深圳“统租”②：摸着石头过河的元芬新村

↑微棠在村中的客户服务中心，午后，村中老人小孩在此乘凉。

红星新闻记者｜蔡晓仪 发自广东深圳

责编｜官莉 编辑｜张寻

街道办暂缓签约的决定，让白芒村“统租改造”按下暂停键，但事实上，这里并不是第一个“吃螃蟹”的村。早在白芒村之前，深圳已经开始统租，元芬新村就是另一个典型的案例。

元芬新村位于深圳龙华区，占地约10万平方米，因毗邻6号线元芬站和龙胜站，距最近的商业中心仅10公里左右，成为许多来深奋斗者的租房选择。据当地社区提供的最新数据，村内常驻居民约一万五千人，户籍人口约565人，超九成为外来人口。

五年前，经陶元社区和元芬新村股份有限公司牵线，深圳愿景微棠商业管理有限公司（下称“微棠”）被引入元芬新村，微棠采取整村统租改造为长租社区的方式，以市场化力量参与城中村的整体规划及综合整治改造。

在当地媒体的报道中，元芬新村所代表的“元芬路径”是当地的试点租赁样板，注重市场化参与、跳脱出传统的赚取租金差模式，“政府主导、社区协同、企业运营”。在这种新型城中村管理模式下，当地区委区政府及大浪街道也向元芬社区倾斜资源。

↑元芬社区平面图。据官方介绍，目前元芬新村经微棠统租的楼栋共90余栋

在整村统租的路上，作为微棠第一个集中改造的城中村，元芬新村一路是摸着石头过河的。官方提供的数据显示，目前元芬新村经微棠统租的楼栋共90余栋，改造占比超33%。根据官方说法，城中村保障性住房规模化品质化改造提升原则上也不要求对整村进行改造提升，而是结合实际需求，合理确定改造比例。

01改变的房子

五楼的501房刚退租，郑文雄新买了2个水龙头准备换上，他用白色的防水胶带缠了好几圈，连带着阳台门把手也一起拧紧。在新租户搬进来前，郑文雄按惯例都要检查修缮一番。

郑文雄今年50岁，在深圳元芬新村土生土长，这几年靠30多年前分配的120平方米宅基地收租。1998年，他携家人从元芬老村30平米的老房子迁移到由政府统一规划、仅一街之隔的新村，并在2018年前后花了100多万建起了如今这栋五层的楼房。

郑文雄一家四口住在二楼，其余四层楼用于出租，每层四间房，2间两室一厅和一室一厅，这是当地城中村房东建房的惯例。1990年代，深圳逐渐进入城市化进程，随着城市一天天生长，本地居民在自家土地上“种楼”，价格低廉的城中村自建房成为许多在深打工人的首选。

与种田收粮一样，“种楼”主要是为了收租，在一扇扇阳光稀疏的铁门里，数以万计的外乡人曾以此为家。郑文雄回忆，早些年，他的租客多以附近家具城、工厂工人为主，年龄在40岁左右，随着产业的转移和工厂的搬迁，几千名工人也随之搬到广东惠州及江西省一带。如今，他的租客以带小孩的家庭为主，有的在做生意，有的在南山、福田等市中心上班，“有一户租客早几年已经买了光明区的房子，准备孩子读完元芬小学就搬走。”

2018年前后，愿景集团旗下的微棠公司开始进驻元芬新村。那时元芬地铁站刚通车不久，郑文雄的这栋新房也刚建好。微棠计划通过统租方式将居民自建房改造成长租公寓。郑文雄回忆，当时，微棠公司挨个和当地房东联系征求租赁意愿，并开出约每平方米每月45元至50元的价格。

思虑再三，最后郑文雄拒绝了。他算了一笔账，按每平方米45元计算，租给微棠后每层每月租金收入约5400元。如果自己出租，每层每月可收入六七千，“其中包含我的人工管理费，租给他们后收入也高不了多少。”郑文雄介绍，“我当时也问了我的租客，他们说也不太愿意搬，家里孩子还要在村里的元芬小学念书。另外，合同一签就是13年，我自己本来就还有时间和精力管理这栋楼。”

当然，包给微棠最大的好处是，日常琐事就不用房东自己操心了。郑文雄边拧紧水龙头边说，“所以许多楼龄长、设备老化的房子，房东懒得管理或没有时间管理，也乐意把房子租给微棠重新改造。”

↑元芬新村村口，一抬头就可以看到微棠的统租改造房

在元芬新村，一眼就能看出哪些是微棠统租改造后的房子——随处可见的“新青年社区”标语，彩虹色的外立面，是微棠独特的标志。据当地社区相关负责人介绍，元芬新村全村楼房总栋数共259栋，改造多集中在2018年和2019年两年，目前已有90余栋的业主和微棠签约并改造完成。这相当于，微棠的统租房已覆盖全村总栋数的三分之一以上，元芬新村也成为全深圳微棠覆盖面最大的城中村。

02搅动的市场

在元芬新村，租房市场基本属于以微棠、泊寓和小军公寓为主的二手房东。据记者多日走访和租客介绍，目前市场价格由高到低大致不完全排序分别是微棠、小军公寓、泊寓、其他二房东、一手房东。

价格是每一位租户最为关心的问题。记者在元芬新村走访发现，以一房一厅为例，一手房东的一房一厅空房（不带家具）价格在1500元左右，小军公寓等二房东同房型（带家具）价格在2100元左右，微棠同房型中介报价在2500元左右。两房一厅方面，一手房东的空房（不带家具）价格在2200元左右，小军公寓等二房东同房型（带家具）价格在3100左右，微棠同房型中介报价在3600元左右。当地多位租客和房东粗略统计，承租给微棠后，同房型涨幅在400至1400元不等。

↑元芬微棠新青年公寓，大单间，月租约1600元

多位房东介绍，三十多年前，业主每户分配到的新村宅基地面积都是120平方米，房东在出租时一般一层装修为4间或6间。微棠接手后会重新装修布局，一层以8间单间最为普遍，价格与民房的一房一厅价格接近。“一开始我们也想不通微棠怎么盈利，既要每个月12号定期给房东发房租，又要花成本改造。”许多房东后来发现，微棠装修时对房间布局作了调整，“房间数量多了，房租涨一点，以此达到盈利。”“（租金）多少会涨一点点。”安居微棠一位收房管家告诉记者，毕竟公司出钱装修了，也配备了冰箱、空调等家电，跟普通空房的价格还是不一样的。

当地房东深有体会的是，随着微棠作为第三方租赁公司进入元芬新村，当地的租房市场也被搅动。泊寓是万科旗下的长租公寓项目，比微棠更早以“万村计划”项目进入元芬新村。泊寓元芬新村片区看房中介介绍，目前泊寓在元芬楼房共2栋，“基本被微棠包围了，很多租户会跳到微棠，当然，也有微棠的租户找到我们。”在元芬新村随处可见的小军公寓也拥有当地大概十分之一的房源。小军公寓中介杨军到深圳十几年，他参观过微棠的房子，“健身房、娱乐设施等公共空间还不错，但是房间隔音不太好。”

↑微棠在元芬新村的区域分布，有食堂、篮球场、咖啡馆、自习室、健身房等公区

如今走在元芬新村街头，人来人往的大部分都是年轻面孔。小徐去年6月份从深圳信息职业技术学院毕业，通过平台搜到微棠，一毕业后就住进了位于元芬新村的微棠公寓，“应届生有折扣，第一年打完折租金1600元左右，还可以拎包入住。”今年6月合同快到期时，小徐在村里看了一圈，找到了房东直租的1200元空房，但最终还是选择续租微棠公寓。在她看来，微棠租金会高一些，“管理费占租金的15%，要300多元，但可以拎包入住，有安全保障性，屋内有什么东西损坏可以直接打物业免费维修，就是房间空间比较小。”

与小徐一样的年轻租客占据了微棠客源的绝大部分。一位微棠中介介绍，目前18岁至45岁的租户居多，其中18岁至30岁的占比70%。据微棠去年披露给当地街道办的数据，微棠住户人口平均年龄25.8岁，其中房租占收入比为19.6%，74%住户以地铁通行方式为主，82%的住户为上班族。

03“平稳渡过”

在整村统租路上，作为微棠第一个集中改造的城中村，元芬新村一路上都是摸着石头过河的。元芬当地社区负责人向红星新闻记者介绍，起初，村内房东对统租一事并不认同，所有人都在观望这家第三方租赁公司的做法和实力。微棠能顺利进驻元芬新村，离不开当地村股份有限公司的接纳。

上述负责人介绍，当时股份公司中的业主及亲属带头第一批签约，并一一发动村里的业主。“他们打电话让房东回村看看这个微棠项目，如果合适就签。许多在外地的房东图省事，又有村集体背书，就把房子租给了微棠。”据了解，目前元芬新村本地居民共560户，如今近半已外迁，有的常年定居在香港，房子交由亲戚打理，有的为了孩子读书已搬到市中心。

↑微棠在社区内的咖啡阅读室。

起初，愿景微棠在深圳的办公地点就坐落在元芬新村居委会的四楼，来往签约的业主都在此处签字盖章。后来，微棠租下村委会隔壁的自建房，在深圳拥有了独立的办公楼。随着人员的扩张，销售部、运营部、设计部等部门也散落分布在村内微棠统租房的一楼，“元芬新村成为了微棠的大本营”，一位微棠工作人员介绍。也因此，元芬新村拥有了微棠在全深圳最齐全的生活配套设施和比例最高的服务管理费。

“与白芒村统租相比，微棠在元芬新村的改造算是平稳渡过”，元芬新村所在的大浪街道相关负责人介绍，五年前微棠进入时，改造范围小，推进时间长，租户有足够的时间和空间去选择新的住所。当地房东也透露，最后收房时曾有4户租户还未搬离，房东一户给了一万搬迁补贴后，租户搬离至附近未统租改造的城中村。

至于微棠为什么选中元芬，上述社区负责人介绍，或许是2018年前后元芬地铁站刚刚通车，元芬新村又是个新规划的大村，村里也愿意尝试新型社区模式，才促成了双方的合作。

据官网介绍，愿景微棠至今在深圳40多个城中村、4条地铁线均有改造完的统租房在挂牌出租。记者梳理发现，目前统租完成的微棠公寓多集中在龙华区，以6号线元芬站元芬新村为中心向周边开拓。同是元芬地铁站附近，覆盖了下早新村、上早村、陶吓新村、鹊山新村、羊台新村等多达8个城中村。一站之隔的阳台山东站也有7个城中村在出租微棠改造的新青年公寓。此外，还有分布在民治站、白石龙站、红山站等站点附近的城中村。

微棠也在今年迎来了公司的转折点。据媒体报道，2023年2月28日，市属国企人才安居集团旗下的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌，该公司注册资本20亿，由市人才安居集团持股51%、原大股东愿景明创持股49%。人才安居集团受访时表示，目前已摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超过3万套。

在元芬新村办公的微棠管理人员向红星新闻记者介绍，如今公司项目主要是跟深圳市政府的人才安居集团合作，房源主要在深圳北、白石龙、红山、龙华、民治等地，整个龙华区差不多500栋，接近4万套房源。下半年，福田、南山、宝安都会有房源。

上述管理人员称，今年人才安居集团获得银行授信支持后，目前微棠的品牌也正在进行更新升级，因此不便透露太多，“但可以解释的是，以前的愿景微棠统租改造为第三方公司进行的市场化行为，如今安居微棠的统租行为是政府主导，在全市范围内就城中村住房进行筹集并开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升。”

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