界面新闻记者 | 杨冰柯
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作为今年较早出台支持政策的热点城市，苏州楼市在2-3月曾有明显复苏，但此后4-6月复苏力度有所减弱。
今年上半年，苏州二手房成交有明显回升。根据克而瑞数据统计，2023年1-6月，苏州二手房成交37406套，相较于2022年的22109套，同比增长约69.19%。
其中3月单月成交套数为8342套，是2021年以来苏州二手房的成交高峰，但3月之后，成交量出现下滑，6月二手房成交量为4925套，比高峰时跌去了40%。
如今成交量回调、挂牌量持续增加，是目前苏州二手房市场的显著特征。
据苏州本地媒体统计，链家平台显示，苏州市场目前的二手房挂牌量突破16万套，其中市区挂牌量超过9万套，较5月中旬的统计新增了近8000套。
根据克而瑞数据，苏州市区二手房挂牌量在5月底接近10万套，挂牌量是历史新高。即便在园区核心板块，二手房的挂牌量也出现增加，并且价格出现了下调。
以苏州市场最坚挺的工业园区板块为例，近日苏州各大中介的朋友圈里园区二手房降价的消息增多。比如中海湖滨一号湖景大平层破7；上东区又出劲爆价660万143平；路劲澜山澜二手房东（投资客）大量出售；唐宁府顶楼160多平，价格可谈，单价6开头。
根据界面新闻的观察，园区星公园名邸一套房子2022年挂牌价达到1430万，去年9月开始降价出售，现在的挂牌价是1256万，降价174万。
园区成交量最大的中央景城项目已挂出187套房子，挂牌均价5.4万/平。但最新的一套房源成交均价4.44万/平，成交周期370天，与最初490万的挂牌价相比，跌了100万。更高峰时，这个小区同户型房子挂牌价还要再高70万。
对于目前二手房市场的整体表现，克而瑞苏州公司总经理戈文问称，在过去的2021年和2022年，虽然苏州整体市场也在下滑，但是园区二手房量价还是非常坚挺。今年以来，价格已经出现松动了，新房代表中海上东区的成交价从6字头滑落到5字头，唐宁府的成交价也跌破了7万每平米。
以唐宁府为例，目前挂牌113套。克而瑞数据显示，以投资客青睐的约143平米户型为例，在去年该户型成交总价基本可以达到约1100万以上，单价7.8万元左右。而到今年5月底，唐宁府约143平米户型的最新报价和成交价格大多都在900万上下，最低总价为870万元，可以说近一年来总价下降了近200万。
另据苏州本地媒体统计，园区白塘、东沙湖、独墅湖、湖东、湖西CBD、玲珑、湖东CBD，7个板块89个楼盘中，有10个小区挂牌价较去年同期有所上涨，1个较去年持平，77个楼盘挂牌价较去年下跌。
园区二手房尤其是次新房价格下跌，戈文问认为有两点原因，其一，之前园区倒挂新盘一直有不少投资客，满二年之后投资客开始卖房套现了，挂牌量激增后价格内卷。其二，去年以来园区新房供应增加比二手房便宜，很多人不买二手房而是去打新了。
对于园区次新房的价格趋势，戈文问表示，只要同一板块，继续有新房供应，那么新房限价会继续提高，次新二手房价格则会下降到跟新房差不多水平，甚至比新房价格还低才会有流动性”。
今年上半年，苏州的新房市场整体表现差于二手房。克而瑞统计显示，上半年新房共成交25586套，同比下降29.77%。
克而瑞分析称，二手房市场韧性整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主已调低预期，以降价撬动成交量。
对于接下来苏州楼市的走势，克而瑞认为，如果没有更进一步的政策优化空间，三季度苏州楼市的筑底行情还将延续，在“以销定产”模式之下，成交大概率延续低位波动，分化行情预期延续，但核心高品质盘会撑起成交量。
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