本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
烈日当头，数台机器的长臂正在空中挥舞作业，四周围蔽的施工现场不时有车辆、工作人员进出，呈现一派忙碌景象。
近日，《中国经营报》记者走访地铁上盖TOD（以公共交通为导向的发展模式）项目——广州海珠区台涌地块新建项目（以下简称“台涌TOD项目”）留意到，施工现场一片火热，内部还设有在建的地铁站点。占道施工公示牌显示，该项目建设单位为广州市品珑房地产开发有限公司，由广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁”）100%持股。就在过去几个月，广州地铁还为上述项目开展全网征名，刷了一波存在感。
去年，广州地铁以约21.07亿元拿下海珠区石榴岗南侧台涌AH032318地块（即后来的台涌TOD项目）。从全年拿地力度来看，易居研究院提供的数据显示，2022年，广州地铁在全国主要地铁公司（21家）中的拿地金额最高，约174亿元。
关于今年的拿地策略及预算安排，6月29日，广州地铁方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，“公司主要还是专注于与城市轨道交通站点强相关的土地项目投资，将根据市场走势以及自身优势，决定年度拿地的投资额度。”
拿地主力之一
日前，广州地铁发布2022年年报及社会责任报告。过去一年，广州地铁完成市重点项目投资855亿元，其中，房地产业务板块占据的份额为290.4亿元，超过三分之一。
在年报中，广州地铁透露其2022年的工作思路，当中便提及“强化土储拓展”。去年，广州地铁在广州的公开土地市场两次出手，分别于2022年5月拿下包括台涌TOD项目所在地块在内的4宗土地，以及在2022年11月拿下白云区白云（棠溪）站综合交通枢纽一体化工程东地块（以下简称“白云站东地块”），总耗资约174亿元。
在广州地铁的计划中，上述5幅地块中的3幅所建成的TOD项目将于今年实现开盘销售，其中，预期进度最快的为台涌TOD项目。
据广州地铁披露，台涌TOD项目位于地铁11号线与18号线换乘站龙潭站上盖，距琶洲西区约2公里，距海珠湿地约1公里。该项目涉及住宅、商业休闲配套，已于去年10月开工。
此前公告显示，广州地铁拿下台涌TOD项目为底价成交，楼面起始价约为30061.77元/平方米。该地块规划用地面积为3.56万平方米，项目建筑面积为7万平方米。
与台涌TOD项目地块同期被拿下的还有白云区东平地铁站综合开发AB2201086地块、海珠区赤沙车辆段AH031422和AH031419地块（以下简称“赤沙地块”）、白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块），分别耗资约11.72亿元、94.54亿元、37.86亿元，均以底价成交。
值得注意的是，在年中“大手笔”拿地后，广州地铁于去年年底再以约9亿元的底价竞得白云站东地块，其用地属性为广场用地兼容交通枢纽用地、商业用地及商务用地，这是继2021年1月广州地铁拿下该工程的西地块后，再将东地块收入囊中。
截至2022年年末，广州地铁土地储备规划用地面积为43.95万平方米，物业开发总建筑面积为675.9万平方米。
广州地铁董事长丁建隆在年报中表示，今年要完成市重点项目投资超过900亿元，将再次刷新公司的历史新高度。但具体到房地产板块的投资预算，其未作详细披露。截至目前，广州今年已进入第二批次土地拍卖活动，尚未见广州地铁有相关拿地动作，其是否将于今年下半年发力还有待观察。
事实上，包括广州地铁在内，多个地铁公司去年在土地市场的拿地力度表现突出。中指研究院发布的2022年拿地总结研报显示，地铁公司是2022年拿地力度较大的4个类型企业之一，其余3个类型企业分别为大型央企国企、区域深耕型民企、地方城投公司。地铁公司当中，又属广州地铁、深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）、厦门轨道建设发展集团有限公司（以下简称“厦门地铁”）拿地金额较大。
深圳地铁2022年年报显示，公司下属深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”）负责站城开发业务，去年获取9宗地块，总用地面积为64.47万平方米，权益建筑面积为267.52万平方米。截至2022年年末，公司累计获取41个项目，其中获得轨道沿线上盖项目综合开发权的项目29个、代建项目12个，总建筑面积约1643万平方米，在建面积约1173万平方米。
根据易居研究院提供的数据，厦门地铁去年拿地3宗，共耗资约125.3亿元，成交面积约为23.65万平方米，占全市总成交面积的比重为22.5%。另外，成交面积占比超过两位数的还有深圳地铁，为38.8%；沈阳地铁集团有限公司去年拿地的面积占比为25.3%。
地产反哺地铁
对于近年来拿地活跃的地铁公司，业内以“卖5块钱的票，买上百亿元的地”作为其真实写照。
当前，地铁运营仍是地铁公司的主要业务，但不可忽略的是，房地产板块在地铁公司的发展过程中愈来愈受到重视，且这一业务已成为部分地铁公司的重要收入来源。
深圳地铁2022年年报显示，公司积极推行“拿地即开工”模式，加快项目周转。报告期内，深铁璟城、深铁珑境及深铁懿府等项目先后入市销售，实现销售面积约55万平方米，销售金额约269.87亿元。过去一年，公司“站城一体化开发”收入约为160.48亿元，同比增长约68%，占公司总营收的66.9%，而公司的地铁运营收入约为37亿元，较2021年减少近2亿元，仅占公司总营收的15.4%。
深圳地铁在年报中指出，“公司自主开发经营水平进一步提高，城轨交通的正外部效益内部化更为高效，更加有力地反哺轨道交通。”
根据厦门地铁2022年债券报告，2022年，公司的房地产业务主要由厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称“厦门特房”）运营。报告期内，公司房地产开发业务收入占比为53.31%，达57.53亿元，房地产工程结算业务收入31.44亿元，占比为29.13%，这两项业务的毛利润占比分别为281.38%、19.4%。相反，公司运营板块收入仅有4.12亿元，收入占比为3.82%。
值得注意的是，在2022年以前，厦门特房尚未纳入厦门地铁合并范围。自厦门特房划入后，厦门地铁新增房地产开发业务及工程结算业务。厦门地铁表示，这一新增业务与公司原主营业务中附属资源开发业务具有较强的关联性。此次并入有助于发挥厦门的房地产开发和重大工程项目代建等经验优势，也助力公司TOD项目的开发建设。
不同于深圳地铁、厦门地铁，广州地铁2022年的房地产收入占比仅约为14%，但在房地产业务的开发模式上，有别于以往与其他房企合作开发，广州地铁近两年来开始尝试“单干”。
广州地铁方面对记者表示，公司一直都具有独立开发的资质和能力。另外，“在当前新的房地产市场环境以及多个项目同时操盘运作下，公司也必须不断提升自己的产品力和专业能力。”据其透露，当前，公司重点关注团队的产品设计、成本控制和市场营销等能力打造，在开发效率和产品竞争力方面向市场一流企业看齐。
关于今年房产业务的收入目标，广州地铁方面表示，由于新获取的一批项目还在开发中，以及房地产行业存在交付实现制的特点，相关项目的收益贡献在今年还不会显现。“未来，房地产业务作为公司可持续发展的重要利润增长点，必然会保持一种强势增长的趋势。”
中指研究院认为，近年来，拿地力度突出的地铁公司多数来自经济发达、人口密集的城市，而这些城市的内部交通需求较高，轨道交通处于快速发展期，因此，地铁公司承接的开发建设任务量较大。同时，地铁的开发建设所需的资金量大，普惠性的公共交通使得地铁公司依赖政府补贴，在这种情况下，通过地产反哺地铁建设运营成为部分城市地铁公司的选择之一。另外，地铁公司在房地产业务领域具有一定的资金优势，并且在TOD模式开发方面拥有丰富的经验。
广州地铁方面表示，在去年疫情影响下，公司主营业务受到的冲击尤为明显，这也是公司大力发展TOD开发业务的原因，地产业务作为公司财务的“压舱石”和“增长引擎”将持续发挥作用。
