看到这个标题，各位读者千万别生气。
虽然我从事过房地产行业，但我不是既得利益者。之所以这么说，是因为对这个行业有一定的了解；房地产整个建设、交易环节产生的各项税费，带动的上下游相关行业，对政府的财政收入、大量的人员就业，确实做出了不小贡献。
（图源：网络）
这十几年来房价的暴涨、各路资金入局参与炒作，有房无房成为一道难以跨越的财富鸿沟。也正因如此，人们对房地产行业的认知开始呈现“妖魔化”：房地产就是吸血的暴利行业、从事房地产的都赚得盆满钵满、现在生活的各种问题全是房地产导致的........
固然，高房价导致人们生活压力大、不敢生育、消费意愿降低，但请注意，导致这一切的是【高房价】，而不是房地产整体。
一、“高房价”是怎么来的？
房价的第一次“暴涨”，要从2008年金融危机说起；当时为了应对，中国出台了“4万亿”计划刺激经济，而房地产吸收了绝大部分的“通胀”，才没有让吃、穿、用、行方面的物资出现价格飞涨。这是历史原因。
第二次：2015年，房企大量扩张，出现了库存加剧的现象，限购政策随即放松，在大量城市棚改的加持下，去库存迅速，房价翻倍。也正是这一次，彻底把房地产从制造业产品变成了“金融产品”。
（图源：网络）
各种投机炒房客，加着高杠杆蜂拥而入，买房就跟买白菜一样！反正闭着眼买都能赚钱！在已有基数已经放大的背景下，这次的提价，彻底把“有房”和“无房”划分成了“两个阶层”，尤其是在一、二线城市。
（案例：笔者2015年还在从事地产行业，对房价上涨深有感悟。当时跟进深圳龙岗某刚需盘，在这一年，价格表至少进行了4-5次上调，从13000元/㎡→18000元/㎡→21000元/㎡→24000元/㎡。当时笔者觉得这个价格已经很过分了，整个市场都疯了！但近期查看了这个楼盘的二手房成交均价：32000元/㎡........好的，是我保守了。）
也就是在这一年开始，关于“高房价”、“房地产调控”、“楼市泡沫过大”等新闻频繁出现在各媒体端，人们对房地产的高度关注前所未有。
是否买房、能否买得起房，成为人们厌烦、却不得不面对的灵魂拷问。
二、又调控又扶持，又要挤泡沫又不能倒
房地产疯狂时：5年期贷款利率上调、楼市限购、认房又认贷（有贷款记录，哪怕房子已卖掉暂时无房，首付比例也要提高）、按照社保缴纳年限积分决定买新房的抽签轮候顺序、房企三条红线出台.........
（三条红线房地产指的是这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准；要求控制房地产行业有息债务增长，并设置了三条红线。第一条红线是不含垫款的资产负债率不应大于70%，第二条红线是净负债率不应大于100%，第三条红线是现金与短债之比不应小于1倍；根据“三道红线”的触线情况，将分为红、橙、黄、绿四档。）
房地产融资受阻、特别是民企相继爆雷、行业就业面大幅收窄时：LPR（贷款市场报价利率）下调、非一线城市非核心区域限购有条件放开、对多孩家庭限购和公积金贷款的放松、一线城市特殊区域的新房限价、严禁开发商借精装修名义提价.......
（图源：网络）
有些人可能觉得很疑惑：既然房地产泡沫已经那么严重了，为什么不趁着民企暴雷时，干脆下猛药、一次性撤掉挤掉呢？难道是既得利益者太多、“绑架”了民意吗？
非也、非也！正如前文所说，房地产与国民经济、国民就业的捆绑太深，如果下狠手，后果可能比日本“失去的二十年”有过之而无不及。
（一）、房地产对税收的贡献
01、房地产开发企业各环节涉及的税费
房地产企业是生命周期非常明显的企业，通常是一个项目成立一个公司，项目结束公司注销。
房地产项目开发流程（图源：网络）
房地产企业生命周期的不同阶段税收处理差异很大，涉及税种比较多；各周期都要交税，因此，说房地产是“纳税大户”，此言不虚。
房地产企业全生命周期税务处理一览（图源：知乎）
①设立阶段
- 该阶段主要是注册成立项目公司，完成公司筹建，这时候公司还没有开展具体的业务。
- 涉及税种：印花税。
- 税率：购销合同0.5‰，租赁合同1‰；计税依据：合同金额。
②拿地阶段
- 该阶段主要是取得待开发的土地。取得土地的方式有招拍挂、二级市场转让、划拨转出让等，每种方式的涉税处理稍有区别。
- 涉及税种：契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税、耕地占用税。
- 税率：契税=土地出让金*3％-5％，印花税=合同金额*0.5‰，城镇土地使用税=土地面积*定额税率（各地税率不一样），个人所得税=（卖出价-买入价）20％，耕地占用税=占用耕地面积*定额税率（各地税率不一样）。
③开发阶段
- 该阶段主要是搞开发建设，包括前期勘察设计、修建主体等。
- 涉及税种：印花税、城镇土地使用税。
- 其他计税方式与拿地阶段相同。
这里的印花税，分为不同阶段、共3个印花税，都需要缴纳——
1）勘察设计合同印花税：项目前期签订的地勘合同、设计合同，应缴纳勘察设计合同印花税。应交税款=合同金额*0.5‰；
2）建筑安装工程承包合同印花税：工作的作为业主方，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同应当缴纳印花税。应交税款=合同金额*0.3‰；
3）借款合同印花税：如果企业有从银行申请开发贷款，必然会签订贷款合同，应当缴纳借款合同印花税。应交税款=合同金额*0.05‰。
（图源：网络）
④预售阶段
- 楼盘修建到一定进度，就可以申请预售许可证，进行预售了。
- 涉及税种：增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税。
- 计税方式：
- 增值税（一般计税）=转让不动产税率为9％预缴税款=预收账款／（1+9％）*3%；
- 企业所得税=预缴使用的“预计毛利率”是由各省税务局规定的，从3%-20%不等；
- 土地增值税=不含税收入*预征率；
- 房产税=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定；
- 印花税=合同金额*0.5‰；
- 城镇土地使用税：计税方式与拿地阶段相同。
⑤交房后
涉及税种：企业所得税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税。
⑥土地增值税清算
土地增值税税率为30%-60%四级超率累进税率，是税法中唯一的超率累进税率，增值率越高，税率越高。而且税制也最为复杂，计算应纳税额比较繁琐。
应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数-预缴。
⑦尾盘销售
- 此处的尾盘销售，专指“土地增增值税清算后”的尾盘销售，即开发项目完成了土地增值税清算后，仍然继续销售的部分。
- 涉及税种：土地增值税、增值税、企业所得税、印花税。
- 尾盘销售的土地增值税=增值额*税率-扣除额*速算系数；
- 房产税=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。
以一套100万的房子为例，开发商缴纳的税费占总房款的比例大约是10%左右；而且，施工单位也要缴纳税费，总额约为建安成本的10%。
房子建好了销售，个人去购买，也要缴纳契税、印花税、维修基金、权属登记费、交易税续费等；而二手房买卖，不管是第几手，只要发生了交易，契税、个税、增值税、土地出让金都是绕不开的。
只要房屋一直在流转，就可以一直创造税收。
（二）、房地产对就业的贡献
房地产的产业链中，究竟牵涉到多少行业呢？
一般一个楼盘的项目过程，可以分为以下步骤：
招拍挂从政府手中购买土地——贷款——委托设计公司设计项目——委托广告公司宣传——委托建筑公司建造楼盘——委托中介公司出售——交房。
这个链条中的产业包括：设计、广告、水泥、钢材、窗户玻璃、门业、瓷砖、家具、电器、房产销售等等！
（图源：网络）
细分下来，少则60个，多则100余个行业！
比如，在房地产预售→销售阶段，需要经历放营销中心开放→样板房开放→开盘几个阶段，那在这个过程中，就涉及N多个行业：
- 设计公司：又细分为 营销中心内部设计公司、园林设计公司、样板房设计公司；
- 活动公司：可以细分为两类，长期做小型周末暖场活动的，以及关键节假日做中大型活动的；
- 模型制作公司：专职负责项目区位图、项目本体沙盘图制作；
- 视频制作公司：负责项目宣传片制作；
- 印刷公司：负责项目楼书、折页、户型图的制作；
- 包装公司：负责样板房看房通道的布置装饰、美化；
- 广告公司：负责项目VI体系建立、宣传推广时的广告语、画面等；
- 各类推广渠道：百度词条、C端博主、小红书、户外广告牌等；
- 销售代理公司：帮开发商统筹房地产销售全过程；
- 房地产中介门店：为楼盘带客户；
- 礼品采购公司：集中为客户采购/定制包装礼品........
这些行业都是与房地产紧密相连的，可以说一荣俱荣一损俱损。
而且其中的一些行业，对于人员的准入门槛较低，又属于劳动密集型行业；这些行业，在创造税收的同时，又提供了大量就业岗位，对政府来说是两全其美的好事。
三、未来房地产该何去何从
“房住不炒”这个大前提肯定是不能动。笔者认为，在新加坡的公屋模式基础上，结合我国国情，让房子回归居住属性，70%-80%的居住需求由政府提供的保障性房屋解决，20%-30%的高端居住需求由商品解决。
（图源：网络）
70%-80%的居住需求，可以参照先行的保障房政策，根据申请人的经济条件做进一步细分，如廉租房、公租房。为了规避寻租空间，保障性房屋的住户只有使用权、没有产权；不可以进行交易买卖。
我希望以上的想法，不只是“希望”。
好啦，以上就是笔者对于【房地产调控不能下猛药】的拙见。如果给你带来了启发，可以动动手指为我点个赞嘛，谢谢你的支持呀~~
