金挪用，肯定使用了非常规手段，涉及七千多户业主，如果政府不兜底处理，牵涉面是很广很深的……，所以，坐等政府处理就好了。果然，后来白云区政府成立云城置业公司接手项目，改名云城尚品，把已经卖出去的房子修出来交付，云城置业修的那部分比大川自己修的那部分质量好得多，当然也比花果园好……而大川还没有开发的部分，则交给中天城投操盘，改名中天金融北城……
九州·十里锦城位于三马片区，也是2013年正式亮相，没有大川白金城那么高调，但据说总规划体量比花果园还要大……2014年以4000出头的价格收了一批客户的5万定金，然后……然后……，就直接资金链断裂烂尾了……几年后，这个项目改名云上·九州……
九州·十里锦城规划效果图
九州·十里锦城区位效果图
事实反复证明，花果园模式，不是谁都能玩得转的……肖老板的能力、魄力、资源、以及开发花果园项目使用的那些非常规和超常规的手腕，是别人复制不来的，不仅别人复制不了，肖老板自己也复制不了，宏立城的印尼项目就印证了这一点……
关于印尼项目，网上有很多文章，大家可以自己去搜。2017年，宏立城开发印尼项目的消息就开始满天飞，宏立城集团官网上也充满了招聘印尼项目的职位信息。2017年下半年，一次我在花果园的宏立城公司办公楼和一位花果园的总监级高管谈事，他对我透露，印尼项目除了国内带过去的销售团队，在那边招募了两三万人的分销经纪人，不分男女老幼，任何人只要去售楼部登个记就可以自己出去找客户卖房，带回客户成交就可以拿提成……印尼项目最好卖的户型是22平，类似酒店房间的那种一个单间，进门右手边就是卫生间，总共已经卖了两三万套房……
但这哥们说的话水分很大，他还告诉我，花果园双子塔招租已经把三大运营商都谈妥，移动、联通、电信的贵州总部都会入驻双子塔……，开始我认为他是在忽悠我，因为当时我正好和三大运营商都有业务往来，三大运营商都在观山湖区有自建的总部，不可能租用别人的写字楼做总部……但后来我更愿意相信他是被内部洗脑洗到位了，因为……因为……，后来花果园卖“小金猪”，他自己买了两份……
花果园双子塔
综合网上各大媒体的报道，宏立城印尼项目大致可以总结为几点：
第一，宏立城是受印尼力宝集团的邀请参与开发印尼美佳达新城项目的，早期由力宝集团出资，宏立城操盘，但后面双方发生分歧，力宝集团不愿意继续输血，宏立城自己只能自己独自支撑了一段时间；
第二，美佳达新城项目占地2200万方，占地面积超过贵阳花果园的几倍，如果能建成，将超过花果园成为世界上最大的地产项目。第一阶段就开始兴建25万个住宅单位，可容纳100万人居住……
第三、由于政策原因，买印尼美佳达新城的房子不适合卖给外国人，宏立城无法像碧桂园森林城市那样大量收割并且主要收割中国韭菜……
第四、一家媒体报道，一位在宏立城印尼项目工作过的员工接受采访时说：“当时经过测算，印尼项目一天要卖1万套才能抵消成本。”肖老板给印尼项目2018年的销售目标高达几千亿。其实到了这一步，印尼项目可以说已经陷入了必败的局面。毕竟，花果园销售最高峰时也不过一个月卖了一万一千多套……
第五、从2017年底开始，网络上就不断传出宏立城印尼项目的负面消息，尤其以拖欠乙方款项和拖欠员工工资为最多，很多都是一线财经媒体的报道……
第六、对于宏立城为什么要出海做印尼美佳达项目，媒体采访得到的答案是肖老板认为国内其他项目“没有超越性，没有挑战性，他要搞就要搞一个更大的。”但其实关于宏立城出海原因，我得到的消息有着很多种说法，其中以一位退休厅级干部和我喝茶时透露的一种说法最为惊悚……（此处省略三千字）
总之……，印尼美佳达项目失败烂尾了……
印尼美佳达项目（图片来源于网络）
八、宏立城回国爆卖“小金猪”，猛割贵阳韭菜……
从2018年下半年，花果园在购物中心和湿地公园之间的那篇小广场上搭起蓝色大棚作为临时销售部，开始销售“小金猪”，组织了6000多人的销售团队……在贵阳有点影响力的媒体上包括官方媒体，几乎都打了广告……
所谓的小金猪，就是把花果园的宏立城自持商铺分割成小块进行进行销售。总价一般在8万到30万不等。“小金猪”最早是用国际中心的自持商铺包装而成，后来开始延展到其他区域，比如中央商务区的永辉超市……花果园购物中心是2019年4月开始销售，海豚广场则是2019年8月开始销售。“10年包租，前5年回报率11.02%，后5年回报率12.07%；8年左右就能回本；十年内随时无条件退房，退房不退租金……”有些投资业主投了50-100多万买“小金猪”。2019年，一个做分销公司的朋友透露，花果园“小金猪”卖了300多亿……
其实，卖“小金猪”，说明宏立城此时已经完全进入一种“沉船心态”……
花果园“小金猪”销售时的广告
花果园组织了大量的分销团队
“小金猪”销售时的火爆场面
2020年，我开始陆续听到花果园“小金猪”已经返不出投资客户的租金收益，引发了好几轮维权以及更多的诉讼……并且，宏立城还进行了一些骚操作，把包装成“小金猪”的商铺抵押给了银行。其他返租商铺从一开始就做小铺规划，办得了业主产权，返租收益没有了，业主至少能把那个商铺收回来。而“小金猪”销售时由于是现铺并且已经在出租经营，早已做完商场的整体报规，连业主产权都办不了，只能相当于买了一个理财产品……
2019年，我帮一个朋友避开了两个大坑，一个是花果园“小金猪”，一个是中天吾乡。我告诉他，我身边的地产圈朋友都不敢碰“小金猪”，他只回复两个字：“懂了！”，就没有买。后来他一个朋友动员他买中天吾乡，我告诉他，如果吾乡能按照宣传规划的那样修起来，当然是不错的，但以我所了解的，中天近几年的情况，基本上做不到……（此处省略五千字）
2020年下半年，这个朋友为了这事特地请我吃饭，席间兴奋之情溢于言表……
这期就先写到这里，下一期，我们讲讲宏立城的贵安项目，花果园的现状，以及，做一个大总结……
关注我，我是罗景文！关注我的，男人必将威猛强悍，女人必将妩媚动人……
