对于房地产的爱与恨，从未如此撕裂过。
以统计局发布的数据，1-5月份全国的房地产开发投资同比下降7.2%、商品房销售面积同比下降0.9%，房屋施工面积同比下降6.2%，卖地收入同比下降20%，没有一个指标为正的。
但似乎并没有影响到整体的经济数据，一季度我国GDP同比增长4.5%，不少专家预计二季度在低基数效应下同比增速或超7%。1-5月份全国税收收入同比增长17%，一季度人均可支配收入名义同比增长5.1%。
一个事实！就是当前经济结构转型的一个重要特征就是经济去房地产化。但是不是意味着，房地产的经济支柱效应没有了呢？
显然不是，有专业机构的研究就指出，2007年以来我国的固定资产投资的平均资本转化倍数已经小于1，但是房屋建筑业仍可带来1.3倍的固定资本形成；房地产投资活动与服务活动分别对GDP的贡献率在10%和7%，如果算上基建以及对上下游关联产业与消费，对GDP的贡献将达到20-30%。
所以，即使不将房地产作为经济刺激的手段，但是稳定房地产市场还是非常有必要的，尤其是在这个培育经济增长新动能的过程之中。另外就是以前讲过的，在2030年以前中国新增商品房需求的中枢值仍维持在10-12亿平方米/年。
2023年二季度，各项经济数据环比增速放缓，新一轮的一揽子经济刺激政策即将出台，当然这其中必然少不了房地产的救市措施。房地产行业已经进入新的发展阶段，K形复苏分化行情只会更加明显，那么未来的趋势与机会又会在哪些地方呢？
“人口、土地、金融”曾是楼市的宝典，但当下，房地产的底层逻辑或已经发生改变，城镇化发展的新阶段，人口、产业、交通才是房地产市场的核心驱动力。人口，主要表现为人口流动，也就是楼市的结构性需求；产业是经济的基础，是楼市的底层支撑；交通则是国内大循环的载体，连接人口、产业等各类要素，因而交通的赋能也将更加突出。
基于城镇化新阶段房地产的底层逻辑，分化行情下的房地产开发投资与销售汇聚在哪些地方就显而易见了。
在十四五规划纲要中，中国提出了19大城市群的概念，覆盖了从东北到西南、从沿海到内陆的全部区域。通过对2022年这些主要城市群的经济、人口及房地产投资、销售数据的梳理，便可见一斑。
2022年，长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、山东半岛城市群、粤闽浙沿海城市群以及中原城市群这个八大城市群，以18%的土地面积，集聚了全国63%的人口，更是创造了73%的GDP，显然已经成为支撑中国高质量发展的主要平台。
不仅如此，这八大城市群更是吸引了全国接近8成的房地产开发投资，创下了超过8成的房地产销售金额，也就是全国8成的房地产开发投资与销售活动都已经汇聚到了这些区域。
虽然楼市销售规模距离最高值减去了不少，但是每年10-12亿平方米依然是庞然大物，也不会说没就没了的，但也并不意味着所有的地方都能够参与得了啦。
也就是说，中国960多万平方公里的土地上，未来的房地产机会将主要集中在这八大城市群的核心城市中。即使这些城市群中有部分核心城市短期内恢复仍比较弱，但是发展的动能依然是相对强劲的。
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