2021下半年以来，全国楼市持续大幅降温，房价大跌。
原因是多元且复杂的，其中之一，大家一致认为：居民部门的杠杆率太高了，难以持续下去。
也就是说很多家庭为了买房，或者正在还住房按揭，家庭资金被房贷掏空了；或者说为了买房、住房，预支透支了未来很多年的家庭收入。
那么，问题来了，居民部门杠杆率，多高才算高，多低才算合理？当前我国处于什么水平，未来会怎么变化？
为了搞清楚这一点，老杨放眼全球（做房地产宏观研究必须得有国际视野，人才呀哈）拉了几个典型国家的居民部门杠杆率（家庭债务占国内生产总值）走势图，做点比对性分析吧。
先说明一点：各国家庭负债，结构有差别，但主要都是房贷，尤其是东亚国家房贷占比更大些。另外，正由于此，居民部门杠杆率走势图，同时也是个人房贷规模与占比的走势图，同时也就是各国房地产市场发展的生命周期图。
1、美国
二战后至60年代中期，美国急缺房，居民买房量快增，家庭杠杆率升超40%，8090年代缓升。
在超宽松货币政策与小布什支持提升住房自有率的背景下，2001至2007年美国楼市繁荣，尤其是房贷超级宽松，导致美国家庭杠杆率一路急升至98%。
07年房价开始下跌，次贷危机爆发，其后房价连跌五年。美国人买房意愿大降，同时利用贷款方面也谨慎起来。于是家庭杠杆率持续下滑至2019至2020年一季度的75%；其后为应对疫情美国货币超级放水，贷款买房积极性提升，杠杆率小升至2021年初的80%；其后随着由于房贷利率渐趋上升，买房热情下降，杠杆率重新回落。
虽然22年7月以来美国房价下跌，但从杠杆率上看，当前美国房价泡沫程度远小于2006－07年。
2、英国
英国虽然是比美国还要老的资本主义国家，但二战后长期实行带有一定福利化色彩的住房制度，所以很长时间内英国的家庭杠杆率低于美国。
80年代撒切尔夫人出任首相后，进行住房制度改革（更加市场化）之后，英国人买房量大增，导致家庭杠杆率持续快增10年左右。
进入本世纪的头十年，在宽松货币政策推动下，英国家庭杠杆率出现第二波快增，最高冲至97%。
美英哥俩亲。这组指标技术形态很相似。只是，由于次贷危机没发生在英国，且2010－2011年受欧债危机影响，英国杠杆率见顶时间滞后美国2年多。
3、澳大利亚
此国为移民国，且为非传统意义上的欧美国家，一定程度上受亚洲影响。中国人爱润的地方之一。
1990年代之前，澳大利亚家庭杠杆率增长缓慢，90年代开始提速增长，01年开始加速，直至08年爆发国际金融危机，这段时间的快增背景与美英相似。
与美英不同的是，08年时澳大利亚的杠杆率已高达110%。作为移民国，部分人收入在国外（如中国）、还贷在澳大利亚，杠杆率高一点，可以理解。
2013至2017年，澳大利亚一波较大规模的房价上涨，导致杠杆率随之上升，超过120%。
接来下，眼光转向亚洲，这对于我国的参考价值更高些。
4、日本
60年代初，日本家庭杠杆率只有20%，处于房地产市场大发展的初期。其后，一直保持较快增长，直至1990年，其中87－90年增速最快，对应楼市超级繁荣，泡沫急速膨胀。
1991年楼市泡沫破灭，但直至2001年，杠杆率维在70%左右的高位盘整。这个高位横了十年的形态，有点奇怪（一般会下降）。老杨推测有两个原因：1、虽然日本人买房与新增贷款量下降，但断供的家庭很少（不像07后的美国）；2、泡沫破后，日本经济增速很低。
2001年至2016年，日本家庭杠杆率先下降后盘整，企稳在60%。2017年年以来随着楼市回暖，杠杆率反弹，2021年以来在68%左右盘整。
值得一提的是，虽然当前日本家庭杠杆率反弹之后接近90年代的历史高位，但基本没什么房价泡沫。因此，大家不能简单的将房价泡沫与家庭杠杆率相挂勾。这叫“以时间换空间”，细品一下吧。
5、韩国
韩国经济起飞晚于日本，加之二战之后至90年代在住宅制度方面带有一定的计划经济色彩，市场化程度明显低于日本。所在直至90年代后期，韩国家庭杠杆率也只有40%多一点。
05年后，家庭杠杆率持续增长；值得关注是，20年初至21年初有一波急升，这与疫情后货币大放水有关，并且使杠杆率一举冲破100%大关。居然比90年代初的日本还要高一点。
同学们，这难道不是泡沫吗？有因，必有果。2022年以来韩国房价由热转冷，一年时间便急跌二成。这不是泡沫破灭，又是何物？
6、泰国
泰国经济起飞晚于韩国，房地产市场发展亦如此。90年代初，泰国的家庭杠杆率不足30%，略高于中国。
90年代，泰国经济繁荣，房价大涨，97年泰铢崩盘，并引爆东亚金融危机。与之相一致，90年泰国家庭杠杆率快速攀升，97年50%多，见顶；其后回落。
从去杠杆上看，泰国花了较长时间，98年至08年，花了十年时间。09年－2015年，杠杆率持续上升，超过97年高点，达到70%，这是日本泡沫时期的水平，但却不能用来衡量泰国的房价泡沫！
2020年杠杆率拉升至91%，幅度太大，估计属于统计方面的异常，因为这一时段泰国楼市并没出现相对应的超级繁荣。
7、中国
与上述六国相比，我国经济起飞最晚，住宅市场化则更晚。2010年之前，我国家庭杠杆率仍低于20%，居民所持有的房贷总量与经济总量相比很小，还处于长个子的阶段。
07年楼市火爆，杠杆急升，但这么急还是有点异常。08年楼市降温，杠杆盘整微降。09至20年，总体呈上升态势。21年初最高达62%，其后至今，高位盘整。
各位，发挥主观能动性，拿中国与6个典型国家，尤其是东亚三国比较之后，大家有什么感觉？
老杨的观点有三：
1、从杠杆率来看，本轮我国楼市降温的压力大于08年，楼市下降时长与幅度也应大于08年。或者换种说法，杠杆率连增12年、且突破60%大关后，居民负债有所透支，楼市存在泡沫，需要调整、休养一长段时间。
2、静态来看，62%的杠杆率，并不能简单认为就是过高了！就当前来看，在上述七国当中，我国反而是最低的！几年之后，我国家庭杠杆率还会再次反弹，而且铁定会再创新高，等到70%的时候，大家也不要认为房价泡沫会大于2021年。届时，如果哪个无知的大嘴经济学家敢这么说，咱们一起揙TA!
3、本轮我国家庭杠杆率还将调整多久？哈哈，这个最重要的观点，暂时闭嘴。今天打字太多了，累得慌…… 请看客中的高手补充观点……
