促产业“双提升”，“工业上楼”助深圳工业立市更上层楼
近日，2023年第一季度深圳房地产市场回顾与展望暨工业上楼专题分享会在前海举行。会上，第一太平戴维斯就深圳产业空间发展与“工业上楼”趋势进行了分享与交流。
“近年来，深圳深入实施创新驱动发展战略，不断提升战略性新兴产业发展规模。作为城市高质量发展的重要一环，产业发展备受关注，‘工业上楼’政策的提出亦使得产业空间升级迎来全新变革。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿说，“工业上楼”是产业和城市发展到一定程度的产物，也是制造业再工业化的重要表现。
2月13日，深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知正式对外发布。此前，深圳提出每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年，向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制化产业空间。
截至目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，“工业上楼”优质厂房租金平均35元每月每平方米。深圳宝龙专精特新产业园、深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目宝安新桥东先进制造业园区等“工业上楼”项目面向深圳企业开放。
工业立市促产业升级向深向上
去年，深圳发布了《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，重提“工业立市、制造强市”战略，这是2005年之后，深圳再一次旗帜鲜明地喊出“工业立市、制造强市”的口号，制造业在经济中的重要性被重置，以制造业为代表的产业升级成为实体经济发展的重要趋势。无独有偶，2022年初，广州市政府工作报告，首次提及“坚持产业第一、制造业立市”。
吴睿表示，“工业上楼”很重要的一个考量是相对较低的使用成本。深圳提出打造“20+8”产业集群，推动新兴产业的落地和发展，需要大量的低成本和符合产业发展要求的高质量产业空间。经过多年的快速发展，深圳的土地开发强度已达到50%的高点，新型产业土地供应面临压力，在此矛盾和背景下，必须走向存量要空间，向天空要发展的道路，助深圳工业立市战略更上层楼。
“作为国际专业咨询机构，我们与政策制定者和国企做过比较深的交流与探讨。实际上，‘工业上楼’政策出台是产业和城市发展倒逼的结果，从更高的战略层面来看，在大的宏观经济背景下，工业立市和产业强国需要被提到更高的战略高度来审视”。吴睿说，生产环节比重较高的企业对上楼还是具有较大的抗性，高层产业用房的动线容易对物资传送、人员活动等带来不便，进而对生产效率等产生影响；此外，部分生产环节对承重、层高、柱距、防震等要求很高的产业也有一定的影响。
“工业上楼”的概念缘起于新加坡。20世纪80年代，新加坡出现了一批“堆叠式厂房”应对城市土地资源极其紧缺的情况。笔者留意到，东莞已经出现近二十层的工业上楼项目，这会否大面积出现并成为趋势。吴睿表示，从一些案例来看，尽管新加坡缺地，但其“工业上楼”项目垂直高度也没有想象中那么高。
此外，从内地园区来看，楼层间往往存在租售分化的问题，三层以下特别是首层更容易租售。对此，他认为，可以通过坡道的产品设计和大载量电梯来改善这个问题，如设置地下层和上坡道及吊装平台，实现“三首层”的通道来满足不同楼层企业需求。不过，也需要综合考虑效率与成本的平衡。
产业环节与产业配套“双提升”
从核心逻辑来看，“工业上楼”最本质的目的不仅仅是为了增加空间，而是为了倒逼产业的迭代升级。原来的M1用地可能是生产环节居多，但未来的“工业上楼”将在产业环节和产业配套两个层面来丰富和提升。如，产业环节要覆盖研发、生产、测试等，这只是单一的产业链条；复杂的工业产品需要多维度的产业内容，比如芯片产业包含集中电路（逻辑芯片等）、分立器件（二极管等）、电子光器件、传感器等。产业集群的形成就是靠多条产业的聚集，融合产品组装、交付、合成，在时间和空间维度上以最大限度压缩，从而提升“工业上楼”的效能。
而产业配套主要是保障企业良好的发展要素和环境，如政府服务平台、产业基金投资平台、产业孵化器、人才服务平台等配套，构建起硬件与软件齐备的生态体系。
吴睿分析指出，东莞的发展路径与深圳有所不同，东莞主要以第二产业为主导产业，各大产业相对平衡分布于各镇街，较少达到深圳的容积率。他对未来大面积出现近百米高的“工业上楼”项目持保留观点。据吴睿介绍，今年开年，东莞提出研究制定5年内建设形成5000万平方米“工业上楼”的目标。
“楼上楼下空间产业链和价值链的优化，把现有的分散分布的产业高度压缩到一个产业园中形成聚集，可以一定程度上降低企业和产业运行的成本和提升效率，但从整个社会资源上面看，它其实并不一定最优”。在吴睿看来，这可能是一个模型，比如上游在深圳形成，中游在东莞形成的企业，都是当地的好企业，从实操的层面完成跨区域的再配置是存在一定难度的。
尽管有的项目或“工业上楼”载体的上下楼层就是上下游，但将供应链和企业全生命周期要素集于一体，不一定具有普遍性。他认为，把每个企业可能都需要的配套外围，比如孵化器、协会等这些平台作为园区配置可能意义更大。
制定合理的市场化政策，引导更多主体参与
深圳5年共1亿平方米的“工业上楼”供应量的宏大目标，在市场层面和业内引起很大反响，这也表明深圳发展产业及其集聚的决心，希望企业留在深圳甚至回流。笔者留意到，深圳发布工业上楼的“1个小目标”后，很快就有东莞过百万平方米体量的园区高层感概道“打起精神，深圳抢食儿来了”。据了解，珠海和东莞也分别提出了2000万平方米和5000万平方米体量的“工业上楼”目标。
“作为产业空间的‘工业上楼’项目，必然要导入产业和人口，如果参考日本和韩国的产业空间人均面积，深圳新增工业上楼体量将需要过百万产业人口支撑，产业人口及其家庭也会产生住房需求，实际住房供应压力不小”。吴睿说，“调研深圳的写字楼和厂房出租率，梳理产业空间存量供应水平并匹配“工业上楼”的供应量和进度，可能对市场冲击更小一点。”
据了解，此前为了避免过度房地产化，不少工改工项目由于政策的缩紧和调整导致投入产出问题而搁置。深圳“工业上楼”政策出台后，第一年72个项目的规划实施，2000万平方米产业空间计划已排上日程。“虽然IRR仅4.5%，但30%的居住配套可以促进企业在项目初期的资金回流。此外，目前政策还处在初期阶段，存在企业参与的谈判空间和机会”。吴睿介绍说，几年前通过收购或者合作取得的工改工项目，由于进入时机和价格因素，经济账比较难算得过来。他表示，如果要激活这一部分存量，释放真正的工业上楼供应量，可能还需要更大的政策支撑力度和产业优惠去激发更多项目主体参与进来。
如同繁荣的经济需要多元主体和主体数量参与一样，“工业上楼”是深圳工业立市和产业升级的重要支撑。目前来看，深圳“工业上楼”项目更多地由国企央企参与运作。未来几年，深圳“工业上楼”工作和任务还要持续推进，民营主体广泛参与和产业政策市场化，是深圳数十年来持续繁荣的重要因素和成功经验之一。吴睿认为，如何真正吸引民营主体参与进来，投资回报和稳定性是绕不开的核心要点，这也是工业上楼项目“一事一议”的必要性和灵活性的价值所在。
【撰文】邱永宽 余晴晖
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
